住み続けたい希望とその裏に潜む「見えないリスク」

こんにちは！ノダチです。😊

離婚という大きな決断。心身ともに疲弊している中で次に考えなければならないのが「住まい」のことです。

「環境を変えたくない」「子供を転校させたくない」という理由から、「どちらか一方がこのまま住み続けたい」と希望されるケースは、実はご相談の約6割以上にのぼります。

しかし、「そのまま住む」という選択は、実は「売却する」よりもはるかに難易度が高く、数年後にトラブルが再燃するリスクを孕んでいます。

今回は後悔しないために絶対に知っておくべき注意点と具体的な解決の流れを深掘りいたします！✍️

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お客様：「ノダチさん、お久しぶりです。協議離婚が進んでいるのですが、結局私が子供と一緒に今の家に住み続けることになりそうで…。夫も『ローンは俺が払っていくからいいよ』と言ってくれているので、一安心だと思っているんですが、何か気を付けることはありますか？」

ノダチ：「…なるほど。優しい言葉をかけてくれましたね。でも、その『夫がローンを払い、妻が住む』という形が後々のリスクになる場合があります💦」

お客様：「えっ！？家賃もかからないし、子供も今の学校に通えるし一番いい解決策だと思ったんですけど…何がダメなんですか？」

ノダチ：「ダメというより、『銀行』と『法律』がそれを許してくれないことが多いんです。最悪の場合、数年後にいきなり銀行から『全額一括で返してください』と言われたり、家が競売にかけられたりするリスクがあるんですよ。今日はそのあたり数字を使って詳しくお話ししますね。」

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1️⃣ 乗り越えなければならない「3つの大きな壁」

どちらかが住み続ける場合、主に以下の3つの問題が立ちはだかります。

① 銀行の壁：契約違反（居住用限定のルール）

住宅ローンは、あくまで「契約者本人が住むこと」を条件に優遇された金利になっています。

• リスク： 契約者（夫）が出ていき、第三者（元妻）が住んでいることがバレると契約違反として一括返済を求められます。
• 実情： 「黙っていれば大丈夫」と考える方もいますが、郵便物の転送や住民票の移動、銀行からの定期確認などで発覚するケースが増えています。

② 権利の壁：連帯保証人の呪縛

「自分は名義人じゃないから関係ない」と思っていませんか？

• リスク： 奥様が「連帯保証人」や「連帯債務者」になっている場合、離婚してもその責任は消えません。
• 現実： もし元旦那様の支払いが数日遅れれば、旦那様に督促し、支払いがない場合はすぐにあなたへ督促を行います。旦那様が再婚したり病気で収入が減ったりした場合、あなたの生活が直撃を受けるのです。

③ 財産分与の壁：不公平な清算

家を売らない場合でも、その家の「価値」は分けなければなりません。

• 計算例：
  • 家の査定額：4,000万円
  • ローンの残債：2,000万円
  • 家の純価値：2,000万円（4,000万 － 2,000万）
  • 分与額：1,000万円（2,000万 ÷ 2人）
• リスク： 住み続ける側は、出て行く側に対してこの1,000万円を支払う義務が生じます。

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2️⃣ 「住み続ける」ための具体的な解決パターンと成功率

解決策	内容	メリット	デメリット・注意点
パター A：ローンの借り換え	住む人が自分の名義でローンを組み直す	【成功率：中】 完全に縁が切れる	住む人に一定以上の年収が必要。単独ローンになるため審査が厳しい。
パターン B：名義変更（免責的債務引受）	今のローンのまま、債務者を一人に変更する	【成功率：低】 銀行が認めるケースは稀	銀行側のメリットが皆無なため、強力な交渉や追加の担保が必要。
パターン C：リースバック	専門会社に一度売却し、賃貸として住み続ける	【成功率：高】 現金を確保しつつ住める	家賃が発生する。将来的に買い戻すには高額な費用がかかる。

ノダチ：「一番のおすすめはパターンAの借り換えです。もし奥様に安定した収入があれば、ペアローンを解消して奥様名義に一本化することで、将来の不安をゼロにできます。地方銀行さんでも離婚に伴う借り換え相談に乗ってくれるところはありますよ。」

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3️⃣ 後悔しないための「5つのステップ」

「住み続ける」と決めたら、以下の手順で進めてください。

ステップ1：最新の「成約価格」に基づいた査定

「近所がこれくらいで売ってたから」という曖昧な金額はNGです。

不動産会社に依頼し「今売ったらいくらになるのか」というシビアな数字を出しましょう。

ステップ2：住宅ローンの「中身」を確認

• 契約書（金銭消費貸借契約書）の確認
• 連帯保証人の有無
• 団信（団体信用生命保険）の内容旦那様が亡くなった時、住んでいるあなたに家が残るのかそれとも相続人に権利が行くのか。ここも重要です。

ステップ3：銀行への事前打診

「離婚するので名義を変えたい」と正直に相談します。ただし、対策なしで行くと「一括返済してください」と言われるリスクがあるため、まずは我々のような専門家を通じて相談することをお勧めします。

ステップ4：離婚協議書を「公正証書」にする

口約束は守られる保証は一切ありません。

「ローンが滞ったらどうするか」「名義変更の手続きに協力するか」を、法的拘束力のある公正証書に必ず残します。

ステップ5：登記の実行

ローン完済、または借り換えのタイミングで、法務局で名義変更（所有権移転登記）を行います。

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まとめ：住み続けるなら「守り」を固めよう！

1. 「夫が払って妻が住む」は、銀行の契約違反リスクが高い！
2. 連帯保証人の関係は、離婚届を出しても自動的には切れない！
3. 借り換えやリースバックなど、自分に合った「出口戦略」を立てる！

不動産の悩みは人生の重荷になります。その重荷を少しでも軽くすることができればと考えています。

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是非一度株式会社nodachiにご相談ください。