【3,000万の売却で大損も!?】取得費が分からない時の「5％ルール」

はじめ

👨‍🦰：ノダチさん、実は親から相続した大久保の実家を売却しようと考えているんです。ただ、一つ大きな問題があって……。

👨‍💼：実家のご売却ですね。大切な一歩をお手伝いさせていただきます！どのような問題があるのでしょうか？

👨‍：実は、親が何十年も前に買った家なので、いくらで購入したのかが全く分からないんです。昔の売買契約書や領収書も、実家をいくら探しても見つからなくて……。ネットで調べたら「購入金額が分からないと税金が高くなる」って書いてあってすごく不安なんです。

👨‍💼：なるほど、それはご不安ですよね。実は、相続された不動産や昔に購入されたマイホームのご売却では、「当時の資料がなくていくらで買ったか分からない」というご相談が本当に多いんですよ。

👨‍：やっぱり多いんですね！もし資料がこのまま見つからなかったら、税金はものすごく高くなってしまうんでしょうか？

👨‍💼：確かに、購入金額（取得費）が分からないと税金の負担が増えてしまう可能性はあります。ですが、国税庁が定めたルールに則って計算する方法もありますし、今からでも手元に残っている別の書類から手がかりを見つけられるかもしれないんです！

👨‍：本当ですか！？あきらめなくていいんですね。

👨‍💼：もちろんです！売却に踏み切る前に、正しい知識を持って準備をしておけばしっかり対策できますよ。今回は、不動産売却時に取得費が分からないとどうなるのかどうやって資料を探せばいいのかを具体例を交えて分かりやすく丁寧に解説しますね！

不動産売却でいう「取得費」とは？

👨‍：そもそも、不動産売却のときによく聞く「取得費」って、具体的に何を指すんですか？

👨‍💼：取得費とは、簡単に言うと「その不動産を取得する（手に入れる）ためにかかった費用」のことです。単に「家と土地の本体価格」だけではなく、購入する際にかかったさまざまな費用も含めることができるんですよ。

👨‍：へえ！本体の代金だけじゃないんですね。具体的にはどんな費用が含まれるんですか？

👨‍💼：一般的には、以下のようなものが取得費に含まれます。

• 土地・建物の購入代金（建築した場合は建築代金）
• 購入時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 売買契約書に貼った印紙税
• 登録免許税や司法書士報酬などの登記費用（取得に関するもの）
• 不動産取得税
• 購入後の設備費や改良費（リフォーム費用や増改築費用など）

👨‍：リフォーム代なんかも取得費にプラスできるんですね！それなら、金額を大きくできそうです。

👨‍💼：そうなんです。ただし、一つだけ大きな注意点があります。それが「建物は年数が経つと価値が下がる」という点です。

👨‍：あ、いわゆる「減価償却」というやつですか？

👨‍💼：その通りです！土地は経年劣化しないので購入時の金額がそのまま使えますが、建物については、購入代金や建築代金から「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引いた金額が、現在の取得費となります。

資産の種類	取得費の考え方
土地	購入金額・諸費用がそのまま取得費になる
建物	購入金額・諸費用から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になる

👨‍：なるほど、土地と建物で少し計算の考え方が違うんですね。でも、この合計額が分からないと、どうして税金に影響しちゃうんでしょう？

取得費はなぜ重要なの？

👨‍💼：取得費がなぜ重要かというと、不動産を売却したときにかかる「譲渡所得税」の金額を大きく左右するからなんです。

👨‍：税金の計算に直接関係してくるわけですね。

👨‍💼：はい。不動産を売って利益（儲け）が出たとき、その利益に対して税金がかかります。この利益のことを「譲渡所得」と呼ぶのですが、計算式は以下のようになっています。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

※「譲渡費用」とは、売却時にかかった仲介手数料や解体費などのことです。

👨‍：なるほど！売れた金額から、買ったときの費用（取得費）と、売るための費用（譲渡費用）を引き算するんですね。

👨‍💼：そうです。この引き算のあとに残った金額（譲渡所得）に対して、約15％〜39％の税金（所得税・住民税）がかかる仕組みです。つまり、この式を見ても分かるとおり、「取得費が大きければ大きいほど、引き算される額が増えるので、税金がかかる対象（譲渡所得）は小さく」なります。

👨‍：ということは、逆に取得費が小さかったり、全く分からなかったりすると……。

👨‍💼：その通りです。「取得費が小さいほど、あるいはゼロに近くなるほど、譲渡所得が大きくなってしまい、結果として支払う税金がドカンと増えてしまう可能性がある」のです。だからこそ、取得費がいくらなのかを正確に把握することがめちゃくちゃ重要なんですよ。

取得費が分からない場合は「概算取得費5％」を使える

👨‍：でもノダチさん、我が家みたいに本当に売買契約書がなくて、いくらで買ったか分からない場合はどう計算すればいいんですか？ 計算ができないと、売却自体ができなくなっちゃいますか？

👨‍💼：いえいえ、安心してください！売却は問題なくできますよ。国税庁のルールでは、どうしても取得費が分からない場合の救済措置（計算方法）として、「概算取得費5％」という特例が認められています。

👨‍：概算取得費5％……ですか？

👨‍💼：はい。これは「売却した金額の5％相当額を取得費として計算していいですよ」というルールです。

👨‍：5％だけですか！？残りの95％はどこへ行っちゃうんですか？（笑）

👨‍💼：そう思いますよね（笑）。具体的な例を出して計算してみましょう。

【例：実家が3,000万円で売却できた場合】

概算取得費 ＝ 3,000万円 × 5％ ＝ 150万円

👨‍：ええっ！3,000万円で売れたのに、国税庁からは「この家は150万円で買ったものとみなします」って言われちゃうってことですか？

👨‍💼：そういうことになります。本当は昔、2,000万円や3,000万円を出して建てた家だったとしても、証明する書類がない場合は、一律で「売却額の5％（この場合は150万円）」として扱われてしまう可能性があるんです。

概算取得費5％を使うと税金が高くなることがある

👨‍：それって、めちゃくちゃ損をしている気がするんですけど……。実際に税金がどれくらい変わるのか、比較してもらうことはできますか？

👨‍💼：もちろんです！どれくらい税負担が変わるのか、分かりやすいように2つのケースでシミュレーションしてみましょう。

今回は、実家を3,000万円で売却し、売却にかかった費用（譲渡費用）が100万円だったと仮定します。

（※分かりやすくするため、所有期間5年超の長期譲渡所得の税率：約20％で計算します）

ケース1：実際の取得費が分かっている場合（当時の購入額が2,000万円）

• 売却価格：3,000万円
• 実際の取得費：2,000万円
• 譲渡費用：100万円

【計算式】

3,000万円（売却額） － 2,000万円（取得費） － 100万円（譲渡費用） ＝ 900万円（譲渡所得）

💰税金（約20％） ＝ 900万円 × 20％ ＝ 約180万円

ケース2：取得費が不明で「概算取得費5％」を使う場合

• 売却価格：3,000万円
• 概算取得費：150万円（3,000万円 × 5％）
• 譲渡費用：100万円

【計算式】

3,000万円（売却額） － 150万円（概算取得費） － 100万円（譲渡費用） ＝ 2,750万円（譲渡所得）

💰税金（約20％） ＝ 2,750万円 × 20％ ＝ 約550万円

👨‍：ええーーっ！？ 税金が180万円から550万円に跳ね上がりましたよ！？ その差、370万円ですか！？

👨‍💼：そうなんです。売買契約書があるかないか（＝取得費が証明できるかできないか）だけで、課税対象になる譲渡所得がガツンと増えてしまい、手元に残るお金が何百万円も変わってきてしまうことがあるんです。

👨‍：これは恐ろしいですね……。なんとしてでも、当時の資料を探し出さないといけない気がしてきました！

取得費が分からないときに探したい資料

👨‍：でも、家の中を探しても売買契約書が見つからない場合は、もう諦めるしかないんでしょうか？

👨‍💼：いいえ、決して諦める必要はありません！国税庁の「売却価格の5％」というのは、本当に何一つ手がかりがない場合の最終手段です。実は、売買契約書そのものがなくても、購入金額を合理的に証明できる別の資料があれば、実際の取得費として認めてもらえるケースがあるんです。

👨‍：契約書以外でもいいんですか！？例えばどんな書類を探せばいいですか？

👨‍💼：諦めずに、ぜひ以下のリストにあるような書類が実家やご自宅に残っていないか、探してみてください！

• 📄 建築請負契約書（家を建てた場合のハウスメーカーとの契約書）
• 📄 購入時の重要事項説明書（契約書とセットになっていることが多いです）
• 💰 代金の領収書（不動産会社への仲介手数料、手付金、残代金の領収書など）
• 🏦 住宅ローン関係の書類（金銭消費貸借契約書や、ローンの年末残高証明書）
• 📖 預金通帳の出金履歴（当時、何千万円ものお金が引き落とされたり振り込まれたりした記録）
• 🏢 登記関係書類（権利証や登記識別情報、当時の登記費用領収書）
• 🗺️ 当時のパンフレットや価格表（分譲マンションや新築戸建ての場合、当時のチラシやパンフレットに価格が印字されていることがあります）
• 🛠️ リフォームや増改築の領収書・契約書（購入後にかかった費用も取得費にプラスできます）
• 👵 親族が保管しているメモや日記（親御さんが丁寧に購入記録をノートに書き残しているケースもあります）

👨‍：なるほど！契約書本体がなくても、通帳の振り込み履歴や、当時のパンフレット、ローンの契約書なんかも証拠になる可能性があるんですね。

👨‍💼：その通りです！さらに、購入した当時の不動産会社や建築会社（ハウスメーカー）、住宅ローンを借りた金融機関がまだ営業していれば、当時の顧客データや履歴を照会して、再発行や証明書を出してもらえる場合もあります。

👨‍：完全な資料が1通ポツンと残っていなくても、いくつかの資料を組み合わせることで「これだけの金額で買ったんです」という強い手がかりになるわけですね。

👨‍💼：まさにその通りです。あちこちに分散しているパズルのピースを集めるようなイメージですね。

相続した不動産は特に注意

👨‍💼：特に、今回👨‍様がご検討されているような「相続した不動産」は、この取得費の問題が起こりやすい典型的なケースなんです。

👨‍：やっぱりそうですか。親が元気なうちに聞いておけばよかったんですけど、亡くなってから実家を整理していると、何がどこにあるかさっぱり分からなくて。

👨‍💼：本当にそうですよね。相続不動産の場合、以下のようなケースが非常によく見られます。

• 親が数十年前（昭和の時代など）に購入した古い実家
• 祖父母の代、あるいはそれ以上前から先祖代々引き継いできた土地
• 長年空き家になっていて、書類が湿気や片付けで処分されてしまった古家
• 購入時期や金額を、家族の誰も見たことも聞いたこともないケース

👨‍：まさにうちの状況そのものです（笑）。

👨‍💼：明石市の大久保エリアでも、昔からお住まいの地域や、昭和の終わりに開発された分譲地などでは、同じように「親の世代が買った時の書類がない」と相談に来られる方がたくさんいらっしゃいます。

相続した空き家や古家付き土地をご売却される場合は、契約を結ぶ前できれば売却活動を始める前の早い段階から、取得費の確認や資料探しをスタートしておくことが大成功の秘訣ですよ。

譲渡費用も忘れずに確認する

👨‍：取得費の大切さはよく分かりました！ちなみに、さっきの計算式に出てきた「譲渡費用」というのは、どんなものが該当するんですか？

👨‍💼：取得費をしっかり確認するのと同時に、この「譲渡費用」を漏れなく計上することも、税金を抑える（手残りを増やす）ためにとても重要なんです。譲渡費用とは、「売却するために直接かかった費用」のことで、具体的には以下のようなものです。

• 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
• 売買契約書に貼った印紙税
• 土地を売るために行った測量費（境界確定にかかった費用など）
• 古い建物を解体して更地で引き渡した場合の建物解体費
• 売却するために直接必要となった広告費や旅費
• 借家人に立ち退いてもらうために支払った立退料

👨‍：実家を解体して「古家付き土地」から「更地」にして売る場合の解体費用も、譲渡費用になるんですね！

👨‍💼：はい、売却の条件として解体が必要だった場合は、譲渡費用として認められます。ただし、何でもかんでも費用にできるわけではありません。例えば、売却とは関係なく維持するためにかかった修繕費や固定資産税などは、譲渡費用には含まれないんです。

👨‍：境界線が曖昧だからと、何でも経費にできるわけじゃないんですね。ここも注意が必要だ。

👨‍💼：そうなんです。何が譲渡費用として認められるかの細かいラインは、条件によって異なりますので、こちらも最終的には税理士や税務署への確認が必要になります。

売却前に不動産会社へ相談するメリット

👨‍：税金の話って、聞けば聞くほど複雑で一人で進めるのは難しそうですね……。私みたいに「何から手をつけていいか分からない」という状態でも、不動産会社に相談しちゃっていいんでしょうか？

👨‍💼：もちろんです！むしろ、売却金額が決まる前だからこそ早めにご相談いただくメリットはたくさんあるんですよ。株式会社nodachiに売却のご相談をいただくメリットをいくつかご紹介させてくださいね。

• 💰 「手残り」を意識した資金計画のご提案単に「いくらで売れるか」だけでなく、今回のような税金や諸費用を踏まえて、最終的にお客様の手元にいくら残るか（手残り）を徹底的に意識したシミュレーションを行います。
• 🏡 相続・空き家・古家付き土地の専門的なノウハウ明石市・大久保エリア周辺での豊富な取引経験を活かし、相続された実家や空き家特有の問題（荷物の片付け、解体のタイミングなど）にも親身にお答えします。
• 🤝 税理士や司法書士など専門家とのワンストップ連携「この資料で取得費として認められるか不安」という場合も、提携している税理士などの専門家と連携し、必要に応じてご紹介できる体制を整えています。
• 📍 明石・大久保エリアのリアルな地域相場に基づいた売却提案地域密着だからこそわかる最新の市場動向をもとに、仲介での売却だけでなく、お急ぎの場合の「買取」や「空き家活用」など、複数の選択肢の中から最適な方法を一緒に考えます。
• 🧑‍💼 代表のノダチが最初から最後まで直接対応！大手の不動産会社のように「途中で担当者が変わって話が通じない」ということはありません。私が最初の相談からお引き渡しまで責任を持ってマンツーマンで伴走しますので、どんな小さな不安もすぐにご相談いただけます。

👨‍：おお！不動産の売却活動だけでなく、税金の見通しや資料探しのアドバイスまでトータルでサポートしてもらえるのは本当に心強いです。

👨‍💼：ありがとうございます！不動産売却は人生の一大イベントですから、不安を一つずつ解消して、前向きに進めていきましょうね。

まとめ　取得費が分からない場合も、まずは資料探しと早めの相談を

👨‍：今日はいろいろ教えていただき、ありがとうございました！少し頭が整理できて、気持ちがラクになりました。

👨‍💼：それは良かったです！最後に、今回の大切なポイントを一緒におさらいしておきましょう。

• 取得費は、譲渡所得税の金額（手残り金額）に大きく影響する超重要項目！
• どうしても購入金額が分からない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」にできる。
• ただし、5％計算だと税負担が大幅に重くなってしまう（損をする）可能性が高い。
• 売買契約書がなくても、通帳履歴、住宅ローン資料、パンフレット等から実際の取得費を証明できる場合がある！
• 相続した不動産や古い家ほど、売却を決める前の「早めの資料探し」が運命を分ける。

💡 ノダチからのワンポイントアドバイス

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務判断を行うものではありません。実際の譲渡所得税の計算や特例の適用可否、書類が証拠として認められるかどうかの最終判断については、必ず税理士または税務署へご確認ください。

不動産売却そのものの進め方や、相場に合わせた売り方については、まずは地域の事情に詳しい不動産会社に相談するのが一番の近道です！