【町の深堀Vol2】大久保町ゆりのき通2丁目

JR大久保駅の南側に広がる「ゆりのき通」
前回の1丁目に続き、今回は2丁目に注目します。同じ駅南エリアでも、2丁目には2000年代前半に完成したマンションと、2020年代に誕生したマンションがあり、建築時期の異なる住まいが共存しています。

この違いは、中古マンションの価格を考えるうえで大切なポイントです。今回は、3つのマンション群で確認できた成約事例65件をもとに、過去と現在の価格水準を丁寧に見ていきます。

01｜2丁目を変えた、二度の住宅地づくり

ゆりのき通2丁目を知るうえで、注目したいのは住宅地の新旧が隣り合っていることです。オーズタウンの整備によって駅南側の住宅地が形づくられた後、さらに日本たばこ産業（JT）の工場跡地でも土地利用の転換が進められました。

2018年には、明石市が取得したJT工場跡地について住宅や子育て関連施設、公共施設を含めた活用が報じられました。こうした段階的な開発が、2丁目の街並みを特徴づけています。

02｜3つのマンション群、それぞれの個性

今回の成約資料で中心となるのは、サウススクエア、フィールズスクエア、シエリアシティ明石大久保です。まずは建物の基本情報を整理します。各マンションの概要と成約状況を見ていきましょう。

オーズタウンサウススクエア

オーズタウンフィールズスクエア

シエリアシティ明石大久保

03｜成約65件から何が見える？

当社で確認した成約事例は、サウススクエア21件、フィールズスクエア22件、シエリアシティ22件の合計65件です。マンションごとに確認できた期間が異なるため、件数や平均価格の差だけで「どちらが人気」とは判断できません。

※平均㎡単価は各事例の「成約価格÷専有面積」を計算した値の単純平均です。価格や面積は添付の成約資料をもとに集計しています。

04｜サウス・フィールズは長い時間軸で深堀

築年数が進んできたマンションでは、過去の成約事例も価格の変化を考える手がかりになります。直近だけでは事例数が限られるため、今回は確認できた古い取引まで含めて比較しました。

年代別の平均は、取引された住戸の階数・広さ・内装状態等によって左右されます。また、これは当社が確認した事例を時期別に分けたものなので、同一住戸の値上がり率・値下がり率を表すものではありません。

05｜シエリアシティは「最近の成約」を読む

一方、シエリアシティでは2024年以降の成約22件を確認しています。比較的新しいマンションのため、サウススクエアやフィールズスクエアと同じ長期の推移グラフで並べることはできません。そこで年別に取引水準を整理します。

2026年のデータは10月13日までに確認できた成約事例を含みます。年ごとに成約住戸の広さや棟が異なり、少数の高額成約によって平均が動く可能性もあります。単純な年次比較は参考値としてご覧ください。

06｜2丁目で売却・購入を考えるなら

売却を考える方へ

今回ご紹介した成約事例からも分かるように、同じゆりのき通2丁目であっても、マンションや住戸の条件によって成約価格には違いがあります。

「今、自分のマンションはいくらで売れるのだろう？」

そう思われた方は、一度ご自宅の現在の価値を確認してみてはいかがでしょうか。

株式会社nodachiでは、AIを活用したデータ分析と、不動産取引の経験に基づく査定を組み合わせ、一件ずつ丁寧に価格をご提案しています。

過去の成約事例や市場動向をAIも活用しながら多角的に分析し、さらに実際のお部屋の状態や階数、眺望、リフォーム履歴など、数字だけでは判断できない要素も考慮します。

AIの分析力と、地域を知る不動産会社ならではの経験や知識。その両方を活かし、大切な不動産の価値を丁寧に見極めることを心がけています。

「今すぐ売る予定はないけれど、現在の資産価値だけ知っておきたい」という方も、お気軽にご相談ください。

購入を考える方へ

同じ駅南側でも、建物規模や竣工時期によって住まい方は異なります。購入時は価格だけでなく、管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の改定予定、周辺の人通り、通勤・通学の動線なども現地で確かめておきたいところです。

また、中古マンションは同じ建物内でも、階数や方角、室内の状態によって条件が異なります。過去の成約価格だけで判断せず、ご自身のライフスタイルや将来の暮らし方に合った住まいを選ぶことが大切です。

07｜まとめ：2丁目の相場は、マンションごとに読み解く

ゆりのき通2丁目には、異なる時代に建築されたマンションが集まっています。長い取引履歴を持つサウススクエア・フィールズスクエアと、近年の成約事例が中心となるシエリアシティ。今回確認した65件の事例からも、それぞれ異なる価格帯や取引傾向がうかがえます。

不動産価格は過去の取引だけで決まるものではありません。住宅ローン金利や市場動向、購入希望者のニーズなどによっても変化します。

大切な不動産だからこそ、感覚ではなく根拠のある価格を知りましょう。

明石市大久保エリアで不動産の売却や住み替えをお考えの際は、株式会社nodachiへお気軽にご相談ください。