ナフサ価格の影響でマンションの修繕積立金は上がる？

1. 修繕積立金が上がるって本当？

お客様👨‍🦰

「最近、マンションの修繕積立金が上がるって聞いたんですが、本当ですか？」

お客様👨‍🦰

「しかも、ナフサ価格や原油価格も関係しているって聞いたんですが、マンションと関係あるんですか？」

ノダチ👨‍💼

「はい、関係する可能性があります。マンションの大規模修繕では、塗料・防水材・シーリング材・塩ビ管・接着剤など、石油由来の材料が使われることがあります。そのため、ナフサや原油価格の影響を受けることがあるんです。」

お客様👨‍🦰

「ええっ！原油価格だけじゃなくてナフサなんて言葉まで関係してくるんですか？なんだか難しそうで、これからのマンションの修繕積立金がどうなってしまうのか不安になります……。」

ノダチ👨‍💼

「結論から申し上げますと、今後、修繕積立金の値上げに踏み切るマンションは全国的に増える可能性があるのは事実です。その背景には、建物の老朽化だけでなく、建材価格や原油価格や建築資材の上昇、人件費や物流費の高騰があります。」

お客様👨‍🦰

「やっぱり値上げされちゃうんですか……？」

ノダチ👨‍💼

「ただし、ナフサ価格が上がったからといって、すべてのマンションの修繕積立金がすぐに上がるわけではないんですよ。マンションごとにしっかりと建てられた『長期修繕計画』や、これまでの積立金の状況によって対応はまったく異なります。大切なのは、現状を正しく知って、これからの計画を確認することなんです。今回は、なぜ今マンションの維持費に注目が集まっているのか、分かりやすく丁寧に解説しますね！✨」

2. そもそもナフサとは？

お客様👨‍🦰

「そもそも、その『ナフサ』って一体なんなんですか？ガソリンとは違うものですか？」

ノダチ👨‍💼

「ナフサという言葉は普段あまり聞き馴染みがないですよね。ざっくり言うと、原油を精製する過程でできる石油製品の一つで、プラスチックや化学製品の『もと』になる原料のことです。ガソリンの兄弟のようなものだと思っていただくとイメージしやすいかもしれません。」

お客様👨‍🦰

「プラスチックの原料……。それがどうしてマンションに繋がるんですか？」

ノダチ👨‍💼

「実は、私たちが暮らすマンションの建築資材の中にも、ナフサや石油由来の素材が使われているものがたくさんあるからなんです。ナフサの価格は、原油価格そのものの動きはもちろん、為替（円高・円安）や世界情勢、さらには世界の物流費などの影響をダイレクトに受けます。一見すると、不動産とは直接関係なさそうに見えて、実は建築コストや大規模修繕費用高騰のニュースの裏側で、非常に重要な鍵を握っているんですよ。経済の動きが、めぐりめぐって私たちの住まいの修繕コストに関係してくるんですね💡」

3. ナフサ価格はマンション修繕のどこに影響する？

お客様👨‍🦰

「なるほど、石油からできる原料だから関係してくるんですね。でも、マンションってコンクリートや鉄の塊っていうイメージがあります。具体的に大規模修繕のどんなところでナフサや原油が使われているんですか？」

ノダチ👨‍💼

「おっしゃる通り、マンションの骨組みはコンクリートや鉄ですが、建物を守り、快適に保つための『仕上げ』や『設備』の部分にナフサや原油価格の影響を受けやすい材料がたっぷり使われているんです。代表的なものを一緒に見ていきましょう！😊」

🎨 外壁塗装に使う塗料

マンションの外観を美しく保つだけでなく、コンクリートを雨風や紫外線から守るために定期的な外壁塗装は欠かせません。この塗料には、アクリルやウレタン、シリコン、フッ素といった石油由来の樹脂成分が含まれることが多いため原材料価格の影響を受ける場合があります。

☔ 屋上やバルコニーの防水材

屋上やバルコニーから雨水が建物内部に侵入するのを防ぐ防水工事は、大規模修繕の中でも命とも言える重要な工事です。ここで使われるウレタン防水材や塩ビ防水シート、アスファルトなどもすべて石油製品です。これらの材料費が上がると、工事費全体に大きな影響を与えることがあります。

🧱 外壁の目地などに使うシーリング材

マンションの外壁タイルや、コンクリートのつなぎ目、サッシの周りなどにある、あのムニムニとしたゴム状の材料を『シーリング材（コーキング材）』と呼びます。これも雨水の侵入を防ぐためにとても重要で、大規模修繕では古いものを剥がして新しく打ち替える作業が必須となります。これももちろん、石油由来の化学製品です。

🚰 給排水管などに使われる塩ビ管

マンションの寿命を左右すると言われる給排水のパイプ。ここには『塩化ビニル管（塩ビ管）』という樹脂製の管がよく使われています。お部屋の中の目に見えない配管や、共用部の基幹パイプの交換・補修の際にも、製造コストや原料価格の上昇が影響してきます。

🛠️ その他の接着剤や内装材・断熱材

その他にも、外壁タイルを貼り付けるための接着剤、共用廊下に敷かれている防滑性床シート、お部屋の壁紙（クロス）を貼る糊や樹脂、さらには建物を寒さから守る断熱材や各種設備部材の一部にまで、多くの石油由来製品が活躍しています。

お客様👨‍🦰

「うわぁ、想像以上に石油製品だらけですね！コンクリートを塗料やゴム、プラスチックでコーティングして守っているからこそ、ナフサの価格が他人事ではなくなるんだ……。」

ノダチ👨‍💼

「その通りです！これらすべての材料が少しずつ値上がりすると、最終的な工事の見積もり金額に響いてくるんですね。」

4. なぜナフサ価格の影響が修繕積立金につながるのか

お客様👨‍🦰

「材料費が上がる理由はよく分かりました。でも、それがどうして僕たちが毎月払う修繕積立金の値上げに直結しちゃうんですか？」

ノダチ👨‍💼

「はい、そこが一番気になるところですよね。価格が変動してから、皆さんの家計に影響するまでの流れを整理すると次のようになります📝」

1. 世界情勢や為替でナフサ・原油価格が変動する
2. 塗料・防水材・シーリング材・塩ビ管などの材料価格（建材価格）が上昇する
3. 工事を行う施工会社からの大規模修繕工事の見積金額が上がる
4. 過去（数年〜十数年前）に作られた長期修繕計画で想定していた予算を超えてしまう
5. マンションの管理組合（居住者の皆さん）が、将来の修繕資金を確保するために積立金の見直しを検討する
6. 結果として、毎月の修繕積立金が上がる場合がある

お客様👨‍🦰

「なるほど……昔立てた計画の予算じゃ、今の物価だと足りなくなっちゃうから、みんなで出し合うお金を増やさなきゃいけないってことかぁ。」

ノダチ👨‍💼

「そうなんです。ただ、ナフサ価格だけで修繕積立金が決まるわけではないということです。実際の工事費用には、材料費のほかに、現場で働く職人さんの人件費や、マンションを囲う足場代、トラックで資材を運ぶ物流費、さらには職人不足の深刻さなど、たくさんの要素が絡み合っています。そのため、マンションごとに状況は本当に様々です。値上げが本当にあるかどうか、どれくらい必要なのかは、それぞれのマンションの管理組合が持っている資料や、最新の長期修繕計画を細かく確認していく必要があります🔍」

5. ナフサだけではない。修繕積立金が上がりやすいその他の理由

お客様👨‍🦰

「物価高だけじゃなくて、ほかにも修繕積立金が上がる原因ってあるんですか？」

ノダチ👨‍💼

「はい、実はナフサや原油といった一時的な物価の波以外にもマンションという建物の仕組み上、修繕積立金が上がりやすくなる構造的な理由がいくつかあるんです。主な5つの理由を整理してみましょう。」

理由1：建物の老朽化による修繕箇所の増加

築年数が経てば経つほど、当然ながら直さなければいけない場所は増えていきます。

• 外壁のひび割れやタイルの浮き・剥がれ
• 屋上やバルコニーの防水性能の低下
• 給排水管のサビや詰まりによる更新工事
• エレベーターの部品交換や本体の丸ごとリニューアル
• 共用廊下や階段の舗装の劣化
• 機械式駐車場のサビや部品交換・解体撤去
• インターホン設備や消防設備のシステム刷新

このように、築12年前後で行われる1回目の大規模修繕よりも、2回目（築24年頃）、3回目（築36年頃）と回数を重ねるごとに、大掛かりで費用がかかる工事が必要になってきます。

理由2：人件費の上昇・職人不足

現在、建設業界では少子高齢化による慢性的な人手不足や若い職人さんの不足が深刻な問題となっています。さらに働き方改革による労働時間の見直しも進んでおり、工事費用の中に占める『人件費（手間賃）』の割合が全体的に上がっています。どれだけ材料が安く手に入っても、作ってくれる人がいなければ工事は進まないため、これが総額を押し上げる大きな要因になっています。

理由3：物流費・燃料費の上昇

物流業界の人手不足やトラックの燃料代、また工事に使用する足場資材などを運搬する費用も高騰しています。こうした運賃の上昇も、間接的に工事の見積もりに跳ね返ってきます。

理由4：新築時の修繕積立金が低めに設定されている

これは盲点になりやすいのですが、新築マンションが販売される際、購入者の月々の負担をできるだけ軽く見せて買いやすくするために、当初の修繕積立金があえてかなり低く（例：月々数千円など）設定されているケースが多々あります。最初が安すぎるため、年数が経つと『当初の計画通り』に値上げせざるを得なくなるのです。

理由5：『段階増額積立方式』を採用しているマンションが多い

修繕積立金の集め方には、主に2つの方式があります。

積立方式	特徴
均等積立方式	将来必要な修繕費を計算し、全期間を通して毎月一律の金額を積み立てる方法。計画が変わらなければ値上げのリスクが低い。
段階増額積立方式	最初のうちは安く設定し、5年、10年といった節目ごとに段階的に引き上げていく方法。多くのマンションで採用されている。

日本の多くのマンションでは後者の『段階増額積立方式』がとられているため、物価高とは関係なく購入後しばらくすると自動的に値上げの時期がやってくる仕組みになっていることが多いのです。

ノダチ👨‍💼

「ちなみに、国土交通省のガイドラインでも、将来にわたって安定的に修繕資金を確保し、計画的な修繕を行う観点から基本的には『均等積立方式』が望ましいとされています。しかし、実際には途中で変更するのが難しく段階増額のままになっているマンションも多いため値上げのニュースをよく耳にすることになるんですね。」

6. 修繕積立金が上がることは悪いこと？

お客様👨‍🦰

「なるほど……。そう聞くと、修繕積立金が値上げされるマンションって、なんだか計画が甘いというか、あまり良くないマンションのように思えてきちゃいますね。損した気分になりますし……。」

ノダチ👨‍💼

「そう思われてしまうのも無理はありません。毎月の固定費が上がるのは、誰だって家計に響きますから嬉しくないですよね💦 でも『修繕積立金の値上げ＝悪、ダメなマンション』というわけでは決してないんです！」

お客様👨‍🦰

「えっ！？そうなんですか？」

ノダチ👨‍💼

「はい。むしろ、世界的な物価高や建物の状態に合わせて、将来必要な修繕費をきちんと計算し直し、住民みんなで話し合って積立金を見直しているマンションは、『それだけ管理意識が高く、健全に運営されている証拠』とも言えるんです。

逆に、築年数が15年、20年と経っているのに、修繕積立金が新築時のまま極端に安いマンションがあったとします。一見、毎月の支払いが安くてお得に見えますが、いざ大規模修繕をしようとした時に『お金が全然足りない！』という事態に陥ってしまいます。」

お客様👨‍🦰

「お金が足りなくなったら、どうなっちゃうんですか？」

ノダチ👨‍💼

「工事をあきらめて建物がボロボロになっていくか、あるいはある日突然、一世帯あたり数十万〜数百万円という高額な『一時金』を急に徴収されることになります。最悪の場合、必要な工事ができずに資産価値が暴落してしまうこともあるんです😱

適切な時期に適切な修繕を行うことは、お住まいの快適性を保つだけでなく、資産価値を高く維持するために絶対に不可欠なことです。

問題なのは『値上げそのもの』ではなく、『なぜ上がるのか、理由や計画の説明が住民にないこと』や『計画そのものが見直されず放置されていること』です。しっかりとした長期修繕計画があり、それに伴う前向きな見直しであれば、それはマンションの寿命を延ばすための素晴らしい取り組みなんですよ。」

お客様👨‍🦰

「なるほど！安ければいいっていうわけじゃなくて、ちゃんと建物を維持するためのお金が貯まっているかどうかが大事なんですね。見方がちょっと変わりました！」

7. 中古マンション購入前に確認したいポイント

お客様👨‍🦰

「これから損をしないために僕たち買い手は何を確認しておけばいいでしょうか？物件の見た目だけじゃ分からない部分ですよね。」

ノダチ👨‍💼

「おっしゃる通りです！お部屋の内装がきれいにリフォームされていても、マンション全体の『お金の健康状態』が悪いと、購入した後に後悔してしまうことになりかねません。購入前に必ず確認しておきたいチェックポイントをリストにしましたので、ぜひ参考にしてくださいね📝」

📋 購入前のチェックリスト

• 現在の管理費・修繕積立金の額
• 今後の値上げ予定（直近で上がる計画はあるか）
• 過去の値上げ履歴（適切に見直されてきたか）
• 長期修繕計画の有無とその内容（計画期間が30年以上あるか、直近で見直されているか）
• 修繕積立金の現在の貯蓄残高
• 過去の大規模修繕工事の実施履歴（いつ、どこを直したか）
• 次回の大規模修繕工事の予定時期
• 管理組合としての借入金（修繕費が足りずに借金をしていないか）の有無
• 将来の一時金徴収の予定の有無
• マンション内での管理費・修繕積立金の滞納状況（滞納が多いと計画が破綻しやすくなります）
• 『重要事項調査報告書』の内容確認
• 管理組合の直近の総会議事録（どんな議論がされているか）

お客様👨‍🦰

「うわぁ、確認することが山ほどありますね！これ、一般人の僕が一人で調べるのは難しそうです……。」

ノダチ👨‍💼

「大丈夫ですよ、これらは私たち不動産会社が売主様側の管理組合から『重要事項調査報告書』などの書類を取り寄せて、一緒に細かくチェックしますのでご安心ください😊

ここで一つ、購入検討時のアドバイスがあります。マンションを選ぶときは、ついつい『毎月の住宅ローンの返済額』だけで予算を組み立てがちです。しかし、実際にはそこに管理費や修繕積立金、車をお持ちなら駐車場代などが加わります。『住宅ローンの返済額 ＋ 管理費 ＋ 修繕積立金 ＋ その他費用』を合わせた、毎月の総支払額で無理がないかを必ずシミュレーションして判断するようにしましょうね！」

8. 売却する側にもナフサ価格・修繕積立金は関係する

お客様👨‍🦰

「購入する時のポイントは分かりました。でも、逆に今マンションを持っていてこれから売りたいと考えている売主さんにとっても、このナフサ価格や修繕積立金の話って関係あるんですか？」

ノダチ👨‍💼

「はい、大いに関係があります！売却する側にとっても非常に重要なテーマなんです。最近はネットやSNSでこうした情報が簡単に手に入るので、買い手のお客様も非常に勉強されています。そのため、物件を見に来られた方から『このマンション、修繕積立金はこれから上がりますか？』『長期修繕計画は見られますか？』と質問されるケースが本当に増えているんですよ。」

お客様👨‍🦰

「もし、自分のマンションの修繕積立金が最近値上げされたばかりだったら、『毎月の負担が高いから買うのをやめよう』って敬遠されちゃいませんか？」

ノダチ👨‍💼

「確かに、単純に金額だけを見ると『月々の負担が重いな』と感じる買主様もいらっしゃいます。しかし、先ほどお話ししたように、『なぜ高いのか』『どんな風に適切に管理されているか』を理論的に説明できれば、逆にそれは強力な安心材料（アピールポイント）になるんです！」

お客様👨‍🦰

「安心材料、ですか？」

ノダチ👨‍💼

「そうです。たとえば、『ナフサや建材価格の上昇をいち早く見越して、先きがけて長期修繕計画を最新のものに見直し、積立金を適切な額に改定済みです。ですので購入した後にいきなり大増額されたり、一時金を請求されたりするリスクが極めて低い安心なマンションですよ』と伝えることができたらどうでしょう？ 買主様としては、目先の安さだけで将来不安な物件を買うよりも、よっぽど安心して一歩を踏み出せますよね✨

これからの時代、ナフサや建築資材の上昇により、どのマンションも今後の修繕費が高くなるリスクをはらんでいます。だからこそ、買主様は今まで以上に『管理状況』をシミュレーションして比較するようになります。現状をただ不安がるのではなく履歴や計画をしっかりと整理して、次のオーナー様へバトンタッチできるように準備しておくことがスムーズな売却の成功ルートなんですよ。」

9. 注意したいマンションの例

お客様👨‍🦰

「確認が大事なのは分かりました！でも、やっぱり『こういうマンションは特に注意して見た方がいいよ』という具体的な赤信号というか、注意すべきサインがあれば教えてほしいです。」

ノダチ👨‍💼

「そうですね、不安を煽りすぎる必要はありませんが、実務的な視点から『ここは慎重に中身を確かめた方がいいな』と感じるマンションの代表例をいくつか挙げておきますね。もし該当しそうな場合でも、購入前にしっかり確認・対策すればリスクは減らせますので、冷静にチェックしてみてください👍」

• 築年数に対して、修繕積立金が極端に安い（月々数千円のままなど）
• 築20年以上経っているのに、管理組合の修繕積立金の貯蓄残高が極めて少ない
• 長期修繕計画書が10年以上前の古いまま、一度も見直されていない
• 数年以内に大規模修繕工事の予定があるのに、その資金計画（一時金が必要かなど）が未定のまま
• 管理組合の総会が開かれていなかったり、話し合いが進んでいなかったりする
• 管理費や修繕積立金の住民の滞納率が高く、問題になっている
• 敷地内にタワー式や地下割当などの『機械式駐車場』が多数あるのに、その将来の解体・維持コストが計画に組み込まれていない
• 過去にどんな修繕をしたのか、履歴がまったく整理されておらず残っていない

お客様👨‍🦰

「なるほど……。一見きれいでお手頃に見える物件でも、裏側でこういう問題を抱えている可能性があるんですね。でも、事前に知ってプロと一緒に確認すれば、危ない橋を渡らずに済むわけだ。」

ノダチ👨‍💼

「その通りです！これらは決して『買ってはいけない』と断定するものではなく、事前に重要事項調査報告書や議事録をチェックすることで、予測されるリスクや将来の出費をあらかじめ計算に組み込むことができる、という意味での注意点です。知らずに買うのと、知って納得して選ぶのでは、その後の安心感がまったく違いますからね😊」

11. まとめ

ノダチ👨‍💼

「たくさんお話ししてきましたので、最後に今回のポイントをもう一度分かりやすく整理しておきましょう！」

1. ナフサとは：原油から作られる石油製品の一つで、プラスチックや化学製品の原料になるものです。
2. マンションとの関係：大規模修繕では、外壁の塗料、屋上・バルコニーの防水材、目地のシーリング材、給排水の塩ビ管など、石油由来の材料が多く使われるため、ナフサや原油価格の変動が工事費（建材価格）に影響する可能性があります。
3. 値上げの理由：ただし、修繕積立金はナフサ価格だけで決まるものではありません。人件費の上昇、職人不足、物流費の高騰、建物の築年数、もともとの積立方式（段階増額方式など）など、複数の要因が絡み合っています。
4. 値上げの捉え方：修繕積立金の値上げ自体は決して悪いことではありません。将来の建物の資産価値を守り、突発的な一時金徴収を防ぐための『前向きで健全な見直し』であるケースも多いです。
5. 私たちができる対策：
   • 購入時：ローンの返済額だけでなく、管理費・修繕積立金等を含めた『毎月の総支払額』で判断し、長期修繕計画や積立残高をプロと一緒に確認する。
   • 売却時：マンションの管理状態や計画の健全性を、次の買主様にしっかり説明できるアピール材料として整理しておく。

お客様👨‍🦰

「ナフサとマンションの関係から、管理の大切さまですごくよく分かりました！ニュースの表面だけを見て不安になるんじゃなくて、中身をちゃんと見極めることが大切なんですね。ありがとうございました！」

ノダチ👨‍💼

「そう言っていただけると嬉しいです！物件ごと管理組合ごとに状況はまったく異なりますので、それぞれの物件に合わせた最適なアドバイスをさせていただきます。必要に応じて、管理会社や専門家とも連携しながら皆さまの住まいのお悩みを全力でサポートいたします！応援していますねお気軽にどうぞ✨」