明石市東人丸町　古家付土地

お客様：
「明石市大久保町東大久保町で、1,100万円の土地があると聞いたのですが、どのような物件ですか？🤔」

ノダチ：
「山陽電鉄本線『人丸前』駅から徒歩約6分、土地面積160.06㎡、約48.41坪の古家付き土地です🏡
建築条件はありませんので、お好きなハウスメーカーや工務店で建築をご検討いただけます。」

お客様：
「約48坪あれば、ゆったりした家を建てられそうですね✨」

ノダチ：
「そうですね😊
建物の大きさだけでなく、駐車スペースやお庭、ウッドデッキ、家庭菜園なども含めて、幅広い建築プランを検討しやすい広さです。
北西側道路への接道間口も約18.3mあり、間口の広さも本物件の特徴です。」

お客様：
「写真を見ると、道路よりかなり高い場所に建っていますね。」

ノダチ：
「はい。本物件は道路より一段高い場所にある、高台の土地です⛰️
道路から建物までは階段で上がる形状となっており、道路を通行する人と室内の目線が合いにくいため、プライバシーを確保しやすいというメリットがあります。
また、周囲の建物との位置関係によっては、採光や風通し、開放感も期待できます☀️」

お客様：
「高台ならではの注意点もありますか？⚠️」

ノダチ：
「はい。ここは特に大切なポイントです。
本物件には擁壁があり道路と敷地に高低差があります。そのため、新たに建物を建築する際には、既存擁壁の安全性や構造、建築計画への影響について、建築士などの専門家による確認が必要になります👷‍♂️」

お客様：
「現在の擁壁をそのまま使えるとは限らないということですか？」

ノダチ：
「そのとおりです。
既存擁壁の状態や築造時期、確認申請・検査済証等の資料の有無、地盤や建築計画によっては、補強工事や擁壁のやり替え建物の配置変更などが必要になる可能性があります。
また、解体工事や造成工事に通常の平坦地より費用がかかる場合もありますので、購入前に建築士や建築会社へ相談しておくことをおすすめします📝」

お客様：
「南側にも擁壁があると聞いたのですが。」

ノダチ：
「本物件の南側擁壁については、高さや角度、擁壁の構造、建物の配置等によって『崖条例』の制限を受けるおそれがあります⚠️
崖条例に該当した場合、崖から建物を一定距離離す必要があったり擁壁の安全性を確認したり、防護措置を講じたりする必要が生じる可能性があります。」

お客様：
「建築できないということですか？😟」

ノダチ：
「現時点で建築できないと決まっているわけではありません。
ただし、希望する大きさや配置の建物がそのまま建築できるとは限らないため、建築士による現地確認と行政窓口への事前相談が必要です。
ご購入を検討される際は、希望する建物のプランを建築士に伝えたうえで、再建築の可否や必要となる工事、概算費用を確認することが重要です🔍」

お客様：
「周辺の住環境はどうですか？」

ノダチ：
「用途地域は第一種低層住居専用地域で、低層住宅を中心とした落ち着いた住宅街です🌿
建ぺい率は60％、容積率は100％となっており、周辺に高層建築物が建ちにくい住環境です。」

お客様：
「買い物や学校も近いですか？🎒」

ノダチ：
「周辺には生活施設がそろっています。
人丸前公園まで約270m、人丸小学校まで約320m、大蔵中学校まで約900mです🏫
セブンイレブン明石天文町店まで約650m、ラ・ムー大蔵海岸店まで約920mで、日常のお買い物にも便利です🛒」

お客様：
「駅まで近いのも魅力ですね🚃」

ノダチ：
「山陽電鉄『人丸前』駅まで徒歩約6分です。
山陽明石駅まで一駅ですので、JR明石駅への乗り換えもしやすく、通勤や通学にも便利な立地です。明石駅周辺の商業施設も利用しやすいですよ😊」

お客様：
「今ある建物は使えますか？」

ノダチ：
「現況は古家付きですが、既存建物には雨漏りやシロアリによる被害が確認されており、全体的にかなり傷みが進んでいます⚠️
そのまま居住できる状態ではなく、利用する場合には屋根や構造部分、床下、内外装、設備などを含めた大幅なリフォームが必要になると考えられます🔨」

お客様：
「どのような方におすすめですか？」

ノダチ：
「駅徒歩圏内で約48坪の土地を探している方、建築会社を自由に選びたい方、高台の特徴を生かした個性的な住まいを建てたい方におすすめです✨
一方で、擁壁や崖条例、解体・造成費用など平坦地とは異なる確認事項があります。」

ノダチ：
「本物件は、写真や資料だけでは分かりにくい土地です。
実際の高低差や擁壁の状態、階段、日当たり、周辺環境などを現地でご確認ください👀
良い点だけでなく、建築時に考えられる注意点についても、できる限り分かりやすくご説明いたします。

🏡駅徒歩約6分
📐土地約48.41坪
✨建築条件なし
⛰️開放感のある高台
⚠️建築時は擁壁・崖条例等について建築士の確認が必要

現地見学や詳細資料の請求など、ご相談はお気軽にお問い合わせください😊」

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