Vol.5｜明石市大久保町わかば
2003年に生まれた町の歴史と、土地・戸建・マンションの成約相場を読み解く
JR大久保駅から南東方面へ。駅前のにぎわいから少し離れたところに、「大久保町わかば」という町があります。
実はこの町名、2003年に誕生した比較的新しい名前であることをご存じでしょうか。
町内には「オーズガーデン」や戸建住宅が見られます。今回は町の成り立ちと、2003年以降を対象に抽出した実際の成約記録を読み解きます。
01｜大久保町わかばは、どんなエリア？
明石市大久保町わかばは、JR大久保駅の南東方面に位置する住宅地域。駅周辺の便利さと住宅地としての落ち着きに注目したいエリアです。
町の基本情報
所在地：兵庫県明石市大久保町わかば
主な利用駅：JR大久保駅・山陽電鉄中八木駅
町域面積：約9.2ヘクタール（住居表示実施当時）
住居表示実施：2003年2月1日
02｜「わかば」という町名が誕生するまで
住居表示の実施によって「大久保町わかば」が誕生しました。
それ以前は、大久保町大久保町・大久保町谷八木・大久保町八木の各一部から構成された区域でした。実施当時の明石市資料には、24街区、人口735人・287世帯と記録されています。
大久保地域には西国街道沿いの宿場町としての歴史もあります。ただし、現在の「わかば」の町域そのものが宿場町だったという意味ではありません。
03｜昔の風景から見る、わかばの街並み
町名誕生以前：大久保町・谷八木・八木の一部だった地域
「わかば」という町名が生まれる前、この一帯は異なる三つの大字にまたがる地域でした。2003年の住居表示によって、今の町名と街区が整理されています。
2000年代：集合住宅と住宅地の姿
今回確認したマンション成約記録には、2004年築の「オーズガーデン」が登場します。現在の住宅地を形づくる要素の一つとして、大規模マンションの存在が特徴的です。
現在：駅前の生活利便性と落ち着いた住環境
JR大久保駅周辺の商業機能を使いやすく、山陽電鉄中八木駅も選択肢に入る位置関係。住む場所を選ぶ際には、町名だけでなく個々の物件から駅までの道のりや周辺環境を確認したい地域です。
04｜大久保町わかばの成約状況
今回は検索期間を2003年から2026年10月までに広げました。資料に掲載されたのは土地8件・戸建16件・マンション27件の計51件です。
戸建は同一物件とみられる成約記録を整理し、直近の成約事例を中心に市場を確認します。マンションについては27件の取引から価格の傾向を見ていきます。
※土地は8件、戸建は同一物件とみられる再売買を整理した11件、マンションは資料掲載の27件です。合計46件を分析に使用しています。
05｜土地：2000年代から現在までの坪単価
| 成約年月 | 土地面積 | 成約価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| 2011年5月 | 126.24㎡ | 2,139万円 | 56.1万円 |
| 2012年5月 | 108.63㎡ | 1,911.89万円 | 58.2万円 |
| 2019年12月 | 173.15㎡ | 3,580万円 | 68.4万円 |
| 2022年6月 | 117.11㎡ | 3,090万円 | 87.3万円 |
| 2024年3月 | 71.01㎡ | 1,550万円 | 72.2万円 |
| 2025年3月 | 123.30㎡ | 3,600万円 | 96.6万円 |
| 2025年6月 | 60.36㎡ | 1,580万円 | 86.6万円 |
| 2026年3月 | 66.27㎡ | 1,550万円 | 77.4万円 |
2011〜2012年の成約事例は坪56.1万〜58.2万円、2024〜2026年の4件では坪72.2万〜96.6万円となっています。近年の成約事例では、過去より高い単価が見られます。ただし、面積・道路条件・取引条件が異なるため、同条件の土地が同率で値上がりしたわけではありません。
06｜中古戸建：古い住宅と新しい住宅では価格帯も違う
戸建の成約事例は資料上16件。再売買とみられる重複を除くと、11件です。新築戸建の取引も含まれるため、中古住宅だけの平均額ではございません。
| 成約年月 | 成約価格 | 土地面積 | 建物の情報 |
|---|---|---|---|
| 2009年10月 | 3,380万円 | 152.56㎡ | 新築 |
| 2010年4月 | 630万円 | 49.14㎡ | 1971年築 |
| 2010年10月 | 800万円 | 57.25㎡ | 1971年築 |
| 2011年6月 | 930万円 | 99.85㎡ | 1979年築 |
| 2012年1月 | 700万円 | 57.21㎡ | 1971年築 |
| 2014年7月 | 2,180万円 | 59.65㎡ | 新築 |
| 2016年1月 | 680万円 | 56.87㎡ | 1971年築 |
| 2019年2月 | 3,570万円 | 70.76㎡ | 新築 |
| 2019年6月 | 1,760万円 | 67.36㎡ | 2007年築 |
| 2024年6月 | 2,880万円 | 100.81㎡ | 1999年築 |
| 2026年2月 | 3,180万円 | 125.09㎡ | 2007年築 |
1970年代築の住宅は600万〜900万円台の事例が見られる一方、築年数が比較的新しい住宅では2,000万円台後半〜3,000万円台の取引も確認できます。ただし建物の状態、敷地条件、取引時期が異なり、単純に「築年数だけ」で説明できる価格差ではありません。
07｜中古マンション：オーズガーデンの変化を探る
中古マンションは資料に27件の成約記録が掲載され、中心となるのは2004年築のオーズガーデンです。ここでは27件の成約事例をもとに価格の傾向を見ていきます。
| 成約年月 | 成約価格 | 専有面積 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 2011年2月 | 2,040万円 | 75.48㎡ | 27.1万円 |
| 2011年6月 | 2,150万円 | 72.67㎡ | 29.6万円 |
| 2011年11月 | 2,400万円 | 89.28㎡ | 26.9万円 |
| 2012年1月 | 2,000万円 | 84.18㎡ | 23.8万円 |
| 2012年9月 | 2,270万円 | 88.76㎡ | 25.6万円 |
| 2012年9月 | 2,080万円 | 81.18㎡ | 25.7万円 |
| 2014年7月 | 1,980万円 | 71.86㎡ | 27.6万円 |
| 2015年6月 | 2,050万円 | 75.48㎡ | 27.2万円 |
| 2015年7月 | 1,950万円 | 77.19㎡ | 25.3万円 |
| 2015年9月 | 1,870万円 | 73.84㎡ | 25.4万円 |
| 2016年3月 | 2,130万円 | 84.00㎡ | 25.4万円 |
| 2017年5月 | 2,150万円 | 72.67㎡ | 29.6万円 |
| 2018年2月 | 2,300万円 | 84.67㎡ | 27.2万円 |
| 2019年11月 | 2,380万円 | 75.19㎡ | 31.7万円 |
| 2020年2月 | 2,350万円 | 84.00㎡ | 28.0万円 |
| 2020年2月 | 2,950万円 | 86.94㎡ | 34.0万円 |
| 2020年3月 | 2,400万円 | 84.38㎡ | 28.5万円 |
| 2020年12月 | 2,100万円 | 75.48㎡ | 27.9万円 |
| 2021年1月 | 2,480万円 | 72.64㎡ | 34.2万円 |
| 2021年9月 | 2,500万円 | 81.18㎡ | 30.8万円 |
| 2021年11月 | 2,380万円 | 77.19㎡ | 30.9万円 |
| 2021年12月 | 2,400万円 | 88.76㎡ | 27.1万円 |
| 2022年11月 | 2,900万円 | 88.76㎡ | 32.7万円 |
| 2025年1月 | 2,500万円 | 84.18㎡ | 29.7万円 |
| 2025年3月 | 2,580万円 | 85.43㎡ | 30.3万円 |
| 2025年10月 | 2,980万円 | 84.00㎡ | 35.5万円 |
| 2026年6月 | 3,000万円 | 72.67㎡ | 41.3万円 |
2010年代の取引には1,800万円台〜2,000万円台前半の成約が見られますが、2025年10月には2,980万円、2026年6月には3,000万円の成約が確認できます。築20年を超えたマンションでも、近年に高額成約の事例があります。
なお、各住戸の方位・階数・室内の改修状況等は異なるため、この一覧から一律の価格上昇率は算出していません。
08｜大久保町わかばで売却・購入を検討するなら
不動産の価値は、住所だけでは決まりません。
同じ町内でも立地、形状、築年数、室内の状態によって評価は変わります。
明石大久保の小さな不動産nodachiでは、地域の成約事例や市場データに加えてAIも活用しながら、不動産の価値を多角的に検討しています。
「今売ったらいくらになるのだろう？」そんな疑問からでもお気軽にご相談ください。
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