相続不動産を自分ではなく子供に登記したい！一代飛ばしの名義変更は可能？

1. 導入文

親御様が亡くなられたとき、避けて通れないのが「不動産の相続」に関する手続きです。「実家を相続することになったけれど、自分はすでに別の場所に家を建てて暮らしている」というお話をよく耳にします。👂

そんなとき、多くの親御様が思い浮かべるのが次のような疑問です。🤔

• 「自分はもう使わないから、最初から子供（亡くなった方から見た孫）の名義にしたいな」
• 「将来どうせ子供に引き継ぐなら、今のうちに直接子供名義で相続登記できないの？」
• 「手続きを2回やるのは面倒だから、私を飛ばして1回で済ませたい！」

このように、「相続した不動産を自分名義にせず、子供名義に直接変更したい」というご相談は非常に増えています。自分の将来だけでなく、次の世代の負担を減らしてあげたいという、親としての温かいお気持ちからですよね。✨

しかし、結論からお伝えすると、不動産の名義変更は「希望する人に自由に贈れる」という単純なものではありません。 法律上のルールや、安易に名義を変えることで発生する重い税金、さらには将来の売却や管理の負担まで、トータルで慎重に判断する必要があるのです。

今回もノダチが丁寧に解説します！ぜひ最後までお読みいただき失敗のない相続の形を見つけてくださいね。😊

2. そもそも相続登記とは？

本題に入る前に、まずは基本となる「相続登記」について簡単におさらいしておきましょう。

相続登記は「不動産の名義変更」手続き

相続登記とは、お亡くなりになった方（被相続人）の名義になっている不動産（土地や建物、マンションなど）を、新しく引き継ぐ相続人の名義へと変更する手続きのことです。

2024年4月から「相続登記の義務化」がスタート！

これまで相続登記は任意とされていましたが、法改正により2024年4月1日から義務化されました。重大な変更点ですので、以下のポイントを必ず押さえておきましょう。

• 期限： ご自身が「相続によって不動産を取得したことを知った日」から原則3年以内に申請しなければなりません。
• 罰則： 正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
• 過去の相続も対象： 法改正よりも前に発生していた相続で、まだ名義変更が終わっていない不動産についても義務化の対象となります。

放置すると将来大ごとになることも…

「とりあえず誰も住んでいない空き家だし、そのままでいいや」と放置してしまうと、将来その不動産を売却したくなったときにすぐ売ることができません。また、さらに次の相続が発生したときに、関係する親族（相続人）がネズミ算式に増えてしまい、名義を変更することすら不可能になってしまうケースも珍しくないのです。生前整理や相続が発生した段階で、速やかに手続きを進めることが大切です。

3. 「私ではなく子供に相続登記したい」はできるのか？

お客様（以下、👨‍🦰）：

ノダチさん、こんにちは。今日は親が遺してくれた明石の実家について相談に来ました。実は、私自身はすでに大久保駅の近くにマイホームを建てて住んでいるんです。実家に戻る予定もないので、大学生になった私の息子、つまり親から見たら「孫」にあたる子に直接、名義を変更してあげたいなと思っているんです。

ノダチ（以下、👨‍💼）：

ご相談ありがとうございます！ノダチです。お子供様へ将来の資産を早くから渡してあげたいというお考えですね。同じように「自分を飛ばして子供名義に相続登記したい」というご相談はとても多いんですよ。

👨‍🦰：

やっぱり多いんですね！私名義に一度登記してから、また将来子供に名義変更するとなると、手続きも2回になって大変そうですし、最初から子供名義にする方がスマートですよね。これって、書類をパパッと書けばすぐにできるものなんですか？

👨‍💼：

お気持ちはすごくよく分かります。2度手間に見えますもんね。ただ、結論から申し上げますと、お子供様（亡くなった方から見たお孫様）が法律上の「相続人」でない場合、原則として親御様からお孫様へ直接「相続登記」をすることはできない仕組みになっているんです。

👨‍🦰：

えっ！直接はできないんですか！？私が「自分の相続する権利を子供にあげます」と言ってもダメなんですか？

👨‍💼：

そうなんです。日本の法律では、お亡くなりになった方の財産を直接「相続」できる人は、法律で定められた人（法定相続人）や、遺言書で指定された人などに厳格に限定されているんです。そのため、「自分がもらう権利があるから、それを自由にスライドさせて子供名義にする」ということは、原則として認められていないんですよ。

👨‍🦰：

なるほど…。私が自分の意志だけで自由に名義人を決められるわけではないんですね。

👨‍💼：

その通りなんです。ただ、条件や方法によっては、結果的にお子供様の名義にできるケースや、別の手続きを組み合わせることで希望を叶えられる方法もあります。まずは、どんなケースならお子供様が名義人になれるのか、具体的に整理してみましょう！

4. 子供が相続人になるケース・ならないケース

不動産を直接子供（孫）の名義にできるかどうかは、法律上の関係性や遺言の有無によって細かく分かれます。ここでは代表的な4つのケースを見ていきましょう。🧐

【登場人物の関係性】
 被相続人（亡くなった親御様）
   │
 相談者様（👨‍🦰：第一順位の相続人）
   │
 お子供様（亡くなった方から見たお孫様）

ケース1：亡くなった方が親、相談者が子、相談者の子供が孫の場合（原則）

• 結論：直接の相続登記は「不可」
• 理由： 亡くなった親御様から見て、第一順位の相続人は「相談者様（子供）」になります。相談者様がご健在である以上、そのさらに子供である「お孫様」は法定相続人にはなれません。そのため、原則として直接お孫様名義に相続登記をすることはできません。

ケース2：相談者がすでに亡くなっていて、その子供が代襲相続人になる場合

• 結論：直接の相続登記が「可能」
• 理由： 親御様が亡くなるよりも前に、相談者様（第一順位の相続人）がすでにお亡くなりになっている場合、その権利を飛び越えてお子供様（お孫様）が相続人になります。これを「代襲相続」と呼びます。このケースであれば、お子供様が正当な相続人となりますので、直接子供名義に相続登記をすることが可能です。

ケース3：遺言で子供や孫に不動産を渡すと指定されている場合

• 結論：直接の名義変更が「可能」（※ただし「遺贈」という形式になります）
• 理由： 亡くなった親御様が、生前に「この不動産は孫（相談者の子供）に譲る」という内容の有効な遺言書を遺していた場合です。法律上の相続人でなくても、遺言による財産の譲渡（遺贈）として、直接お子供様名義に変更することができます。

ケース4：相続人全員で遺産分割協議をして、相続人の中の誰かに名義をまとめる場合

• 結論：お子供様が「相続人」の中に含まれていれば可能、含まれていなければ不可
• 理由： 相続人が複数いる場合（例：相談者様のご兄弟など）、全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、「この不動産は、相続人の一人である〇〇が所有する」と決めることで、その人の単独名義にできます。しかし、そもそも相続人ではないお子供様（お孫様）を、この話し合いだけで直接の名義人に指定することは原則できません。

👨‍🦰：

なるほど。今回の我が家のケースでいうと、私はピンピンして健在ですし（笑）、親も遺言書は遺していないみたいなので、まさに「ケース1」になりますね。ということは、うちの息子に直接実家を相続登記するのは、法律上やっぱり無理ということですか…。

👨‍💼：

現在の法律の枠組みそのままでは、ストレートに直接相続登記をすることは難しい、ということになりますね。ただ、がっかりしないでください！「直接の相続登記」はできなくても、「最終的にお子供様の名義にする方法」なら、いくつか選択肢があるんですよ。

5. 自分が相続した後に子供へ渡す方法

直接の相続登記ができない場合でも、アプローチを変えることで、お子供様に不動産を譲る・引き継ぐことは可能です。主に以下の5つの方法が検討されます。それぞれの特徴と注意点を見てみましょう。📝

方法	概要	メリット	注意点・デメリット
① 相続登記後に「贈与」	一度ご自身が相続登記をした後、子供へ生前贈与する。	今すぐ子供名義に確実に変更できる。	贈与税や不動産取得税が高額になるリスクがある。
② 相続登記後に「売買」	一度ご自身が相続登記をした後、子供に適正価格で売却する。	資金の移動を明確にできる。	親子間でも適正価格での取引が必要（安すぎると贈与とみなされる）。
③ 将来的に「遺言」を遺す	一度ご自身が相続登記をし、将来子供に譲る旨の遺言書を書く。	自分が生きている間は名義を維持し、管理できる。	子供が名義を手に入れるのは、将来ご自身が亡くなったときになる。
④ 家族信託などの活用	信託という仕組みを使い、管理を子供に任せる。	名義や権利を柔軟にコントロールできる。	専門家への相談費用がかかり、仕組みがやや複雑。
⑤ 不動産を「売却」して現金化	不動産を売って現金にし、そのお金を子供に渡す。	物理的に分けやすく、使い勝手が良い。	売却時に譲渡所得税がかかる場合がある。不動産自体は残らない。

👨‍：

色々とやり方はあるんですね！手っ取り早いのは、一度私が相続登記をして、その後にすぐ息子へ「プレゼント（贈与）」しちゃう方法かなぁ。これなら今すぐ息子名義に変えられますよね？

👨‍💼：

おっしゃる通り、一番シンプルで分かりやすいのは「①相続登記の後に贈与する」という方法です。これならお子供様の名義に今すぐ変更できます。…が！実はここに、ものすごく大きな「税金の罠」が潜んでいるんです。😱

👨‍🦰：

えっ、税金の罠ですか！？親子間で実家を譲るだけなのに、そんなにお金がかかるんですか？

6. 贈与にすると税金がかかる可能性がある

「家族の間のことだから、名義を変えるくらい大した税金はかからないだろう」と考えてしまう方は非常に多いのですが、実はここが一番注意しなければならないポイントです。日本の税制では、個人から個人へ無償で財産を移す場合、たとえ親子であっても容赦なく税金が発生する可能性があります。⚠️

具体的には、以下のような税金について考慮しなければなりません。

① 贈与税

一番の難敵がこの「贈与税」です。贈与税は、1年間（1月1日〜12月31日）にもらった財産の合計額が110万円（基礎控除額）を超えた場合に、もらった人（今回の場合はお子供様）に課される税金です。

不動産の「評価額」は、古い建物であっても土地を含めると数百万円〜数千万円になることがザラにあります。もし110万円を大きく超える価値のある不動産をそのまま贈与すると、お子供様に非常に高額な贈与税の支払い義務が生じてしまう可能性があるのです。

② 不動産取得税

不動産を「相続」で取得した場合、原則としてこの不動産取得税はかかりません。しかし、「贈与」や「売買」で取得した場合は、都道府県からバッチリ課税されます。税率は特例などもありますが、固定資産税評価額の数パーセントとなるため、まとまった出費になります。

③ 登録免許税

名義変更の登記をするときに国に納める法務局の税金です。実は、この税率も「相続」と「贈与」では大きく異なります。

• 相続登記の場合： 固定資産税評価額の 0.4%
• 贈与・売買の場合： 固定資産税評価額の 2％（※贈与の場合）なんと、贈与にするだけで登記にかかる税金が5倍になってしまうんです。

④ 場合によっては譲渡所得税

もし「売買」の形をとって子供に買い取ってもらう場合、売却価格（適正価格）が親御様が昔買ったときの価格よりも高くなっていれば、親御様側に「利益（譲渡所得）」が出たとみなされ、所得税・住民税がかかることがあります。

⑤ 固定資産税の負担

当然ですが、名義がお子供様になれば、毎年5月頃に明石市から届く「固定資産税」の納税通知書は、すべてお子供様の名前で届くようになります。まだ学生さんだったり、社会人になったばかりだったりする場合、毎年の維持費が大きな負担になってしまうかもしれません。

👨‍🦰：

うわぁ…！良かれと思って息子名義に贈与したら、まだ若い息子に大量の税金や維持費の請求がいってしまうかもしれないんですね。それはちょっとかわいそうだ…。

👨‍💼：

そうなんです。特に贈与税は税率が高めに設定されているので、事前の試算なしに名義を変えてしまうと、税務署からの通知を見て目玉が飛び出るほど驚く…なんてことになりかねません。特例（相続時精算課税制度など）が使える場合もありますが、専門的な判断が必要です。

※実際の具体的な税額計算については必ず税理士へ、実際の登記手続きの必要書類については司法書士などの専門家へのご確認・ご相談が必要となります。

7. 相続登記を子供名義にしたいときの注意点

税金面以外にも、不動産を「誰の名義にするか」を決める際には、家族間でしっかりと話し合っておくべき注意点がたくさんあります。後々のトラブルを防ぐために、以下のチェックリストを確認してみましょう。

• 子供が本当にその不動産を必要としているか
  • 将来的に明石を離れて遠方に住む予定はないか、本当に管理していく意思があるかを本人の口から確認することが大切です。
• 固定資産税や管理費、修繕費を誰がリアルに負担するか
  • 名義は子供でも、実際の支払いは親が援助するのかなど、お財布事情を明確にしておかないと、支払いが滞る原因になります。
• 将来売却するときに子供の「同意」が必要になる
  • 一度お子供様の名義にしてしまうと、たとえ親であっても勝手に売却したり、担保に入れたりすることはできません。すべての契約にお子供様本人の実印や印鑑証明書が必要になります。
• 子供が複数いる場合、不公平感が出ないか
  • もしお子供様が何人かいる場合、一人の子供だけに大きな資産である不動産を渡してしまうと、将来きょうだい間で「なんでアイツだけ実家をもらえるんだ」と不満やトラブルの種を蒔いてしまうことになりかねません。
• 住宅ローンや抵当権の確認
  • 万が一、親御様が遺した不動産にまだ住宅ローンなどの残り（抵当権）がある場合、名義変更をする前に金融機関への確認や手続きが必須となります。
• 空き家の場合の管理責任
  • 誰も住まない「空き家」状態になる場合、庭木の越境や建物の老朽化による瓦の飛散など、近隣トラブルが起きた際の法的責任はすべて「名義人（お子供様）」が負うことになります。
• とりあえずの「共有名義」は絶対に避ける
  • 「決められないから、とりあえず私と子供の半分ずつの名義（共有名義）にしよう」とするのは、将来の売却や活用を極端に難しくするため、不動産会社としては一番おすすめしない方法です。

👨‍🦰：

名義を変えるって、ただ名前が変わるだけじゃなくて、それに伴う「責任」も全部息子にいくってことなんですね。まだ学生の息子には、ちょっと荷が重いかもしれないなと感じてきました…。

👨‍💼：

不動産は「所有しているだけでコストと責任がかかる資産」なんです。だからこそ、私たちは「誰の名義にするか（誰の所有にするか）」よりも、「その不動産を将来どう活用・処分するか（出口戦略）」を先に決めることが大切だと考えています。

8. 不動産は「誰の名義にするか」より「どう活用・処分するか」が大切

実家や土地を相続したとき、ついつい「手続き（名義変更）」をどうするかばかりに目が向いてしまいますが、本当に考えなければいけないのは、「その不動産の未来のカタチ」です。

一歩立ち止まって、以下の5つの視点から、ご家族で話し合ってみてください。

1. 住む予定があるのか： 将来、お子供様が結婚してそこに住む具体的な計画はあるか？
2. 貸す予定があるのか： リフォームをして、賃貸戸建てとして家賃収入を得る選択肢はあるか？
3. 売却する予定があるのか： 家族の誰も住む予定がないなら、早めに売却して現金化したほうがいいのではないか？
4. 空き家として保有し続けるのか： 毎年、固定資産税と維持管理の手間（草むしりや換気）を払い続ける覚悟はあるか？
5. 現金化した方が分けやすいのではないか： 不動産はスパッと刃物で切って分けることができません。売却して現金にすれば、きょうだいや家族間で1円単位で公平に分けることができます。

不動産は現金と違って、維持するだけでもお金がかかります。だからこそ、相続というタイミングをきっかけに、家族全員にとって一番負担が少なく、笑顔になれる方法を選ぶのがベストです。

9. よくある質問（Q&A）

お客様からよくいただく質問を、ギュッとまとめてご紹介します！

Q1. 自分を飛ばして子供に相続登記できますか？

A1. お子供様（お孫様）が法律上の相続人でない場合、原則として直接相続登記をすることはできません。どうしても子供名義にしたい場合は、一度ご自身が相続登記をした後に「贈与」や「売買」の手続きを行うか、生前に親御様に「遺言書」を遺してもらう必要がありました。

Q2. 子供が相続人でなければ絶対に名義にできませんか？

A2. 絶対に無理というわけではありません。上記で説明した「生前贈与」や「親子間売買」の手続きを踏めば名義変更自体は可能です。ただし、相続登記とは異なる原因での名義変更になるため、税金や登記費用が高くなる点に注意が必要です。

Q3. 親子間の名義変更でも税金はかかりますか？

A3. はい、かかります。「家族だから大丈夫」というのは大きな誤解です。特に無償で名義を譲る「贈与」の場合、不動産の価値に応じた高い贈与税が課されるリスクがあります。また、不動産取得税や登録免許税といった諸経費も発生します。

Q4. いったん自分名義にしてから子供へ贈与した方がいいですか？

A4. お子供様がその不動産を本当に必要としており、税金の負担（基礎控除の活用や特例の適用など）をクリアできる見込みがあるならば、一つの選択肢です。ただし、税金面でのデメリットが大きいため、事前に税理士などの専門家にシミュレーションしてもらうことを強くおすすめします。

Q5. 相続した不動産を売却して現金で子供に渡すことはできますか？

A5. 可能です。実務上、この方法（換価分割や売却後の現金贈与）を選択される方は非常に多いです。不動産を売却して現金化し、年間110万円の非課税枠などを利用しながら少しずつお子供様に生前贈与していく方が、税金面でもトラブル防止面でも安全な場合があります。

Q6. 共有名義にするのはおすすめですか？

A6. いいえ、おすすめしません。一つの不動産を親と子、あるいは兄弟で「共有名義」にすると、将来その不動産を「売りたい」「貸したい」「リフォームしたい」と思ったときに、名義人全員の同意が必要になります。将来の世代で意見が食い違ったり、さらに次の相続が発生して名義が複雑化したりする原因になるため、名義はできるだけ1人にまとめるのが鉄則です。

Q7. 相続登記をしないまま放置するとどうなりますか？

A7. 2024年4月から相続登記が義務化されたため、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。また、名義がお亡くなりになった方のままだと、売却やリフォームの契約が一切できません。さらに年月が経つと相続人が増え、いざ名義変更をしようとしたときに親族間の話し合いがまとまらなくなるリスクが極めて高くなります。

11. まとめ

長くなりましたが、大切なポイントをもう一度整理しましょう。

• 相続した不動産を直接子供（孫）名義にしたい場合、まずは子供が法律上の相続人かどうかを確認する（遺言がない限り、原則は直接登記できない）。
• 子供が相続人でない場合、いったん自分が相続した後に「贈与」や「売買」をすることになるが、高額な贈与税や税金のコストが発生する危険がある。
• 不動産を誰の名義にするかという手続き論だけでなく、「将来だれが住むのか」「売却するのか」という出口戦略を家族で決めることが最優先。
• 分けにくく、維持費がかかる不動産だからこそ、「売却して現金化して子供に渡す」という方法も視野に入れて柔軟に考える。

相続は、一生のうちに何度も経験するものではありません。だからこそ、わからないことや不安があって当然です。大切なのは、一人で悩んだり、家族だけで安易に名義を変更してしまったりする前に、まずは街の信頼できる不動産のプロに現状を相談してみることです。

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「株式会社nodachi」では、相続された不動産（空き家、実家、土地、マンション）の売却や活用方法に関するご相談を随時承っております。🤝

「相続登記そのもの」の手続きは司法書士の分野ですし、「具体的な税金の計算」は税理士の専門分野です。しかし、不動産会社は、それらの手続きの前段階にある、いちばん大切な「この不動産、結局どうするのが家族全員にとって一番幸せなのか？」という出口戦略を一緒に整理するパートナーです。

• 「うちの実家、今売りに出したらいくらくらいになる？」
• 「子供に渡す前に、どんな選択肢があるか整理したい」
• 「古い空き家だけど、解体して売るべきか、そのまま売るべきか迷っている」

こうした疑問に対して、地域の市場動向を踏まえた誠実な査定とアドバイスをさせていただきます。また、当社の信頼できる提携司法書士や税理士のご紹介も可能ですので、ワンストップで安心して窓口をおまとめいただけます。

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