「盛土規制法」のニュースから学ぶ、明石市での安心な土地売却・戸建て購入のチェックポイント

お客様： 「ノダチさん、今日のニュースで『不適切な盛り土が全国で358か所も確認された』っていう報道を見たんです。盛り土って聞くと、なんだか山奥とか崖のイメージがありますけど……これって、私たちが街中で行う不動産売買にも関係あるお話なんですか？」

ノダチ： 「ニュースをご覧になったのですね。タイムリーでとても大切な疑問だと思います。結論から申し上げますと、大いに関係する場合があります。盛り土と聞くと、確かに山間部の土砂崩れなどを連想しやすいですが、実は私たちが暮らす住宅地や造成地、少し高低差のある身近な土地でも深く関わっているんですよ。」

お客様： 「えっ、住宅地でも関係があるんですか？ 家が建っている場所なら安全だと思い込んでいました。」

ノダチ： 「そうですよね。ただ、平坦に見える場所でも、元々の地形を平らにするために土を盛っているケースはたくさんあります。今回は、このニュースをきっかけに一般の売主様や買主様、そして空き家・空地を所有されている方が知っておくべきポイントを分かりやすく整理していきましょう。不安を煽るためのものではなく、事前に確認することでリスクをしっかり減らすためのお話ですので安心してお聞きくださいね。😊」

🧱 盛り土とは何か

お客様： 「そもそも、基本的なことですみません。『盛り土』って具体的にはどういうものを指すのでしょうか？」

ノダチ： 「いえいえ、基本こそ大切です！ 盛り土とは、斜面や低い土地に新しく土を運び入れて、平らな敷地を造り出す造成方法のことです。逆に、高い山や斜面を削って平らにすることを『切土』と言います。この２つを組み合わせて平らな住宅地などが造られます。」

お客様： 「なるほど、低いところに土を足すのが盛り土なんですね。それはどういった場所に存在するのですか？」

ノダチ： 「一般的な住宅地はもちろん、駐車場、資材置場、農地、山林など、あらゆる場所で行われる可能性があります。ここで誤解していただきたくないのは、『盛り土そのものが悪いわけではない』ということです。適切な工事が行われていれば、住みやすい街を造るための素晴らしい技術なんですよ。」

お客様： 「あ、盛り土＝すべて危険というわけではないんですね。」

ノダチ： 「その通りです！問題になるのは、雨水を逃がすための『排水設備』や、土をしっかり固める『転圧』、土が崩れないように支える『擁壁』の工事、そして全体的な『施工管理』が不十分だった場合です。これらが適切でないものが、ニュースで言われる『不適切な盛り土』になってしまいます。」

⚠️ なぜ危険な盛り土が問題になるのか

お客様： 「盛り土の工事が不適切だと、具体的にどんな危険があるんでしょうか？」

ノダチ： 「一番のリスクは、大雨や大きな地震が起きたときに、耐えきれずに地盤が緩んだり崩れてしまったりすることです。特に排水がうまくいっていないと、土の中に水が溜まってどんどん地盤が弱くなってしまいます。」

お客様： 「もし自分の土地や、隣の土地が崩れたら大変なことになりますよね……。」

ノダチ： 「そうなんです。コンクリートや石で造られた壁（擁壁）に目立つひび割れがあったり、前に向かって膨らんでいたり、水抜き穴が詰まって機能していなかったりする場合は注意が必要です。最悪の場合、近隣の住宅や道路に土砂が流出してしまい大きな被害を与えてしまうリスクがあります。」

お客様： 「もし被害が出てしまったら、その責任は誰が取るんですか？」

ノダチ： 「基本的には原因を作った行為者が責任を負いますが、場合によってはその土地の『所有者』が管理責任を問われる可能性も出てきます。もちろん、すべての盛り土にリスクがあるわけではありませんが、だからこそ売買の前にしっかり状態を把握しておくことが重要になります。」

⚖️ 「盛土規制法」とは？

お客様： 「ニュースでよく聞く『盛土規制法』というのは、どういう法律なんですか？」

ノダチ： 「正式名称は『宅地造成及び特定盛土等規制法』といいます。2021年に静岡県熱海市で発生した痛ましい土石流災害などをきっかけに、危険な盛り土を国全体で厳しく規制しようと2023年5月に新しく施行された法律です。」

お客様： 「これまでの法律と何が違うんでしょう？」

ノダチ： 「これまでは『宅地』の工事を中心に規制されていたのですが、この新しい法律では、農地や森林、資材置場、さらには土石の一時的な堆積（スクラップ類や土砂の一時置きなど）も含めて、目的にかかわらず広く規制の対象になりました。国や自治体が指定した『規制区域』の中で、一定の規模を超える盛り土や切土を行う場合は、事前に許可や届出が必須になります。」

お客様： 「かなり厳しくなったんですね。」

ノダチ： 「はい。もし無許可で工事を行ったり、行政からの改善命令に違反したりした場合には、重い罰則が科されるようになりました。さらに、この法律では『土地の所有者は、その土地を安全な状態に維持する責務がある』ということも明確に定められているんです。」

📍 明石市や兵庫県での現状

お客様： 「私たちの住む兵庫県や明石市では、この法律は関係しているんですか？」

ノダチ： 「大いに関係していますよ。兵庫県や明石市でもすでにこの盛土規制法の運用が始まっています。明石市は市内全域が『宅地造成等工事規制区域』に指定されているんです。」

お客様： 「えっ！大久保周辺も含めて、明石市全体が規制区域なんですか？」

ノダチ： 「そうなんです。そのため、明石市内において一定規模以上の盛り土や造成工事などを行う場合は、厳格な許可申請や手続きが必要となります。『うちは山の近くじゃないから関係ないや』と思いがちですが、平坦に見える大久保エリア周辺でも、新しく宅地を造成する場合や、高低差のある土地を扱う場合には必ず確認が必要な法律なんです。」

🔍 不動産売買で確認したいポイント

お客様： 「では、実際に私たちが土地や一戸建てを購入したり売却したりするとき、どんなところを確認すればいいですか？」

ノダチ： 「現地を見る際や、書類を確認する際に意識しておきたいポイントをいくつか整理してみましょう。以下のような点に注目してみてください。」

📌 土地・一戸建てのチェックポイント

• 敷地内や周囲に高低差があるか
• 擁壁（コンクリートの壁など）にひび割れ、膨らみ、傾きがないか
• 擁壁の水抜き穴から、適切に水が抜けているか（詰まっていないか）
• 隣の土地や前面道路と比べて、明らかに高すぎる、または低すぎる土地ではないか
• 過去にどのような造成工事や土入れが行われた履歴があるか
• 役所の窓口やハザードマップで、規制区域や過去の造成履歴を確認できるか

ノダチ： 「これらは契約前の『重要事項説明』の際にも、不動産会社から説明を受ける重要な項目です。ただ、見た目だけで過去の工事が適切だったかを一般の方が判断するのは難しいですので、必要に応じて行政の窓口に確認したり、建築士や土地家屋調査士、地盤調査会社といった専門家に調査を依頼したりすることが大切ですね。」

🏠 売主様・空き家所有者様が注意すべきこと

お客様： 「もし私が土地や古い一戸建てを『売る側』だとしたら、どんなことに注意すればいいでしょうか？」

ノダチ： 「売主様や、ご実家などの空き家・空地を所有されている方の場合は、『過去の履歴をできるだけ整理しておくこと』がトラブル防止につながります。昔から持っている土地だと、何十年も前にどんな造成工事がされたのか分からないことも多いですよね。擁壁がある場合は、その図面や当時の確認済証が残っていないかまずは手元の書類を探してみましょう。」

お客様： 「もし、古い情報が何も分からなかったらどうすればいいですか？」

ノダチ： 「分からないことを無理に『大丈夫です』と断定せず、『過去の詳細は不明ですが、現在はこのような状態です』と、わかる範囲で正直に買主様へ伝えることが何より大切です。私たち不動産会社が事前に役所調査や現地確認を行い、状況をしっかり整理した上で売りに出せば買主様にも安心して検討していただけますよ。」

🛒 買主様が注意すべきこと

お客様： 「逆に、私が『買う側』として一戸建てや土地を探すときは、どういう視点を持てばいいですか？」

ノダチ： 「買主様の場合は、価格や立地、間取りだけでなく、『土地そのものの状態や安全性』にもぜひ目を向けてください。たとえば、古い擁壁があってやり替える必要がある場合、予想外に大きな工事費用がかかってしまうことがあります。せっかく相場より安く土地を手に入れても、地盤の改良や擁壁の補強で予算オーバーになってしまったら大変ですよね。」

お客様： 「うわあ、それは避けたいですね……。購入を決める前に確認できますか？」

ノダチ： 「はい、もちろん可能です。契約を結ぶ前の段階で、気になる土地の形状や擁壁の状態について、私たち不動産会社や専門家に相談していただければ、事前にリスクを把握できます。事前の確認こそが、後々の大きなトラブルや追加費用を防ぐ最大の防衛策になります！」

🤝 まとめ

お客様： 「盛り土や新しい法律の話って、最初は自分には関係ない遠いニュースのように思っていましたけど、これから土地や戸建てを売買するなら、絶対に確認しておいた方がいい大切なことなんだと分かりました。」

ノダチ： 「そう言っていただけて嬉しいです！ 盛り土や造成地は、表面にきれいな芝生が植えられていたり、新しいアスファルトが敷かれていたりすると、見た目だけで安全性を判断するのは非常に難しい部分があります。だからこそ、事前の法規制の確認や丁寧な現地調査が必要不可欠なんです。」

お客様： 「ニュースで違反が何百か所もあるって聞くと不安になりますが、ちゃんと調べて納得して売買すれば怖くないんですね。」

ノダチ： 「その通りです。今回のニュースは、法律ができた後も不適切な工事に対する取り締まりや調査が進んでいるという背景を示すものです。すべての土地が危険というわけでは決してありませんので、過度に怖がる必要はありません。大切なのは、信頼できるパートナーと一緒に一つずつ確認していくことです。」

明石市周辺で、土地や戸建て、空き家、空地の売却・購入をご検討中の方で、『うちの擁壁は大丈夫かな？』『この土地の地盤や法規制について詳しく知りたい』といった不安や疑問がございましたらいつでもお気軽にノダチまでご相談くださいね。誠実にお客様の住まい探しと土地売買をサポートいたします！😊」