【町の深堀Vol1】大久保町ゆりのき通1丁目

JR大久保駅の南側に広がる「ゆりのき通」。なかでも1丁目は、駅に近い大規模マンションが集まるエリアです。駅前の買い物環境と住まいが近く、日々の暮らしを駅周辺で組み立てやすいことが、この街の特徴といえます。

一方、1990年代後半から2000年代初めに完成したマンションは、築25年を超える時期に入りました。「今ならいくらで売れるのか」「築30年が近づくと価格はどう変わるのか」。そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。

本記事では、ゆりのき通1丁目の街の成り立ちと生活環境を振り返りながら、2021年から2026年9月までの中古マンション成約事例50件をもとに、この地域の不動産事情を見ていきます。購入を検討されている方にも、物件選びの参考にしていただければ幸いです。

01｜工場跡地から生まれた駅南の住宅地

現在の大久保駅南側の街並みは、もともと広がっていた工場用地を活用したまちづくりと深く結びついています。1990年代に大久保駅南地区で土地区画整理や駅の整備が進み、住宅と商業施設が集まる現在の街の骨格がつくられました。

オーズタウンのマンション群は、こうした開発のなかで誕生しました。住宅だけが先に建ったのではなく、駅や買い物施設とあわせて街が形成されたことが、ゆりのき通の暮らしやすさを考える際のポイントです。

同じ「ゆりのき通」でも、1丁目・2丁目・3丁目では駅までの動線や建物の配置が異なります。1丁目については、特に駅近くにまとまって立地するオーズタウンのマンション群に注目します。

02｜大久保駅の近さと日常の暮らし

徒歩で駅を利用しやすい立地

ゆりのき通1丁目の主要マンションは、JR大久保駅まで徒歩数分という立地にあります。毎日の通勤・通学はもちろん、雨の日や荷物の多い日にも、駅が身近にある便利さを感じやすい環境です。

ただし、大久保駅は新快速の停車駅ではありません。神戸・大阪方面への移動は、利用する列車や乗り換えを含めて確認しておきたいところです。

駅南側の商業施設を生活圏に

駅南側にはイオン明石ショッピングセンターなどがあり、食料品や日用品の買い物、外食などを駅周辺で済ませやすい環境です。大型商業施設そのものは主に3丁目側にありますが、1丁目からも利用しやすい距離にあります。

購入検討の際は駅距離だけではなく、実際に歩く道、夜間の明るさ、生活時間帯の人通りや音なども現地で確認することをおすすめします。

03｜土地・戸建ての取引はどうなっている？

ゆりのき通1丁目では、戸建住宅が建築されているエリアが非常に限られているため、今回の調査対象からは除外しています。 数少ない戸建住宅エリアで売却を検討される際は、近隣エリアの成約事例を参考にしながら、前面道路の幅員や接道状況、土地の形状、敷地面積、建物の築年数や維持管理状態などを総合的に判断する必要があります。 また、同じ町丁目内だからといって一律の坪単価で評価できるものではありません。道路付けや土地の形状、建築に関する制限などによって、不動産の価値は大きく異なります。

04｜中古マンション成約50件から見る価格の変化

ここからは、当社で確認・集計した実際の成約事例をご紹介します。2021年から2026年9月までの中古マンション50件を分析対象としました。主にオーズタウンのイーストスクエア、ウエストスクエア、センタースクエアなどの事例です。

年別の平均成約価格・平均㎡単価

※2026年は9月までの事例です。平均㎡単価は各成約事例の「価格÷専有面積」を計算した単純平均。当社が確認した50件を集計したものであり、当該地域のすべての成約を網羅する統計ではありません。

売却価格を考えるときは、1丁目全体の平均よりも、同じマンション・同じくらいの広さ・近い条件の成約事例を重視することが大切です。当社が確認した事例でも、2,000万円台から4,000万円台まで幅のある成約が見られます。

05｜オーズタウンの棟ごとに比較する視点

1丁目には、イーストスクエア、ウエストスクエア、センタースクエアがあります。建築された時期や駅への動線、住戸の広さなどが異なるため、違いをみてみましょう。

イーストスクエア

ウエストスクエア

センタースクエア

06｜築30年前後のマンション、売却時に見るべきこと

築30年という数字だけで、マンションの価値が急に変わるわけではありません。駅との距離に加えて、管理組合の運営状況、長期修繕計画、修繕積立金、過去の工事履歴などによって評価は変わります。

売却を検討するなら、まず管理費・修繕積立金の額や改定予定を整理しておくとよいでしょう。また、リフォームをしてから売るべきか、現況のまま売り出すべきかもの判断が必要ですが、リフォーム費用が必ず売却価格に上乗せできるとは限りません。

07｜購入を検討する方へ

購入を考える方にとって、1丁目の魅力は駅への近さと生活動線の良さでしょう。一方で、中古マンションでは室内のきれいさだけでなく、管理状況や将来の修繕費にも目を向けたいところです。

内覧時には、日当たり、眺望、周辺の音、エレベーターから住戸までの距離など、図面だけでは分からない点も確認しましょう。また、災害リスクは明石市のハザードマップで建物ごとに確認することをおすすめします。

08｜まとめ：この街の価値を、具体的な事例から考える

ゆりのき通1丁目は、大久保駅南の計画的なまちづくりから生まれた、駅近の大規模マンションが特徴的な地域です。当社が調査した成約事例からは、築年数が経過した現在も、さまざまな価格帯で取引されていることが分かります。

ただし、平均価格だけでご自宅の価値を判断するのは早計です。売却を考える際には、同じマンション内の事例や階数、専有面積、室内状況などを照らし合わせ、正しい価格を知ることがまず一歩となります。株式会社nodachiでは根拠のある正しい価格をご提示することをお約束いたします。