01｜大久保町大久保町は、どんなエリア？

明石市大久保町大久保町は、JR大久保駅周辺の利便性を享受しながら、旧西国街道に沿った歴史的な成り立ちも持つ地域です。現在の街並みだけを見ると住宅地の印象が強いかもしれませんが、かつては大名や旅人が行き交う「大久保宿」の中心として発展しました。

当社では、不動産の価格や成約事例に加え、どのような歴史の上に、いまの暮らしが成り立っているのかも大切な地域情報だと考えています。

JR大久保駅周辺の生活利便性にアクセスしやすい一方、町内には戸建住宅地や複数の築年帯のマンションも見られるエリアです。明石市も大久保地域を、駅前の商業施設と住まいが近接する地域として紹介しています。

02｜大久保町大久保町の歴史｜かつては西国街道の宿場町

「大久保町大久保町」という少し珍しい住所表記。そのルーツをたどると、江戸時代以前の「大窪新町」という集落に行き着きます。明石市立図書館の郷土資料によると、大窪村の南側に新しく開かれた村が、現在の大久保町大久保町につながるとされています。

大名や旅人が行き交った「大久保宿」

旧西国街道は、京都・大坂方面と播磨・西国方面を結ぶ重要な道でした。江戸時代の大久保は、大蔵谷宿と加古川宿の間に位置する宿場として栄え、参勤交代の大名を迎える「本陣」や、その補助的な宿泊施設である「脇本陣」、旅籠などが置かれました。

図書館の記録には、本陣を務めた安藤家や脇本陣に関する記述が残っています。現在も街道筋に本陣跡の標柱があり、街の歩みを知る手がかりになっています。駅周辺の便利な住宅地という現在の姿の前に、「人が行き交う拠点」としての歴史があったのです。

1729年、将軍に献上される象が一泊した街

大久保宿には、興味深い逸話も伝わっています。1729年（享保14年）、長崎から江戸へ向かう象が、4月17日に大久保へ到着して一泊したという記録です。翌日は明石城下を通って東へ進んだとされます。

今の住宅街からは想像しにくい出来事ですが、遠方からの人や物が往来する宿場として大久保が機能していたことを感じさせられます

03｜昔の風景から見る、街並みの変化

江戸時代：街道を中心に家並みが続く

かつての大久保宿は、谷八木川を挟んだ街道沿いの土地に本陣や旅籠などが点在する町でした。現在の道幅や建物配置を江戸時代のものと同一視することはできませんが、旧西国街道のルートは、歴史を感じながら歩ける場所の一つです。

明治時代：鉄道の開通で宿場の役割が変わる

1888年（明治21年）に山陽鉄道が開通し、大久保駅で人や荷物を扱うようになると、旅籠や人力車など、街道を基盤とした仕事は次第に変化しました。1898年（明治31年）には水害にも見舞われ、宿場町としての姿が薄れていったと伝えられています。

明石市立図書館の公開資料では、明治19年ごろの宿場地図や、江戸時代の道中絵図を閲覧できます。写真とは異なりますが、昔の街の形を知る貴重な記録です。

平成以降：駅周辺の整備と住宅地の広がり

大久保駅周辺では、1994年の駅南地区土地区画整理事業着工、1996年の区画整理と駅橋上化の竣工、1997年の大型商業施設開業などを通じて、街の使い方が変化してきました。これらは大久保駅周辺地域全体の歩みであり、事業区域すべてが「大久保町大久保町」に含まれるわけではありません。

現在は駅周辺の買い物・交通利便性と、既存の住宅地や旧街道の面影が近い距離に共存しています。新しく整備された駅南側の景観と、昔からの街道沿いの景観を見比べると、この地域の重なり合う歴史が見えてきます。

街の歴史や住環境を踏まえたうえで、ここからは現在の土地・戸建・マンションの取引状況を見ていきます。

04｜大久保町大久保町の成約状況

当社では、大久保町大久保町の土地・中古戸建・中古マンションの成約事例をもとに、それぞれの価格帯や、物件の条件によって生じる価格差を分析しています。

05｜土地：坪単価は21.4万〜74.4万円

面積・立地・接道条件で価格差が生じる

今回の11件の坪単価は21.4万〜74.4万円/坪と幅があります。ただし最も安い事例にはバス利用の交通表記があり、大きな土地では総額と坪単価の関係も異なります。

同じ町内でも土地の坪単価に差がある理由

大久保町大久保町の土地は、駅からの距離や土地面積だけでなく、引渡し時の状態や取引条件によっても価格が異なります。

例えば、古家付き土地では購入後に解体費用がかかる場合があります。一方、建物の解体や造成が完了した土地は、購入後の手間や費用を抑えられることから、その条件が価格に反映されます。

また、不動産会社が土地を買い取り、解体・造成などを行って再販売する場合、工事費や諸経費、事業利益などを踏まえて販売価格が設定されるます。こうした土地と、個人が現況のまま売却する土地を、坪単価だけで単純比較することはできません。

当社では、成約坪単価の中央値44.2万円/坪を地域の傾向を捉える参考値としつつ、売却査定では土地の形状、接道状況、解体・造成の有無などを個別に確認することが重要だと考えています。中央値がそのまま個々の土地の査定価格にはなりません。

例えば2023年2月の事例は駅徒歩6分・239.82㎡で坪27.6万円。同じ駅徒歩6分でも2023年6月の223.12㎡の事例は坪62.3万円です。駅距離だけでは説明できない価格差があり、敷地形状、接道、利用条件、取引事情など個別確認が重要になります。

06｜中古戸建：中心帯は3,000万円前後、条件による差も大きい

当社が確認した一戸建の成約15件には新築戸建2件が含まれています。このため中古相場の分析では新築2件を除外し、中古13件で計算しました。

掲載したのは代表的な6件です。中でも2014年築・土地約191.90㎡の戸建は4,480万円で成約。一方、1997年築・土地77.30㎡の戸建は2,150万円で成約しています。建物の築年数だけでなく、土地の広さや状態も価格を左右します。

07｜中古マンション：建物ごとの違いが大きい

成約の坪単価は38.4万〜148.1万円/坪と、土地同様に幅があります。建築時期、駅徒歩、専有面積、住戸の位置、リフォームの有無などの条件が異なるため、マンションは町内平均よりも同一マンション内の比較を優先することが重要です。

08｜数字を読むときの注意点

特に土地では、面積の大きい物件と一般的な戸建用地が混在し、古家付き・更地の別や事業者による再販売の有無なども価格に影響する可能性があります。

09｜大久保町大久保町で売却・購入を検討するなら

売却する方へ

周辺で売れた物件の「坪単価」や「総額」を、そのまま自宅へ当てはめるのは危険です。実際の査定では、類似事例に絞り、接道・建物状態・市場での競合物件などを一つずつ補正していくことが大切です。

購入する方へ

提示価格だけで比較せず、建物の修繕費、接道条件、希望する学校区、駅までの実際の歩行ルートも確認しましょう。同じ町内でも暮らし方の相性は異なります。

調査データについて

出典：レインズ掲載情報をもとに株式会社nodachiが独自集計（2026年10月時点）。対象：明石市大久保町大久保町。成約事例は土地11件・一戸建15件（うち新築2件）・中古マンション16件。掲載事例は町内のすべての取引を網羅するものではありません。成約価格は取引時期や物件条件により異なります。