10月レポート📒マンションは売れない。でも戸建は売れている。不動産市場の不思議な話

こんにちは。株式会社ｎｏｄａｃｈｉの野田です。

「最近、不動産の価格が上がっているらしい。」

そんなニュースを耳にすることが多い昨今。

「じゃあ、うちの家も高く売れるんじゃない？😏」

そう期待するのも無理はありません。

しかし、不動産市場というものは、そんなに単純ではないのです。

2026年10月20日、近畿レインズから最新の不動産市況レポートが発表されました📊

今回は、その中から明石市を含む「兵庫県他」のデータを覗いてみましょう。

ちなみに「兵庫県他」とは、神戸市と阪神間を除いた兵庫県内の地域のこと。

明石市も含まれますが、明石市だけの数字ではありませんのでそこは悪しからず。

さて、早速いきましょう。

🏢 マンション、ちょっと元気がない。

まずは中古マンション。

2026年7〜9月の成約件数は172件。

前年と比べて、なんと16.1%の減少。

100件売れていたものが約84件になった計算です。

なかなかの減りっぷり。

「ということは、マンション価格も暴落しているのでは？😨」

と思いきや、そうでもありません。

平均成約価格は1,462万円。

前年からの下落率は、わずか0.4%。

しかも、㎡あたりの成約単価に至っては4.9%上昇しています📈

売れる件数は減っている。

しかし、単価は上がっている。

なんとも複雑な心境にさせてくれる数字です。

もちろん、売れた物件の立地や広さ、築年数によっても平均価格は変わります。

「マンション価格が上がった！」とも「下がった！」とも、一言では片付けられないのが不動産市場の面白いところ。

🏡 一方、中古戸建は絶好調？と思いきや。

続いて中古戸建。

こちらの成約件数は336件。

なんと前年同期比14.3%増加！

マンションとは正反対の動きです。

「おお！戸建は人気なんですね！✨」

と喜びたいところですが、少々お待ちを。

平均成約価格は1,412万円。

こちらは前年から8.8%下落しています📉

売れる件数は増えた。

でも、平均価格は下がった。

つまり、取引が活発だからといって、必ずしも高く売れているわけではないのです。

買いやすい価格帯の物件が多く取引された可能性もあります。

不動産市場、なかなか一筋縄ではいきません。

🌳 土地はどうなのか。

最後に土地。

成約件数は204件で、前年同期比7.3%減少。

ところが、平均成約価格は1.8%上昇。

さらに、㎡あたりの成約単価は10.5%も上昇しています📈

取引件数は減ったのに、土地の単価は上昇。

ここでもまた、数字が一筋縄ではいかない展開を見せてくれます。

ひとつ言えるのは、不動産市場を「上がっている」「下がっている」だけで判断するのは、少々乱暴だということ。

🔍 そして、今回一番気になる数字。

ここからは近畿圏全体のお話。

中古マンションの平均成約価格は、前年同期比2.0%下落しました。

一方、新しく売り出されたマンションの平均価格は、なんと13.4%上昇。

つまり、

売主さんの売りたい価格は上がっている。

でも、実際に売れた価格は下がっている。

そんな状況が数字に表れています。

「売りたい金額」と「買ってもらえる金額」。

どうやら、この二つの思惑には少々温度差があるようです🌡️

これを最近では「ワニの口」というみたいです。🐊

もちろん、売り出された物件と成約した物件は同じではありません。

そのため、この数字だけで値引き幅を判断することはできませんが、なかなか気になる動きです。

住宅ローン金利も上昇傾向にある今、買主さんのお財布事情だって無視できません💰

💡 さて、あなたの不動産はいくらで売れる？

ここまで読んでいただいた方に、ひとつお伝えしたいことがあります。

不動産の売却で大切なのは、

「近所の家がいくらで売り出されているか」

だけではありません。

「実際にいくらで売れたのか」

こちらも非常に重要なのです。

売り出し価格は売主さんの希望。

成約価格は買主さんとの合意。

似ているようで、この二つには大きな違いがあります。

ましてや、同じ明石市内でも、大久保駅前のマンションと郊外の中古戸建では市場環境が違います。

築年数、土地の広さ、道路付け、日当たり。

不動産には、ひとつとして同じものがありません。

だからこそ、周辺の売り出し価格だけを眺めていても、本当の相場は見えてこないものです。

明石大久保の小さな不動産nodachiでは、実際の成約事例や市場データをもとに、AIも活用しながら不動産の価値を分析しています。

「うちの家、今売ったらいくらになるんやろ？🤔」

そんな素朴な疑問からでも大歓迎。

売るかどうかは、そのあと考えていただければ結構です。

不動産市場は動いています。

さて、あなたの不動産はどうでしょう。