👤お客様
「野田さん、賃貸では“3年経てば告知しなくていい”って聞いたことあるんですが、
これって本当なんですか？」
🧑💼野田（nodachi）
「実は、その解釈は“半分正しくて半分間違い”なんです😊
今日は、国土交通省の正式ガイドラインに基づいて、
売買と賃貸でどう違うのか、そして
“3年ルール”の本当の姿 をわかりやすく解説していきますね。」
🏚️まず「事故物件」「心理的瑕疵」の定義を押さえよう
👤お客様
「そもそも“事故物件”って何基準ですか？」
🧑💼ノダチ
「不動産の世界では、事故物件とは心理的瑕疵（かし）がある物件 のことです。」
✔心理的瑕疵とは
住む人に心理的な不安・嫌悪感を与える事情がある状態のこと
例としては…
- 室内での自殺
- 他殺・事件
- 遺体放置による特殊清掃
- 孤独死で発見が大幅に遅れたケース
- 反社会的勢力の関与
- 火災・放火
- 周辺での重大事件
これらを「買主・借主に伝えるべきかどうか」が告知義務のテーマです。
📘【国交省ガイドライン（2021）】
“告知義務”には売買と賃貸で大きな違いがある
国が示した正式名称は、
『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』
これが今の不動産実務の基準です。
🏘【売買】告知義務は“非常に重い”
👤お客様
「売買の場合は、どうなるんですか？」
🧑💼ノダチ
「売買は一度購入すると簡単に売れないため、
告知義務はとても重く扱われます。」
🔸売買で告知すべき主なケース
- 自殺
- 他殺
- 特殊清掃を伴う孤独死
- 遺体損傷が著しいケース
- 事件性のある死亡
- 長期間の遺体放置による腐敗・臭気等
🔸売買の特徴
- いつまで告知しなければいけないのか“明確な期限なし”
- 10年、20年前でも告知するケースは珍しくない
- 隠すと契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）で損害賠償の恐れ
売買＝買主保護が最優先
この考えが強く働いているイメージです。
🏠【賃貸】“3年で告知不要”は本当？
👉 正確には「概ね3年が目安」
👉 ただし例外多数あり
👤お客様
「じゃあ賃貸だと3年経てば完全に告知不要なんですか？」
🧑💼ノダチ
「ここが最も誤解されているポイントなんです。」
国交省ガイドラインには、
“賃貸は概ね3年間を経過後は告知不要と考えられる”
という説明があります。
ただしこれはあくまで…
- 目安（概ね）
- “原則として”の取り扱い
であって、絶対ではありません。
❌「3年で絶対告知不要」ではない
⭕「3年を一つの目安にするが、個別判断あり」
というのが正式な説明です。
🧪賃貸の告知義務を正しく整理すると…
🔸① 自殺・他殺・事件性の死亡
→ 次の入居者には必ず告知
→ その後 ＝ 概ね3年経過すれば告知不要
→ ただし周知性（ニュース・噂）が強ければ 期間に関係なく告知必要
🔸② 孤独死（老衰・自然死）
→ 特殊清掃なし＆遺体発見遅れなし → 原則告知不要
🔸③ 特殊清掃を要した孤独死
→ 次の入居者には告知
→ 概ね3年以降はケースにより判断
🧩【売買と賃貸】告知義務の違いを比較すると…？
| 項目 | 売買 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 告知期間 | 明確な期限なし | 概ね3年で不要（例外あり） |
| 事故の重大性の扱い | 非常に重い | 売買より軽い |
| 行政ガイドラインの位置づけ | 強く影響する | 強く影響する |
| トラブルリスク | 高い | 中程度 |
| 買主・借主の受け止め | 長期的影響大 | 住み替え可能なため軽い |
| 将来の資産価値への影響 | 大きい | 限定的 |
売買は一生つきまとうことがある一方、
賃貸は“3年目安で告知義務が軽くなる”という構造になっています。
🤔【よくある質問】
Q. 3年たったら絶対安心？
🧑💼ノダチ
「残念ながら“絶対”はありません。」
以下のケースでは“3年経過しても告知すべき”と判断されます👇
✔事件性が非常に高い
（ニュース・SNSで拡散された等）
✔近隣住民の間で強く知られている
（地域で有名な事件）
✔借主が知れば契約しなかったと思われる事情
（心理的負担が依然大きい）
だから結論としては、
❌3年経ったら事故物件ではなくなる
ではなく
⭕3年経過後は、原則として告知義務が軽くなる
が正解です。
🧠【オーナーが知っておくべき結論】
- 売買は期限なし → 長期告知が基本
- 賃貸は“概ね3年”が目安だが例外多数
- 実際に告知するかどうかは専門家判断が重要
- 告知を怠ると損害賠償になる可能性あり
- 事前に相談すればトラブルはほぼ防げる
🧑💼ノダチ
「事故物件と聞くと不安に感じるかもしれませんが、
ガイドラインに沿って正しく告知すれば、
売却も賃貸も“安全に・問題なく”進めることができます。」
👤お客様
「3年ルールって、そんなに単純じゃないんですね…
これなら安心して判断できます！」
📩事故物件に関するご相談もお気軽にどうぞ
- これは告知すべき？
- 売却と賃貸どちらが得？
- 3年前の事故でも説明が必要？
- 査定額への影響はどれくらい？
不安なことはすべて私にお任せください。
法律・ガイドライン・実務経験に基づいて
最適なご提案をさせていただきます。
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