タワマン節税はもう使えない？3つの評価仕組みと改正後の注意点を徹底解説

1. そもそも「タワーマンション節税」とは？

お客様👨‍🦰：ノダチさん、こんにちは！「タワーマンションを買うと相続税が安くなる」っていうの本当なんですか？「そのルールが変わった」なんて噂も聞いて、実際のところがどうなっているのか知りたくて……。

ノダチ👨‍💼：お客様、こんにちは！巷でよく言われていた「タワーマンション節税」（タワマン節税）の実態について、今日はかみ砕いてお話ししますね。

まず、タワーマンション節税とは一言でいうと「持っている現金をタワーマンションなどの不動産に変えることで、相続税評価額を下げ、将来かかる相続税の負担を軽くしようとする相続税対策」のことです。

お客様👨‍🦰：現金をマンションに変えるだけで、どうして税金が安くなるんですか？お金はお金、マンションはマンションで、同じ価値なんじゃないんですか？

ノダチ👨‍💼：そう思いますよね。ここが日本の税金の面白いところで、実は「現金」と「不動産」では、相続税を計算するときの「評価のルール」が全然違うんです。

現金の評価：1億円の現金は、原則として額面通り「1億円」としてそのまま100%の価値で相続財産にカウントされます。
不動産の評価：不動産（土地や建物）は、国が定めた基準に沿って「相続税評価額」を計算します。この評価額は、実際の購入価格（市場で売買される価格）よりも低く評価されることが多いんです。

ノダチ👨‍💼：たとえば、現金1億円をそのまま持っていると1億円に対して相続税がかかりますが、その1億円で不動産を買い、その相続税評価額が「4,000万円」にまで下がったとしたら、差し引き6,000万円分も税金がかかる対象（課税対象）を減らすことができますよね。これが基本中の基本の仕組みなんです。

お客様👨‍🦰：なるほど！国が計算する不動産の価値が、実際に買った金額より低くなるから、その分だけ税金の対象が小さくなるんですね。

ノダチ👨‍💼：その通りです！ただし、これはあくまで一般的な仕組みであって、どんな物件でも同じように下がるわけではなく、物件の構造や条件によって効果は大きく異なります。その中でも、特に効果がズバ抜けて大きいと言われていたのがまさに「タワーマンション」だったんですよ。

2. なぜタワーマンションは節税効果が大きいと言われたのか？

お客様👨‍🦰：どうして普通のマンションや一戸建てじゃなくて、「タワーマンション」の節税効果が特別大きいって言われていたんですか？

ノダチ👨‍💼：その秘密は、「実勢価格」（実勢価格＝実際に市場で売り買いされている価格）の間に、とても大きな「ズレ」が生まれやすかったからなんです。特にタワーマンションの高層階ほど、このズレが極端に広がっていました。理由は大きく分けて3つあります。

① 高層階ほど市場価格（実勢価格）が高くなる

タワーマンションの上の階、例えば40階や50階の部屋って、見晴らしが良くて開放感もありますしステータス性もあるので、1階や2階の同じ広さの部屋に比べて売買価格が何倍も高くなりますよね。

② 従来のルールでは、階数による評価の差がほとんどなかった

しかし、従来の相続税の計算ルールでは、マンション全体の建物の評価額を床面積の割合で均等に分けるだけでした（※2018年以降に建てられた一部物件で固定資産税の階数補正はありましたが、実勢価格の差には到底追いつきませんでした）。つまり、2階の部屋も、50階の同じ広さの部屋も国が評価する「建物の相続税評価額」はほとんど変わらなかったんです。

③ 土地の持ち分が極端に小さくなる

マンションの土地部分は、敷地全体の面積をすべての部屋のオーナー全員で小分けにして持ち合います（持分按分）。タワーマンションのように何百世帯もが1つの敷地に縦に長く住む建物だと、1世帯あたりの土地の持ち分って、驚くほどほんの少し（数平方メートルなど）になります。その結果、土地の評価額が劇的に安くなるんです。

【従来のタワマン高層階のイメージ】
市場で実際に売れる価格（実勢価格）　：★★★★★★★★★★（1億5,000万円）
国が計算する税金の価値（相続税評価額）：★★（3,000万円）
　⇒ この巨大なギャップ（差額分）が丸ごと節税になっていた！

お客様👨‍🦰：うわぁ……！実際に売り買いするときは高層階だから何億円もするのに、税金の計算をするときは土地も建物もペラペラに薄く評価されちゃうんだ。それはみんな飛びつきますね。

ノダチ👨‍💼：そうなんです。この「時価（実勢価格）と相続税評価額の強烈なズレ」こそが、従来の「タワマン節税」の正体でした。富裕層の方々を中心に、この仕組みを使った対策が盛んに行われていたんです。

3. タワマン節税が問題視された理由

お客様👨‍🦰：でも、それだけギャップがあると、国税庁としても黙っていないんじゃないですか……？

ノダチ👨‍💼：その通りです！まさにそこが大きな問題になりました。あまりにも行き過ぎたケースが増えてしまったんですね。

本来の居住目的ではない購入：自分が住むわけでもなく、賃貸で誰かに貸すわけでもなくただ「税金を減らす目的だけ」で何億円もの高層階の部屋を買い、そのまま放置されるようなケース。
相続直前の購入と直後の売却：おじいちゃんが亡くなる数ヶ月前に慌ててタワマンを買い、相続の手続きが終わった直後にすぐ売却して現金に戻すといったあからさまなケース。

ノダチ👨‍💼：実態としては何億円もの価値があるお部屋を引き継いでいるのに、税金の書類上だけガクンと資産価値が下がって結果として相続税が「ゼロ」や「格安」になる……。これって、タワマンを買えない他の方々と比べたときに、税金の公平性の観点からどうでしょうか？

お客様👨‍🦰：うーん、真面目に現金をそのまま相続して高い税金を払っている人と比べたら、ちょっと不公平に感じちゃいますね。

ノダチ👨‍💼：そうですよね。そのため、国税庁も「これはあまりにも看過できない」ということで、ついにメスを入れることになりました。

実は、法改正前であっても、あまりに過度な節税目的の取引は税務署の伝家の宝刀である「財産評価基本通達6項（総則6項）」というルールによって、「この評価額は認めません。実勢価格に近い金額で課税します！」と個別に否認されるリスクが常にありました。実際に裁判で納税者側が負けて、何億円もの追徴課税が発生した有名な事例もあるんですよ。

4. 2024年以降、マンションの相続税評価ルールが見直された

お客様👨‍🦰：それで、2024年から具体的にどんな風にルールが変わったんですか？

ノダチ👨‍💼：はい。「2024年タワマン節税改正」として非常に話題になりましたが、2024年（令和6年）1月1日以降に、相続や贈与によって引き継いだ「居住用の分譲マンション（区分所有財産）」を対象に、まったく新しい評価ルールが導入されました。

国税庁は、従来の相続税評価額が実勢価格と乖離しているのを是正するため、新たに「区分所有補正率」という仕組みを組み込んだんです。

お客様👨‍🦰：区分所有補正率……なんだか難しそうな言葉が出てきましたね。

ノダチ👨‍💼：専門用語は難しいですよね！すごくシンプルに言い換えると、「これからは、実勢価格の最低でも6割（60%）の水準に達するまで、マンションの相続税評価額を強制的に引き上げますよ」という自動補正システムです。

今までは、実勢価格に対して相続税評価額が「2割〜3割」程度にまで下がってしまうような超高層タワマンがゴロゴロありました。これを、新しい計算式を使って、実勢価格の「6割」に達するまで評価額を底上げ（アップ）させることにしたんです。

【法改正による評価額の変化のイメージ】
● 実際の価値（実勢価格）が1億円のタワマン高層階の場合
・昔の評価ルール　：約2,500万円（実勢価格の25%）で済んでいた
・2024年以降の新ルール：最低でも「6,000万円（実勢価格の60%）」まで評価額が引き上げられる

お客様👨‍🦰：なるほど！評価額が2,500万円から6,000万円に跳ね上がるということは、それだけ税金の対象が増えるから、節税の効果がグッと薄くなっちゃうわけだ。

ノダチ👨‍💼：その通りです！ちなみに、ここで知っておいていただきたい重要な注意点がもう1つあります。これは「タワーマンションだけの話ではなく、一般的な分譲マンション全体に関係する可能性がある」という点です。

お客様👨‍🦰：えっ！？タワマンだけじゃないんですか？

ノダチ👨‍💼：はい。タワーマンション（20階建て以上など）という括りではなく、築年数が浅くて駅に近く、実勢価格に比べて従来の評価額が「6割未満」に下がってしまっているマンションであれば、一般的な10階建てや15階建ての分譲マンションであっても、この「区分所有補正率」が適用されて評価額が上がってしまう仕組みになっています。逆に、すでに評価額が実勢価格の6割以上になっている古いマンションやもともとズレが少ない物件は補正されずそのまま（あるいは下がるケース）となります。

5. 改正後はタワマン節税ができなくなったのか？

お客様👨‍🦰：じゃあ、もう「タワマン節税」は完全に全滅というか、やる意味がなくなっちゃったんですか？

ノダチ👨‍💼：いえ、決して「完全にできなくなった」わけではないんですよ。「以前のような極端な、魔法のような節税効果を期待するのは難しくなった」というのが正確な実態です。

新ルールになった今でも、現金を不動産に変えることで、100%の現金評価から「実勢価格の60%（あるいはそれ前後）」にまで評価額が下がる可能性は残っています。つまり、現金でそのまま持っているよりは、依然として一定の相続税を抑える効果はあると言えます。

お客様👨‍🦰：あ、そうか！100%かかるはずだった税金の対象が60%になるなら、まだ40%分の引き下げ効果はあるってことですね。

ノダチ👨‍💼：ただ、以前のように「評価額が4分の1になる！」といった破格の効果はなくなったため、「節税効果だけを目的にして無理に高いタワーマンションを買うリスク」が非常に高くなりました。

不動産を購入すると、税金が下がるメリットの裏で、以下のような様々な維持費やリスクが必ず付いて回ります。

毎月かかる高額な管理費や修繕積立金
毎年の固定資産税・都市計画税
将来、売りたいときに希望の価格で売れない売却リスク（流動性リスク）
もし今後、不動産バブルが弾けてマンション自体の市場価格が下落してしまったら、税金が数百万安くなったとしても、物件価値が数千万下がってトータルで大赤字……なんて本末転倒なことにもなりかねません。

ノダチ👨‍💼：これからの時代は、「税金がいくら下がるか」という損得勘定だけで決めるのではなく、「その不動産を資産として本当に保有し続ける意味があるか」「将来も価値を保てる良い物件か」を厳シビアに見極める必要があるんです。

6. タワーマンションを使った相続対策のメリット

お客様👨‍🦰：なるほど。節税の爆発力は減ったとしても、純粋な「資産」として見たときにタワーマンションを相続対策に使うメリットってどんなところにあるんでしょうか？

ノダチ👨‍💼：そうですね。節税以外の部分に目を向けると、実は以下のような確かなメリットもしっかり存在します。

① 資産を現金以外に分散できる（ポートフォリオの安定）

資産をすべて現金や預金だけで持っていると、将来インフレ（物価上昇）が起きたときに、お金の実質的な価値が目減りしてしまいます。現物資産である一等地の不動産に分散しておくことは、資産を守る強力な盾になります。

② 賃貸に出せば、安定した家賃収入（インカムゲイン）を得られる

立地の良いタワーマンションは賃貸需要が高いため、毎月安定した家賃収入を得ることができます。この家賃収入は、相続人となるご家族の将来の生活費や、相続税の納税資金に充てることもできますよね。

③ 流動性が比較的高い（売りやすい）

一般的な不動産（広すぎる土地や古い戸建て）に比べると、都心部や駅前の人気タワーマンションは「売りたい」と思ったときに買い手が見つかりやすく、現金化しやすいという強みがあります。

④ 相続人に多くの選択肢を残せる

引き継いだご家族が「自分で住む」こともできれば、「そのまま賃貸に出して家賃をもらう」こともでき、まとまったお金が必要なら「売却して現金化する」こともできます。ライフスタイルに合わせた選択肢を遺せるのは魅力的です。

ノダチ👨‍💼：ただし、これらのメリットはすべて「その物件の立地・価格・管理状態・将来の需要」が抜群に良いことが前提になります。物件選びを間違えると、メリットがすべて裏目に出てしまうこともあるので注意が必要です。

7. タワーマンションを使った相続対策のデメリット

お客様👨‍🦰：じゃあ逆に、デメリットやリスクについてもしっかり頭に入れておきたいです。どんな点に注意すればいいですか？

ノダチ👨‍💼：はい。デメリットについても、夢を見すぎず冷静に整理しておきましょう。主なポイントは以下の通りです。

購入価格がとにかく高額：数千万円〜数億円という莫大な初期投資が必要なため、手元のキャッシュ（現金）が大きく減るか、多額のローンを組む必要があります。
ランニングコスト（維持費）の負担が重い：コンシェルジュサービスや豪華な共用施設（プールやジム、ラウンジなど）がある分、毎月の管理費や修繕積立金が一般のマンションより遥かに高額です。
将来の大規模修繕費の増額リスク：タワーマンションの修繕は足場を組むのが大変で特殊な工事が必要なため、築年数が経つと修繕積立金が2倍、3倍と跳ね上がっていくケースが全国で問題になっています。
空室リスク・値下がりリスク：いくら人気があっても、周囲にさらに新しいタワマンが乱立したり、景気が悪くなったりすれば、借り手がつかなくなったり、売却価格が下がったりします。
相続人が複数いる場合、非常に「分けにくい」：例えば子どもが3人いる場合、1部屋のタワマンを3人に平等に分けるのは困難です。誰が引き継ぐかで揉めてしまう「争族（そうぞく）」の原因になりかねません。

ノダチ👨‍💼：こうしたデメリットがあるからこそ、「節税できるから買う」という安易な動機ではなく、「相続した家族がその後も資産として無理なく持ち続けられるか、幸せになれるか」を一番に考える必要があるんです。

8. 特に注意したい「相続直前の購入」

お客様👨‍🦰：さっきノダチさんが言っていた「亡くなる直前に慌てて買うケース」は、新しいルールになった今でもやっぱり危ないんですか？

ノダチ👨‍💼：はい、そこは今でも一番税務署から目を付けられやすいです！

たとえ2024年の新しいルール（区分所有補正率）の計算通りに正しく税金を計算して申告したとしても、以下のような実態があると、税務署から「これは実質的に、不当に相続税を免れるためだけの行為だ」とみなされて、個別に否認（ペナルティ）を受けるリスクが極めて高いです。

購入時期が亡くなる直前（例：余命宣告を受けた後に急いで契約しているなど）
多額の借入（ローン）を無理に起こして購入している
相続した直後（数ヶ月〜1年以内）に、さっさと売却して現金化している
親族がそのマンションに住んだ実績が一切なく、保有する合理的な理由がない

ノダチ👨‍💼：税務署は「形式的な書類の数字」だけでなく、「購入にいたった経緯、保有していた期間、その後の処分実態」といった『一連の流れと本音』を非常に細かくチェックしています。あからさまな節税目的の駆け込み購入は、百戦錬磨の税務署に見抜かれてしまう可能性が高いと認識しておいてくださいね。

9. 不動産による相続対策で本当に大切なこと

お客様👨‍🦰：お話を聞いていると、なんだかタワマンを買うのが怖くなってきちゃいました……。結局、不動産を使った相続対策って、何を基準に考えればいいんでしょうか？

ノダチ👨‍💼：怖がらせてしまったならごめんなさい！でも、決して怖がる必要はないんですよ。大切なのは、目的を履き違えないことです。タワーマンションに限らず、不動産を使った相続対策で本当に大切なことは、以下のポイントに集約されます。

「相続税がいくら下がるか」だけで判断しない
家族構成や、相続人同士の関係性（仲の良さやそれぞれの経済状況）を最優先に考える
引き継いだ後、誰がそこに住むのか、あるいは誰が貸し借りや管理を担当するのかを事前に整理しておく
将来の維持管理費や大規模修繕に、次の世代が耐えられるかをシミュレーションする
万が一、納税で現金が必要になったときに「換金しやすい不動産か」を確認しておく
遺言書などを準備して、遺産分割で家族が絶対に揉めない形を整えておく
独断で決めず、信頼できる税理士・司法書士・不動産会社に事前にチームで相談する

ノダチ👨‍💼：つまり、単なる「税金を減らすための『節税対策』」としてではなく、「大切な家族に円満に資産を繋ぐための『相続対策』」として広い視野で考えること。これこそが、絶対に失敗しないための黄金律なんです。

10. タワマン節税よりも現実的な相続対策が大切

お客様👨‍🦰：なるほど、「家族が困らないようにする」のが本当の目的ですもんね。……そういえば、私たちが住んでいるこの明石市の大久保周辺エリアだと、東京や大阪の都心みたいな超高層タワマンを使った節税って、あまり現実的ではないですよね？

ノダチ👨‍💼：ここ明石市・大久保エリアにおいては、わざわざ都心の何億円もするタワーマンションを買って無理な節税を狙うよりも、「今ここにある、ご家族の身近な不動産をどう活かし、どう守っていくか」という現実的な対策のほうが遥かに重要になってきます。

実際、「株式会社nodachi」に寄せられる不動産相談の多くは、次のような地域に密着したリアルなお悩みばかりなんです。

「大久保の実家を相続したけれど、子どもたちはみんな別の場所に家を建てていて、住む予定がない」
「親が施設に入ってから、実家がずっと空き家になっていて傷みが心配……」
「昔から持っている古い戸建てや土地、このまま持っていても固定資産税がかかるだけだし、賃貸に出すべきか、思い切って売却すべきか迷っている」
「兄弟2人で実家の土地をどう分けて相続すればいいか、話し合いがまとまらない」
「将来の相続に備えて、まずは今ある我が家の不動産がいくらで売れるのか、正確な価値（査定価格）を把握しておきたい」

お客様👨‍🦰：あぁ、まさに私の周りでもよく聞く話ばかりです！都会のタワマンの話よりも、よっぽど身近で切実な問題ですね。

ノダチ👨‍💼：そうなんです。きらびやかな節税スキームではなく、「空き家対策」「適切な売却」「地元の賃貸活用」「家族間での事前の話し合い」を1つずつ丁寧に行うことです。

地元の土地勘や需要を熟知している不動産会社と一緒に、「この土地なら、売却して現金で分けたほうがみんなが幸せになれる」「この場所なら、リフォームして賃貸に出せば安定した収入源になる」といった、ご家族の状況に合わせたオーダーメイドの解決策を見つけていくことが一番の近道なんですよ。

お客様👨‍🦰：すごく納得しました。税金を減らすことばかりに目を奪われず、地元の信頼できるプロに相談して家族みんなが納得できる現実的な方法を選ぶのが一番安心ですね。ノダチさんに相談して良かったです！

ノダチ👨‍💼：そう言っていただけると、街の不動産屋としてこれほど嬉しいことはありません！いつでも気軽にお悩みを聞かせてくださいね。

11. まとめ

最後に、今回のポイントをもう一度おさらいしてみましょう。

タワーマンション節税とは、市場の売買価格（実勢価格）と国が計算する「マンション相続税評価額」の大きな差（ギャップ）を利用して税負担を減らす仕組みだった。
2024年の税制改正により、新しい評価ルール（区分所有補正率）が導入され、評価額が実勢価格の最低6割まで引き上げられるようになったため、以前のような極端な節税はできなくなった。
タワマン節税は完全に使えなくなったわけではないが、節税目的だけの無理な購入や、相続直前の駆け込み購入は、税務署から否認されるリスクが非常に高く、維持費や値下がりリスクも重いため慎重な判断が必要。
不動産相続で本当に大切なのは、「税金をいくら減らせるか」という損得だけでなく、残された「家族がその後も困らず、揉めずに、笑顔で暮らせる形に整えること」。
明石市・大久保周辺エリアにおいては、タワマン節税よりも、今ある実家や土地をどう活かすか（空き家対策・賃貸活用・適正な売却など）という、地域に根ざした現実的なアプローチが最も大切。

※なお、具体的な税金の計算や個別具体的な税務判断については、お客様のご状況によって細かく異なるため、必ず事前に信頼できる税理士や税務署へご確認・ご相談いただきますようお願いいたします。