表面利回りだけで選ぶと危険？収益物件を買う前に絶対に知っておきたい重要用語

🏢 1. はじめに

お客様：

「最近、将来の資産形成のために収益物件を見ているんです。でも、ネットで探していると『表面利回り』とか『NOI』とか、聞き慣れない言葉が多くて難しくて……。何から見ればいいのか分からなくなっちゃいました。😅」

ノダチ：🧑‍💼

「そうですよね。普段の生活では使わない言葉ばかりですから、最初は難しく感じて当然です！でも安心してください。すべてを完璧に暗記する必要はありません。まずは基本的な用語をいくつか押さえるだけでも、物件の見方がかなり変わって、お宝物件かどうかの判断がしやすくなりますよ。👍」

お客様：

「それを聞いて少しホッとしました！ぜひ、初心者にも分かりやすく教えてください！」

🏠 2. 収益物件とは？

ノダチ：🧑‍💼

「もちろんです！それではまず、大前提となる『収益物件』という言葉から整理していきましょう。収益物件とは、自分が住むためではなく、他人に貸し出して『家賃収入（インカムゲイン）』を得ることを目的として所有する不動産のことです。利回りなどを計算して、投資として成り立つかを判断します。🏢」

お客様：

「なるほど、お給料以外に毎月入ってくる家賃がお目当ての物件、ということですね！具体的にはどんな種類があるんですか？🧐」

ノダチ：🧑‍💼

「実は色々なタイプがあるんですよ。代表的なものをいくつか挙げてみますね。👇」

• 一棟アパート（木造や軽量鉄骨造など）
• 一棟マンション（鉄筋コンクリート造など）
• 収益ビル（店舗やオフィスが入る建物）
• 区分マンション（分譲マンションの1部屋単位）
• 店舗付き住宅（1階が店舗で2階が住居など）
• 駐車場（初期費用を抑えて始められる土地活用）

ノダチ：🧑‍💼

「一棟丸ごと買い受けるものから、マンションの1部屋だけを購入する手軽なものまで様々です。それぞれにメリットとリスクがあるので、ご自身の予算や目的に合わせて選ぶことが大切なんですよ。😊」

📊 3. 表面利回りとは？

お客様：

「物件情報を見ていると、一番目立つところに『利回り〇％』って書いてありますよね。あれは何を意味しているんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「それはきっと『表面利回り（ひょうめんりまわり）』ですね！これは、物件の購入価格に対して、年間でどれくらいの家賃収入が見込めるかを大まかに計算した数字です。計算式はとってもシンプルなんですよ。📝」

表面利回り = 年間賃料収入÷物件価格 × 100

【分かりやすい計算例】

• 物件価格： 1億円
• 年間賃料収入： 600万円 の場合
• 計算： 600万円÷1億円×100
• 👉 この場合の表面利回りは 6％ になります！

お客様：

「なるほど！計算はカンタンですね。ということは、この利回りが高ければ高いほど、たくさん儲かる『良い物件』っていうことですか？、ワクワクしちゃいます！利回り10%超えとか狙いたいです！🤩」

ノダチ：🧑‍💼

「そう思いたくなりますよね！でも、ここが一番の要注意ポイントなんです。一概に『利回りが高ければ良い物件』とは言えないのが、不動産投資の奥深いところなんですよ。⚠️」

お客様：

「えっ！？そうなんですか？どうしてですか？😭」

ノダチ：🧑‍💼

「表面利回りの落とし穴は、『物件を維持するための経費や空室のリスクが、一切計算に入っていない』という点にあります。いくら表面利回りが高く見えても、実際には空室だらけだったり、後から高額な修繕費がかかったりするケースもあるんです。だから、表面利回りだけで購入を判断するのはとっても危険なんですよ。🙅‍♂️」

💰 4. 実質利回りとは？

お客様：

「表面利回りだけじゃダメなんですね……。じゃあ、もっと現実的な数字を知るにはどうしたらいいんですか？損はしたくないです。💦」

ノダチ：🧑‍💼

「そんなときに登場するのが『実質利回り』です！これは、年間の家賃収入から、実際に物件を運営していく上でかかる『様々な経費』を差し引いて計算する、よりリアルな利回りのことです。投資の判断材料としてはこちらの方が圧倒的に重要になります。✨」

お客様：

「家賃から引かれる経費って、具体的にどんなものがあるんですか？🤔」

ノダチ：🧑‍💼

「主に以下のような経費が毎月、あるいは毎年発生します。👇」

• 固定資産税・都市計画税（毎年かかる税金）
• 管理費・管理委託料（管理会社に支払う手数料）
• 修繕費（お部屋の退去が出た時のリフォーム代など）
• 火災保険料・地震保険料（建物の保険）
• 共用部の電気代・水道代（廊下の電気など）
• 定期清掃費（ゴミ置き場や廊下の掃除代）
• 空室損（部屋が空いて家賃が入らないリスク分の想定費用）

ノダチ：🧑‍💼

「これらの経費を家賃収入から差し引いて、さらに物件を買うときにかかった登録免許税や仲介手数料などの『諸費用』も考慮して計算します。表面利回りが8%あっても、経費を引いた実質利回りは5%に下がってしまった、なんてことは日常茶飯事なんですよ。数字の裏側を見ることが大切です。損をしないためにも、実質利回りを必ず計算しましょう！🧐」

🧾 5. NOIとは？

お客様：

「実質利回りの大切さがよく分かりました！ところで、ネットの専門コラムを読んだときに『エヌ・オー・アイ』というアルファベットを見かけたのですが、これは何ですか？大文字で書かれていて難しそうで……。😓」

ノダチ：🧑‍💼

「それは『NOI』ですね！英語の『Net Operating Income』の頭文字を取った言葉で、日本語では『営業純利益』と言います。簡単に言うと、先ほどお話しした『家賃収入から、実際に物件を運営するためにかかった経費（管理費や税金など）を差し引いた、手元に残る本当の利益』のことです。実質利回りを計算する分子になる、とても大事な数字なんですよ。基本的には先ほどの実質利回りの考え方のベースとなる利益だと思ってください。💡」

お客様：

「なるほど、本当の利益のことですね！じゃあ、銀行から借りるローンの返済分も、このNOIから差し引かれているんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「ローンの返済額はNOIには含めないのがルールなんです。🙅‍♀️」

お客様：

「えっ、そうなんですか？一番大きな出費な気がするのに、どうして入れないんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「なぜなら、NOIは『物件そのものが持つ稼ぐ力』を純粋に評価するための数字だからです。融資の条件（金利や借入期間、自己資金の額など）は、購入する人の属性や銀行によってバラバラですよね。Aさんが買えば利息が安く、Bさんが買えば高くなるかもしれません。それらを混ぜてしまうと、物件自体の良し悪しが分からなくなってしまいます。だから、ローン返済はNOIとは『別』で後から計算するのが一般的なんですよ。公平に物件を比較するための工夫ですね。親切な仕組みでしょう？😊」

📄 6. レントロールとは？

お客様：

「物件そのものの力を測るんですね。でも、その物件にいま誰が住んでいて、いくら家賃を払っているかって、どうやって確かめるんですか？まさか全員の部屋をピンポンして回るわけにはいかないですし……。運任せですか？転入や退去の情報も気になります。引越しが多い時期もありますよね。配当のような感覚で家賃が欲しいですが、実際はどうなんでしょう。🤔」

ノダチ：🧑‍💼

「突撃ピンポンはしなくて大丈夫ですよ！ご安心ください。😂 そのために『レントロール（賃貸借条件一覧表）』という素晴らしい資料があります。これは、その物件の各お部屋の家賃や入居状況がズラリと一覧になった、いわば『物件の成績表』のようなものです。不動産会社にお願いすれば見せてもらえますよ。📄」

お客様：

「成績表ですか！レントロールを見るときは、どこに注目すればいいんでしょうか？」

ノダチ：🧑‍💼

「主に以下のようなチェックポイントをくまなく見ていきます。👇」

• 部屋ごとの家賃（いくらで貸し出されているか）
• 入居中か空室か（現在の稼働率はどのくらいか）
• 契約開始時期（いつから住んでいるか。長期入居者が多いか）
• 敷金・礼金の有無（契約時の条件はどうだったか）
• 共益費・駐車場代（家賃以外の収入はあるか）
• 賃料にバラつきがないか（同じ間取りなのに極端に高い・低い部屋がないか）
• 相場より高すぎる賃料がないか（昔からの入居者が高い家賃のまま残っていないか）

ノダチ：🧑‍💼

「例えば、10年前から住んでいる人の家賃が『8万円』で、最近入った人の家賃が『6万円』だったとします。もしその8万円の人が退去してしまったら、次は6万円でしか貸せない可能性が高いですよね。そうすると将来的に家賃収入がグッと減ってしまいます。レントロールをしっかり読み解くことで、その物件の収入の安定性や、隠れたリスクが見えてくるんですよ。🔍」

🚪 7. 空室率とは？

お客様：

「レントロールってすごく深い資料なんですね……！じっくり確認しないと損をしそうです。ところで、誰も住んでいない部屋の割合を表す言葉もありましたよね？📊」

ノダチ：🧑‍💼

「はい、それが『空室率』です。全お部屋のうち、何％の部屋が空いているかを示す数字ですね。例えば、全部で10部屋あるアパートで2部屋が空室なら、空室率は20％になります。🚪」

お客様：

「できればずっと満室でいてほしいですけど、それは難しいんでしょうか？」

ノダチ：🧑‍💼

「そうですね、収益物件を運営する上で、『常に100％満室』というのは現実的にはとても難しいです。どんなに人気の物件でも、転勤や結婚などで入居者様はいつか退去されます。退去されてから次の入居者様が決まるまでの『募集期間』は必ず空室になりますよね。😢」

お客様：

「確かに、ずっと満室が続くと思い込んでいると、いざ退去が出たときにパニックになりそうです。空室が出ることも計算に入れておかなきゃいけないんですね。」

ノダチ：🧑‍💼

「その通りです！表面利回りがどんなに高く設定されていても、空室率が高くて実際の入居者が少なければ、入ってくる家賃は激減してしまいます。購入を検討するエリアの、賃貸需要や平均的な空室率をあらかじめ調べておくことが、失敗しないための大きなカギになります。🔑」

🏘️ 8. 満室想定賃料とは？

お客様：

「ネットの物件情報に『想定年間収入』って書いてあるのも、空室を無視した数字なんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「よく気づかれましたね！それが『満室想定賃料』と呼ばれるものです。これは、文字通り『すべてのお部屋が満室になったと仮定した場合に得られる、最大の家賃収入』のことです。🏠」

お客様：

「仮定の数字なんですね。じゃあ、今の実際の収入とは違うんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「そうなんです。物件情報を見る時は、以下の3つの違いを意識する必要があります。👇」

• 【現況賃料】： 今現在、実際に入居している人から得られているリアルな家賃収入
• 【満室想定賃料】： 空室の部屋も『これくらいで貸せるだろう』と予想して、全室埋まった場合の計算上の収入
• 【実際の年間収入】： 運営していく中で、空室期間や滞納などを考慮したリアルな手取りの収入

ノダチ：🧑‍💼

「特に、現在空室が多い物件の場合、売主様が『満室想定賃料』を少し高めに（強気に）設定しているケースがあります。『満室になればこんなに儲かるんだ！』という甘い見通しだけで買ってしまうと、実際にはなかなか入居者が決まらず、想定通りの収入が得られない……なんていうトラブルになりかねません。現況と想定のギャップをしっかり見極めることが大切です。⚠️」

🏛️ 9. 固定資産税・都市計画税とは？

お客様：

「経費のお話のときにも出てきましたが、税金についても教えてください。やっぱり毎年結構な金額がかかるものですか？💸」

ノダチ：🧑‍💼

「はい、不動産を所有していると、毎年必ず『固定資産税』と『都市計画税』という税金がかかります。これは物件が建っている市区町村から、毎年春頃に納税通知書が届くものです。🏛️」

お客様：

「サラリーマンだと普段あまり意識しない税金なので、ドキドキします。これも利回り計算に関わってくるんですよね？」

ノダチ：🧑‍💼

「その通りです！実質利回りや毎月の手残りを計算する上で、絶対に忘れてはいけない必須の経費です。物件の大きさや構造、土地の広さによって税額はガラリと変わります。購入前に『この物件の毎年の固定資産税はいくらですか？』と確認して、あらかじめ収支シミュレーションに組み込んでおけば、後から『思ったより税金が高くて手元にお金が残らない！』という事態を防げて安心ですよ。👍」

🔧 10. 修繕費・大規模修繕とは？

お客様：

「あと、一番怖いのが『建物の故障』です。アパート一棟とかになると、直すのにもすごいお金がかかりそうですが……。😱」

ノダチ：🧑‍💼

「おっしゃる通り、建物は生き物ですから、築年数が経つにつれて必ずどこかが痛んできます。そこで必要になるのが『修繕費』や、およそ10〜15年周期で行う『大規模修繕』の費用です。🔧」

お客様：

「具体的に、どんな場所にお金がかかるんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「例えば、以下のような場所ですね。👇」

• 屋根の葺き替え・塗り替え
• 外壁の塗装・ひび割れ補修
• 屋上やバルコニーの防水工事
• 給排水管の交換（水漏れトラブル防止）
• 共用廊下や階段の修繕
• 室内設備（給湯器、エアコン、洗面台など）の交換

お客様：

「うわあ、外壁とか屋根となると、何百万円もかかりそうですね……！築浅の新しい物件なら心配ないですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「築浅物件でも、10年後、20年後の将来を見据えて、毎月家賃収入の一部を『修繕積立金』としてコツコツ貯めておく必要があります。また、中古の築古物件を検討する場合は、『これまでにどんな修繕をしてきたか（修繕履歴）』を必ず確認しましょう！過去にしっかり外壁塗装や防水工事が終わっている物件であれば、購入直後に大きな出費が発生するリスクを下げられるので、かえって安心な場合もあるんですよ。要は事前の確認が大事なんです。妥協せずチェックしましょう。😉」

🤝 11. 管理費・管理委託料とは？

お客様：

「自分で毎日アパートの掃除をしたり、入居者さんからの『お湯が出ない！』っていう電話に対応したりするのは、仕事もしながらだと正直無理そうです……。みなさんどうしてるんですか？💦」

ノダチ：🧑‍💼

「仕事をしながら副業でされる方は、ほとんどの方が賃賃管理会社に運営をお任せしていますよ！その時に支払うのが『管理費』や『管理委託料』です。一般的には、毎月の家賃収入の『3％〜5％程度』が相場となっています。🤝」

お客様：

「管理会社にお願いすると、どんなことをやってくれるんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「本当にたくさんのことを代行してくれますよ！具体例を挙げますね。👇」

• 入居者様からのクレーム・トラブル対応（24時間受付など）
• 毎月の家賃の集金・未払い時の滞納督促
• 退去時の立ち会い・お部屋の修繕手配（原状回復）
• 空室が出た時の新しい入居者様の募集業務・契約手続き

お客様：

「それは助かりますね！家賃の数％を払ってでも、プロにお任せした方が安心できそうです。自分でやる方法もあるんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「はい、自分で全ての管理を行う『自主管理』という方法もあります。管理委託料を浮かせられるメリットはありますが、家賃滞納のトラブルや深夜の設備故障にも自分で対応しなければならないため、手間と精神的な負担はかなり大きくなります。初めての方は、信頼できる管理会社をパートナーに選ぶのが、ストレスなく投資を続ける秘訣ですよ。自己資金やライフスタイルと相談して決めましょう。😊」

📈 12. キャップレート・還元利回りとは？

お客様：

「色々と分かってきました！あともう一つ、本を読んでいたら『キャップレート』とか『還元利回り』っていう言葉が出てきて、難しくて頭がフリーズしちゃいました。 miniature これは何ですか？🤯」

ノダチ：🧑‍💼

「確かに専門的ですよね。これは不動産鑑定などでも使われる言葉ですが、初心者の方は難しく考えなくて大丈夫です。一言で言うと、『物件の稼ぐ力（NOI）から、その物件の適正な価格を逆算するために使う利回り』のことです。📈」

お客様：

「稼ぐ力から価格を逆算する……？どういうことですか？🤔」

ノダチ：🧑‍💼

「簡単な数式でお見せしますね。👇」

収益価格 =NOI (営業純利益)÷還元利回り (キャップレート)

【イメージ例】

• ある物件のNOI（純利益）が 年間500万円 だとします。
• このエリアの期待される還元利回り（キャップレート）が 5％ だとすると……
• 計算： 500万円÷ 0.05 = 1億円
• 👉 つまり、「この物件は 1億円 くらいの価値（価格）が妥当だね」と判断できるわけです。

ノダチ：🧑‍💼

「キャップレートは、地域や物件の築年数、リスクの大きさによって変わります。リスクが高い物件（築古など）ほどキャップレートは高くなり、リスクが低い物件（駅近・築浅など）ほど低くなります。細かい理論はさておき、『物件の適正価格を割り出すためのモノサシ』なんだな、くらいに思っておけばバッチリですよ！お見事です。👏」

🚪 13. 出口戦略とは？

お客様：

「なるほど、モノサシなんですね！これだけ多くの用語を知っておけば、もう物件を買っても大丈夫ですかね？😤」

ノダチ：🧑‍💼

「素晴らしい熱意です！でも、最後にもう一つだけ、絶対に忘れてはいけない超重要ワードがあります。それが『出口戦略』です。🚪」

お客様：

「で、出口……ですか？なんだか映画の作戦会議みたいでカッコいい響きですね。😎」

ノダチ：🧑‍💼

「不動産投資において、出口とは『最終的にその物件をどう処分するか』という終わりの形を意味します。収益物件は『買って、家賃をもらって終わり』ではありません。何年後、あるいは何十年後かに訪れるゴールまで考えて購入する必要があるんです。🏁」

お客様：

「ゴールにはどんな選択肢があるんですか？」

ノダチ：🧑‍💼

「主な『出口』のパターンとしては、以下のようなものがあります。👇」

• 長期保有して、ずっと家賃収入を得続ける
• 5年や10年など、キリの良いタイミングで他の投資家に売却する（売却益を狙う）
• 建物を修繕・リノベーションして価値を維持し、次の世代に相続する
• 将来的に建物を取り壊して、更地として売却する、または新しく建て替える

ノダチ：🧑‍💼

「不動産投資の本当の成功は、『毎月の家賃収入（インカムゲイン）』と、最後に『売却したときのお金（キャピタルゲイン）』を合計して、トータルでプラスになっていることです。買う前から『将来どうやってこの物件を終わらせるか』というストーリー（出口戦略）を描いておくことが、大失敗を防ぐための最大の防衛策なんですよ。計画性が問われますね。💡」

✅ 14. 収益物件を見るときに大切なチェックポイント

お客様：

「買うときから売るときの話まで、本当に勉強になりました！盛りだくさんだったので、一度要点を整理したいです。頭の中をすっきりさせたいな。🧠✨」

ノダチ：🧑‍💼

「そうですね！学んだ知識を整理するために、収益物件をチェックする際の大事なポイントを箇条書きでまとめてみましょう。これらを意識すれば、物件選びの失敗をグッと減らせますよ。👇」

• [ ] 表面利回りだけで判断しない（経費やリスクが隠れている可能性があるため）
• [ ] 現況収入と満室想定収入を分けて考える（満室想定の甘い計画に惑わされない）
• [ ] 固定資産税や管理費などの経費を確認する（手残りを知るために実質利回りを計算する）
• [ ] 空室率や滞納リスクを見る（周辺エリアの賃貸需要や入居者の質を意識する）
• [ ] レントロールを確認する（家賃のバラつきや入居者の契約期間を細かくチェック）
• [ ] 修繕履歴を確認する（購入直後に高額な工事費用がかからないか見極める）
• [ ] 周辺の賃貸需要を調べる（駅からの距離、周辺の競合物件の多さ、人口動態など）
• [ ] 将来の売却、出口戦略も考える（最終的にいくらで売れそうか、土地の価値はあるか）
• [ ] わからない場合は、一人で悩まずに専門家に相談する（これが一番の近道です！）

🌿 15. まとめ

お客様：

「ありがとうございます！最初は『NOI』とか『レントロール』とか聞いて頭が痛くなりそうでしたが、一つひとつ意味を噛み砕いて説明してもらうと、『何を確認すれば安心なのか』がよく分かって、前向きな気持ちになれました！これからは物件情報を見るのが楽しくなりそうです。😊」

ノダチ：🧑‍💼

「そう言っていただけると本当に嬉しいです！最初は誰でも初心者ですから、一歩ずつ進んでいけば大丈夫ですよ。収益物件の購入は、大きな金額が動く一大イベントです。だからこそ、購入価格や表面的な利回りだけでなく、実際の家賃収入、毎月の経費、空室リスク、将来の修繕、反映そして最後の出口戦略まで含めて、総合的にバランスよく判断することが大切になります。⚖️」

収益物件の検討を始めると、

• 「この物件は本当に買って大丈夫かな？」
• 「このエリアの実際の賃貸需要ってどうなんだろう？」
• 「提示されたレントロールを見ても、リスクが隠れていないか判断できない……」

といった疑問や不安が、次々と湧き出てくるものです。不動産投資には素敵なメリットがたくさんある反面、空室リスクや家賃下落リスクなどの「不確実性」も必ず存在します。だからこそ、一人で悩んでギャンブルのような購入をしてしまう前に早めに専門家へ相談することをおすすめします。🤝

「まずは話だけでも聞いてみたい」「気になる物件の資料を見てほしい」という方も大歓迎です。ぜひお気軽に私「ノダチ」へご相談くださいね。あなたの安心できる資産形成を全力でサポートいたします！応援しています。🌿