貸主が海外に住んでいる賃貸物件で注意したい8つのポイント

1. 貸主が海外に居住しているケースとは？

お客様👨‍🦰：ノダチさん、こんにちは！大久保エリアで気に入った賃貸物件を見つけたんですけど、不動産会社から「オーナーさんが現在海外に住んでいる」って言われたんです。これって、普通の賃貸契約と何か違いがあるんでしょうか？ちょっと不安で……。

ノダチ👨‍💼：こんにちは！それは少しびっくりしてしまいますよね。でもご安心ください。事前にポイントを押さえておけば大きなトラブルは防げますよ。まずは、どうして貸主様が海外に居住しているのか、よくあるケースを見てみましょう。

• 所有者が海外赴任している：日本の会社から海外の支店へ数年間の転勤になり、その間だけ自宅を定期借家などで賃貸に出すケースです。
• 相続した不動産の所有者が海外在住：実家を相続したお子様や親族が、すでに海外へ移住して生活基盤を向こうに置いているケースです。
• 外国籍または海外居住のオーナーが日本の不動産を所有している：日本の不動産市場に魅力を感じて、投資用物件として購入し、現地から賃貸に出しているケースです。

ノダチ👨‍💼：このように、さまざまな理由で「貸主が海外」という状況が生まれます。法律上、貸主様が海外にいても通常の賃貸借契約を結ぶことはまったく問題ありません。ただ、実務上は日本国内の取引とは異なる「注意点」がいくつか増えるんです。

お客様👨‍🦰：なるほど、海外赴任や相続などで、オーナーさんが遠くにいることは珍しくないんですね。具体的にはどんなことに注意すればいいんですか？

2. 注意点① 連絡が取りづらい可能性がある

ノダチ👨‍💼：まず1番に挙げられるのが、「連絡が取りづらい可能性がある」という点です。

お客様👨‍🦰：やっぱり時差とかの関係ですか？

ノダチ👨‍💼：その通りです！時差だけでなく国によっては通信環境が不安定だったり、使用している連絡ツールが異なったりします。普段の世間話なら問題なくても、賃貸生活では「今すぐ判断が必要な緊急事態」が起こることがあります。

• 設備故障（真夏にエアコンが壊れた、給湯器からお湯が出ない）
• 突発的なトラブル（上の階から漏水してきた、近隣との深刻なトラブル）

ノダチ👨‍💼：こうした時に、貸主様本人としか連絡ルートがないと「メールを送ったけれど時差のせいで返信が明日になる」「電話がつながらない」となり、対応がどんどん遅れてしまいます。そのため、貸主様本人の代わりに日本国内で動いてくれる「管理会社」や「国内代理人」がしっかりと設定されているかどうかが、とても重要なポイントになります。

3. 注意点② 契約書や重要書類のやり取りに時間がかかる

お客様👨‍🦰：契約するときの手続き自体はどうなるんですか？書類のやり取りとか。

ノダチ👨‍💼：そこにおいて時間がかかりやすい部分です。一般的な賃貸契約では、契約書に貸主様が署名・捺印をしますよね。しかし、貸主様が海外にいる場合、以下のようなハードルがあります。

• 郵送の往復に時間がかかる（国際郵便だと数日から1週間以上かかることも）
• 時差による確認の遅れ
• サインや本人確認の壁（海外では実印や印鑑証明書の代わりに「サイン証明（署名証明）」が必要になるケースがあります）

ノダチ👨‍💼：最近では「電子契約」を導入してインターネット上でスピーディーに完結できるケースも増えていますが、まだ紙の契約書が主流の現場も多いです。そのため、契約前に「誰が書類に署名するのか（貸主本人なのか、国内の代理人なのか）」「正式な委任状はあるか」を不動産会社に確認しておく必要があります。

お客様👨‍🦰：書類1つとっても、国をまたぐと時間がかかりそうですね。早め早めの行動が大切になりそうだなぁ。

4. 注意点③ 国内代理人・管理会社の有無を確認する

ノダチ👨‍💼：本当にその通りです！だからこそ、先ほどもお話しした「国内代理人や管理会社の有無」が、お部屋を借りるお客様の安心度を大きく左右します。貸主様が海外にいらっしゃる場合、国内で対応できる窓口がどこなのか、契約前に必ず以下の項目を確認しておきましょう。

確認すべき項目	チェックのポイント
入居中の修繕依頼	エアコンや給湯器の故障時、どこに連絡すればいいか？
家賃の対応窓口	万が一、引き落とし口座の変更などがあった場合の相談先は？
更新・解約時の窓口	契約期間が満了するときや、退去したいときの通知先は？
退去立会い・敷金精算	退去時にお部屋の傷を一緒に確認し、敷金を計算する担当者は誰か？
緊急時の判断権限	トラブル時に、その窓口（管理会社等）にどこまでの判断権限があるか？

お客様👨‍🦰：なるほど。窓口が日本国内のしっかりした管理会社になっていれば、オーナーさんが海外にいても、普段の生活で困ることはほとんどなさそうですね！

ノダチ👨‍💼：おっしゃる通りです！信頼できる不動産会社がサポートを行っていればお客様が不便を感じることはほぼありません。逆に「窓口は貸主の日本の親族（だけど不動産の知識はない）」という場合は、対応に時間がかかることもあるので注意が必要です。また、代理人がいる場合は「正式な委任状」があるかも確認してもらいましょう。

5. 注意点④ 家賃の支払先・送金方法を確認する

お客様👨‍🦰：家賃の支払い方法はどうなるんですか？まさか毎月海外に送金するなんてことは……。

ノダチ👨‍💼：基本的には、日本国内の銀行口座を指定されるケースがほとんどですので安心してください。ただ、稀に「海外の口座に直接送金してほしい」と言われるケースがないとは言えません。もし海外送金になってしまう以下のような負担が発生します。

• 毎月の海外送金手数料（数千円かかることもあります）
• 為替レートの変動による計算の手間
• 着金するまでの日数のズレ

お客様👨‍🦰：毎月そんな手数料を払ったり、手続きしたりするのは絶対に避けたいです……！

ノダチ👨‍💼：そうですよね。借主側の視点からすると「日本国内の貸主名義の口座」、もしくは「管理会社の回収代行口座（またはクレジットカード決済）」になっている物件を選ぶのが一番安心です。ここも契約前の重要事項説明の段階で、しっかりチェックしておきましょう。

6. 注意点⑤ 貸主が「非居住者」の場合、家賃の源泉徴収に注意

ノダチ👨‍💼：さて、ここからが少し専門的で注意していただきたいポイントです。特に知っておいてほしいのが「家賃の源泉徴収」のお話です。

お客様👨‍🦰：げんせんちょうしゅう……？それって、お給料から引かれるあの税金のことですか？賃貸契約にも関係あるんですか？

ノダチ👨‍💼：そうなんです。貸主様が日本の税法上で「非居住者（主に日本国内に住所がない、または現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所を有しない個人など）」に該当する場合、少し特殊なルールが適用されることがあります。

国税庁の規定では非居住者から日本国内の不動産を借りて、日本国内で家賃を支払う場合、原則として家賃の20.42％の所得税および復興特別所得税を借主が国税庁に源泉徴収して納めなければならない、とされているんです。

お客様👨‍🦰：ええっ！？じゃあ、私が家賃を払うときに、税金を差し引いて代わりに国に納めなきゃいけないってことですか？そんなの難しすぎて無理です！

ノダチ👨‍💼：びっくりしますよね。でも、安心してください！これには非常に重要な「例外（免除規定）」があります。

【個人が自宅として借りる場合は、源泉徴収は不要】

個人が「自分自身」または「その親族」の居住用（自宅）として借りる場合は、この家賃の源泉徴収はしなくてよいことになっています。

お客様👨‍🦰：ふぅ……良かった！じゃあ、私が普通に自分で住むために部屋を借りるなら、源泉徴収のことは気にしなくていいんですね？

ノダチ👨‍💼：はい、原則として個人のお客様がご自宅として借りる場合は不要です。ただし、以下のようなケースでは注意が必要です。

• 法人が社宅や事務所として借りる場合：法人が契約者の場合は、この免除規定が適用されないため、法人が毎月の家賃から20.42%を差し引いて国に納め、残りの79.58%を貸主様に支払うという実務が発生します。
• 個人であっても、店舗や事務所などの事業用として借りる場合

ノダチ👨‍💼：つまり、「貸主が海外に住んでいる＝100%必ず源泉徴収が必要」というわけではなく、「貸主が税法上の非居住者か」「物件の用途（居住用か事業用か、契約者は個人か法人か）」によって判断が変わるんです。

お客様👨‍🦰：なるほど、法人契約やお店として借りる場合は、会社の経理や税理士さんに確認しておかないと大変なことになるんですね。

ノダチ👨‍💼：その通りです！なお、税務判断は個別の事情によって異なる部分が非常に多いため、実際の契約にあたっては最終的に税理士や税務署へしっかりと確認することが大切だと明記しておきますね。

7. 注意点⑥ 修繕・トラブル対応が遅れない体制か確認する

お客様👨‍🦰：さっき「設備が壊れたときの対応」の話がありましたけど、もしエアコンが壊れたとき、海外のオーナーさんからお金を出してもらうのってスムーズにいくんでしょうか？

ノダチ👨‍💼：賃貸中には、エアコンや給湯器の故障、水漏れなど、貸主様の費用負担で直さなければいけない修繕がどうしても発生します。

海外在住の貸主様の場合、日本の管理会社に対して「修繕承認の範囲」を事前に与えているかどうかが、スピード解決の鍵を握ります。

お客様👨‍🦰：修繕承認の範囲、ですか？

ノダチ👨‍💼：はい。例えば、管理会社と貸主様の間で「5万円以下の小規模な修繕であれば、オーナーの事前許可なしで管理会社の判断で業者を手配して直していい。費用は後日、家賃から相殺する」というような取り決め（権限移譲）がされているかどうかです。

• 権限がある場合：連絡したその日や翌日には修理業者が動いてくれます。
• 権限がない場合：数千円のパッキン交換ですら「海外のオーナーにメールして、返信を待って、見積書のOKをもらってから……」となり、生活に支障が出たまま何日も待たされることになります。

お客様👨‍🦰：真夏にエアコンが壊れて何日も待たされたら倒れちゃいます！契約前に「小さな修繕は管理会社の判断でスムーズに動く体制になってますか？」って聞いておくのが賢いですね。

8. 注意点⑦ 更新・解約・退去時の対応

ノダチ👨‍💼：入居中だけでなく、数年後の「更新」や「退去」のときにも、貸主様が海外にいることによる影響が出ることがあります。

• 更新手続き：更新書類の往復に時間がかかり、新契約の開始日に間に合わない。
• 解約通知：退去したい日の「1ヶ月前（または2ヶ月前）」までに解約通知を出す必要がありますが、その通知の受け取り窓口が海外だと、いつ届いたかの証明が難しくなる。
• 退去立会い・敷金精算：お部屋の明け渡し時に、原状回復（修繕費の負担割合）の協議がスムーズに進まないと、敷金の返還が何ヶ月も遅れるトラブルに発展しやすい。

お客様👨‍🦰：ここでもやっぱり、日本国内の窓口（管理会社）がすべての権限を持って代わりに手続きしてくれるかどうかが大切なんですね。

ノダチ👨‍💼：まさにその通りです。窓口さえ一本化されていれば、これらの手続きも通常の物件とまったく同じようにスムーズに進みますよ。

9. 注意点⑧ 売買の場合はさらに注意が必要

ノダチ👨‍💼：今回は賃貸のお話がメインですが、もし関連情報として、将来的にその不動産を「購入する」または「売却する」となった場合は、さらに注意が必要になります。「海外居住」の方が日本の物件を売買するケースですね。

お客様👨‍🦰：売買になると、もっと手続きが厳しくなりそうですね。

ノダチ👨‍💼：そうなんです。賃貸以上に事前準備や確認が重要になります。具体的には以下のような点です。

• 厳格な本人確認：司法書士による事前の本人確認・面談（オンライン面談等の活用）が必須。
• 署名証明書・在留証明書：日本の印鑑証明書が出せないため、現地の日本大使館や領事館等で発行してもらう必要があります。
• 購入時の源泉徴収：非居住者から不動産を購入する場合、買主様が支払う「購入代金（譲渡対価）」について、原則として10.21％の源泉徴収が必要になるケースがあります。

お客様👨‍🦰：えっ、買うときも源泉徴収があるんですか！？

ノダチ👨‍💼：はい。これも国税庁の情報によると原則10.21%ですが、例外として「譲渡対価（売買金額）が1億円以下で、かつ、買主自身またはその親族の居住用として購入する場合」は、源泉徴収をしなくてよいとされています。マイホームとして一般的な価格の物件を買う場合は免除されることが多いですが、投資用や高額物件の場合は事前の確認が絶対に欠かせません。

お客様👨‍🦰：なるほど、売買は金額も大きいですし、より一層専門家である不動産会社や司法書士さんとの密な連携が必要なんですね。

10. 借主が契約前に確認しておきたいチェックリスト

ノダチ👨‍💼：ここまでの内容を整理して、お客様が気に入った物件の契約を進める前に確認すべき「安心チェックリスト」を作ってみました！これをお手元のメモやスマホに控えて、不動産会社の担当者に確認してみてください。

• [ ] 貸主様は日本国内にいるのか、完全に海外在住（非居住者）なのか
• [ ] 国内の代理人や、正式に委託された「管理会社」はいるのか
• [ ] 入居中の修繕依頼やトラブル時の連絡先（窓口）はどこか
• [ ] 緊急時の連絡先や、管理会社に一定の修繕判断権限があるか
• [ ] 家賃の支払先は「国内の口座」か（海外送金の必要はないか）
• [ ] 契約書への署名・捺印は誰が行うのか（代理人の場合は委任状があるか）
• [ ] 更新手続きや、退去するときの解約通知の送付先はどこか
• [ ] （法人契約や事業用の場合）家賃の源泉徴収の必要性について、税理士や社内で確認したか

お客様👨‍🦰：わぁ、ありがとうございます！このリストがあれば、不動産屋さんに何を質問すればいいか一目で分かりますね。すごく心強いです！

11. 貸主側が海外へ行く前に準備しておきたいこと

お客様👨‍🦰：ちなみに、私の友人で「これから海外赴任が決まって、明石の自宅を賃貸に出そうか迷っている」という人がいるんです。貸主の立場からすると、海外に行く前にどんな準備をしておけばいいんでしょう？

ノダチ👨‍💼：ご友人様のご相談ですね！素晴らしい視点です。海外に渡航してから「あれが足りない、これができない」となると本当に大変ですので、貸主様（オーナー様）の立場で準備しておくべきポイントもまとめておきましょう。

• 信頼できる管理会社（留守宅管理の実績がある会社）を決めておく
  • 現地に立ち会えない分、自分の代わりに物件を守ってくれるパートナー選びが最も重要です。
• 国内の親族などを「国内代理人」として定めておく
  • 万が一の法的な手続きや、緊急時のバックアップのために安心です。
• 修繕対応の判断基準（金額の権限など）を管理会社と決めておく
  • 「〇万円以下の修繕は事後報告でOK」などの特約を結んでおくと、入居者様をお待たせしません。
• 家賃が入金される国内口座の維持・整備
  • 海外へ移住しても維持できる口座か、日本国内での管理方法を確認しておきます。
• 非居住者の確定申告（納税管理人の選任）について税理士に相談しておく
  • 日本国内での不動産所得に対する確定申告を行うため、事前に「納税管理人」を決めておく必要があります。
• 時差を考慮した連絡手段（メール、各種チャットアプリ等）の確立
• 契約更新や退去時の精算フローを事前にシミュレーションしておく

ノダチ👨‍💼：海外へ行く前にこれらの体制を整えておけば、日本を離れていても安心して家賃収入を得ながら資産を維持することができますよ。

お客様👨‍🦰：なるほど、貸す側も事前の準備が命なんですね。友人に教えてあげます！

12. 不動産管理相談

ノダチ👨‍💼：ありがとうございます！「株式会社nodachi」がある明石市大久保エリアでも、近隣に大企業の工場や研究所、アクセスが良い住宅街が広がっているため、海外赴任に伴う分譲マンションの一室や一戸建ての賃貸管理、または海外に住む親族からの相続不動産に関するご相談が寄せられます。

「海外に住むことになったけれど、大切な自宅の管理はどうしよう……」

「相続した明石の物件、所有者である兄が海外にいるから売るべきか貸すべきか分からない」

「気に入った物件の貸主が遠方・海外在住で、手続きに不安がある」

こうしたお悩みは、決して珍しいことではありません。不動産の専門知識を持った地域密着の会社に早めに相談することで手続きの遅れや税務上の見落としといったリスクを未然に防ぐことができます。

お客様👨‍🦰：本当にそうですね。最初は「海外在住のオーナーさん」と聞いて身構えちゃいましたけど、ノダチさんのおかげで事前に確認すべきポイントがクリアになって安心しました！さっそく確認してみます！

ノダチ👨‍💼：それは良かったです！事前の確認さえしっかりしておけば、お気に入りの物件を諦める必要はまったくありませんよ。素敵なお部屋での新生活がスタートできるよう、応援しております！