📋 離婚前の事前準備

こんにちは！ノダチです🧑‍💼

これまで4回にわたり、男性・女性・熟年・新築直後といった様々な視点から「離婚と不動産」についてお話ししてきました。

テーマは、「離婚を考えたらまずやること・確認すること5選」。

離婚の話し合いが本格化すると、どうしても感情が先走ってしまい不動産という「最も大きな資産（あるいは負債）」の処理を後回しにしがちです。しかし、事前の準備なしに判を突いてしまうと、数年後に「ローンが払えない」「家が売れない」といった深刻なトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

そうなる前に、まずは冷静にチェックすべきポイントを対話形式で分かりやすく整理していきましょう！

ノダチ： いらっしゃいませ！離婚に向けて一歩踏み出そうと決めたのですね。その決意尊重します。

お客様： ノダチさん、ありがとうございます。ようやく心が決まったのですがいざとなると何から手をつければいいのかパニックで……。まずは何を調べればいいんでしょうか？

ノダチ： その焦りは禁物ですよ！不動産は、離婚届を出す「前」の準備が9割です。特に確認してほしいポイントを5つに絞りました。これを一つずつクリアしていけば暗闇の中でも進むべき道が見えてきます。

1️⃣ 住宅ローンの「名義」と「残高」を正確に把握する

ノダチ： まず何よりも大切なのは「誰が借りていて、あといくら残っているのか」です。

お客様： 確か夫が借りていて、残りは2,000万円くらいだったはず……。

ノダチ： 「はず」は非常に危険です！まずは手元に「ローン返済予定表」を用意してください。

名義の確認： 夫の単独名義か？夫婦のペアローンか？あるいは妻が連帯保証人になっていないか？
残高の確認： 今日の時点で、円単位でいくら残っているかを確認します。

これを知らずに話し合いを進めるのは、手持ちの現金を知らずに買い物に行くようなものです。特に「連帯保証人」になっている場合は離婚後もその義務が消えないため、早急な対策が必要です。

2️⃣ 家の「現在の価値」を査定する

ノダチ： 次に「その家が今、いくらで売れるのか」を調べます。

お客様： 買った時は3,500万円だったから、3,000万円くらいでは売れるんじゃないかと思っているんですけど。

ノダチ： 残念ながら、不動産の価値は購入価格とは関係なく今の市場が決めるものです。大久保エリアでも駅からの距離や築年数、建物の状態で価格は大きく変動します。

アンダーローン： 売却価格＞ローン残高（家を売ればお金が手元に残る）
オーバーローン： 売却価格＜ローン残高（売っても借金が残る）

このどちらに該当するかで、離婚の戦略は180度変わります。まずは私のような不動産屋に依頼して「実勢価格（実際に売れる可能性が高い価格）」の査定書を手に入れてください。これが話し合いの「最強の武器」になります。

3️⃣ 権利関係（登記簿謄本）をチェックする

ノダチ： 3つ目は、少し専門的ですが「登記簿謄本（全部事項証明書）」の確認です。

お客様： トウキボ……？難しそうですね。

ノダチ： 法務局で誰でも取れる書類ですが、ここには「本当の所有者」が誰かが記されています。夫の名義だと思っていたら実は義理の父との共有名義だった……なんてケースも稀にあります。他人の名義が入っていると離婚したからといって勝手に売却することはできません。今のうちに「誰のものか」を確定させておきましょう。