固定資産税って毎年下がるの？建物が古くなっても税金が下がりにくい理由

はじめに

お客様👨‍🦰 「ノダチさん、家って古くなっていくじゃないですか？それなら固定資産税も毎年どんどん下がっていくんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「よく聞かれるポイントです。建物は年数が経つと評価は下がる方向になりますが、固定資産税が毎年きれいに下がり続けるとは限りません。特に最近は、建築資材や工事費の高騰も影響して、建物の評価額が思ったほど下がらないケースもあります。」

お客様👨‍🦰 「えっ、そうなんですか！？建物が古くなったら、勝手に税金も安くなるものだとばかり思っていました…。」

ノダチ🧑‍💼 「そうですよね。多くの方が『築年数が経てば建物の税金はゼロに近づくのでは？』と思われています。しかし、現実には『家は古いのに固定資産税があまり下がらない』と感じる方が増えているんです。」

お客様👨‍🦰 「どうしてそんなことが起きるんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「それには、固定資産税の『評価の仕組み』や、最近の『資材高騰』が深く関わっています。今回は、なぜ固定資産税が下がりにくいことがあるのか、その理由や仕組みについて一緒に見ていきましょう！」

固定資産税とは？まずは基本を確認

お客様👨‍🦰 「そもそも、固定資産税ってどうやって決まっているんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「はい、まずは基本からおさらいしましょう。固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税される税金です。市区町村から、春頃に納税通知書が届きますよね。」

お客様👨‍🦰 「はい、毎年届きます。あれって、土地と家がセットで計算されているんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「土地と建物は別々に評価されて、それぞれに税金が計算されているんです。課税明細書を見ると、『土地』と『家屋（建物）』の欄が分かれているのが分かると思います📝」

お客様👨‍🦰 「なるほど、別々なのか。じゃあ、それぞれ動き方が違うんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「その通りです！住宅の場合、土地には『住宅用地の特例』という税金を大きく軽減する制度があるため、建物の税額とは計算の動き方が異なります。土地の価格は地価の変動によって上がったり下がったりしますが、建物の価格は少し違うルールで動きます。この記事では、特に疑問を持たれやすい『建物の固定資産税建物評価』に絞って解説していきますね。」

建物の固定資産税は年数が経てば下がるの？

お客様👨‍🦰 「じゃあ、建物の税金について教えてください。やっぱり、築年数が経てば建物の価値は下がるんだから、税金も下がるのが普通ですよね？」

ノダチ🧑‍💼 「おっしゃる通り、基本的には『建物は築年数が経つほど価値が下がる』という考え方がベースになっています。固定資産税の評価でも『経年減点補正率』という難しい名前の基準があって、家が古くなることによる減価はしっかり反映される仕組みになっています📉」

お客様👨‍🦰 「よかった、それなら年々安くなっていくんですね。」

ノダチ🧑‍💼 「ところが、『毎年自動的に大きく下がるわけではない』というのが落とし穴なんです。」

お客様👨‍🦰 「えっ、毎年下がるわけじゃないんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「はい。固定資産税の評価は、原則として3年に1度の『評価替え』というタイミングで見直されます。つまり、3年ごとに土地や家屋の価格を評価し直し、その後2年間はその価格を据え置く（同じ金額のままにする）という制度になっているんです。」

お客様👨‍🦰 「なるほど！毎年見直しているわけじゃなくて、3年ごとの更新なんですね。」

ノダチ🧑‍💼 「その通りです。ちなみに、直近では令和6年度（2024年度）が評価替えの年度でした。なので、次は令和9年度（2027年度）に評価が見直されることになります。つまり、『固定資産税下がる』タイミングは、基本的にこの3年に1度の評価替えの年になるんです💡」

建物評価のポイントは「今、同じ建物を建てたらいくらか」

お客様👨‍🦰 「3年に1度見直されるのは分かりました。でも、その見直しの時に、どうやって建物の価値を決めているんですか？単純に築年数で割引していくわけじゃないんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「ここが一番のポイントです！建物の固定資産税建物評価は、単純に『築年数だけ』で決まるわけではありません。大切なのは、『再建築価格（再建築費評点数）』という考え方なんです。」

お客様👨‍🦰 「サイケンチク…？なんだか難しそうですね💦」

ノダチ🧑‍💼 「言葉は難しいですが、考え方はシンプルです。簡単にいうと、『今、全く同じような建物をもう一度新しく建てるとしたら、どれくらいの費用がかかるか』を計算するんです🏠✨」

お客様👨‍🦰 「へえー！昔建てた時の金額じゃなくて、『今』の基準で計算し直すんですね。」

ノダチ🧑‍💼 「その通りです！固定資産評価の手引きというルールブックには、『再建築費評点基準表』というものがあります。建物の構造（木造か鉄筋コンクリートか）、用途（居宅か店舗か）、そして屋根・外壁・内装・建具・設備などの部分ごとに、『この部材を使っているならこれくらいの点数』と細かく評点数を算出していくんです。」

お客様👨‍🦰 「すごく細かいんですね！」

ノダチ🧑‍💼 「はい。そうやって『今建てた場合の価格』を出した上で、そこから『築年数が経って古くなった分のマイナス（経年減価）』を差し引いて、最終的な評価額を決定します。これが、建物の固定資産税評価の基本的な流れです😊」

なぜ最近は建物の固定資産税が下がりにくいの？

お客様👨‍🦰 「今の話だと、やっぱり『古くなった分のマイナス』があるから、3年に1度の評価替えの時には、税金は下がるはずですよね？」

ノダチ🧑‍💼 「普通に考えればそうですよね。でも、ここ数年で『家は古くなっているのに、固定資産税が下がらない（または下がりにくい）』という現象が起きています。今回の記事の最大のテーマですね。」

お客様👨‍🦰 「なぜそんなことが起きるんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「理由はズバリ、『建築費や資材価格が上がっているから』です！」

お客様👨‍🦰 「あ！最近よくニュースで聞く『資材高騰』ってやつですか？」

ノダチ🧑‍💼 「まさにそれです。先ほど、建物の評価は『今、同じ建物を建てたらいくらか（再建築価格）』を基準にするとお話ししましたよね。最近は木材や鉄骨、住宅設備などの価格がどんどん上がっています。ということは、『今同じ建物を建てるための費用』自体が、3年前よりも高くなっているんです📈」

お客様👨‍🦰 「あっ……！ということは……？」

ノダチ🧑‍💼 「そうです。・建物が古くなったことによる『マイナス（下がる要因）』・資材高騰によって今の建築費が上がったことによる『プラス（上がる要因）』この2つがぶつかり合うことになります💥」

お客様👨‍🦰 「なるほど！築年数で安くなるはずの分を、資材高騰のせいでもとになる価格が上がってしまって、相殺されているんですね！」

ノダチ🧑‍💼 「おっしゃる通りです！その結果、古くなっているのに思ったほど建物評価が下がらない、という現象が起きます。実は令和6年度の家屋評価基準の見直しでも、標準的な工事費をもとにした評点数の適正化や、近年の資材価格高騰の影響をどう緩和するかが大きなテーマになっていました。それくらい、固定資産税資材高騰の影響は無視できないものになっています💦」

固定資産税が下がらない＝市役所が間違っている、ではない

お客様👨‍🦰 「そういうことだったんですね。ご近所さんでも『家が古いのに税金が下がらない！市役所の計算が間違ってるんじゃないか！』って怒っている人がいましたけど……。」

ノダチ🧑‍💼 「そう思ってしまうお気持ちはとてもよく分かります。でも、評価の仕組み上、建物が古くなっても必ず毎年大きく税額が下がるわけではないんです。」

お客様👨‍🦰 「じゃあ、もし『古くなったマイナス』よりも『資材高騰のプラス』の方が大きくなっちゃったら、建物の固定資産税は前より高くなるんですか！？古い家なのに税金が上がるなんて困ります！」

ノダチ🧑‍💼 「そこはご安心ください！既存の家屋の評価替えでは、納税者を守るためのルールがあります。計算の結果、新しい評価額が前の評価額よりも高くなってしまった場合は、『前の評価額に据え置く（前の価格のままでいいよ）』という扱いになるんです🛡️」

お客様👨‍🦰 「おお、それは良かったです！上がることはないんですね。」

ノダチ🧑‍💼 「はい。新評価額が現評価額を下回れば新しい（安い）評価額になりますが、上回った場合は現評価額に据え置かれます。つまり、課税明細書を見て『前回と全く同じ金額だ（下がっていない）』という場合は、実は資材高騰の影響で本来なら上がってしまうところを据え置き措置で止まっている状態かもしれないんです。」

お客様👨‍🦰 「なるほど。『建物の固定資産税が下がらない』裏には、そういう計算の仕組みと、据え置きのルールがあったんですね。納得しました！」

固定資産税が下がるケース・下がりにくいケース

ノダチ🧑‍💼 「ここで一度、どんな時に固定資産税が下がり、どんな時に下がりにくいのかを整理してみましょう。」

固定資産税が下がる可能性があるケース 📉

評価替えで建物の経年減価が反映された場合（資材高騰の影響よりも古くなったマイナスが上回った場合）
建物の評価額が前回より下がった場合
建物を取り壊した場合（建物の固定資産税はゼロになります）
住宅用地の特例など、土地側の課税条件に変化がある場合
家屋の一部滅失などが認められる場合（火災や災害などで家の一部がなくなった場合など）

固定資産税が下がりにくいケース 📈

建築費や資材価格が上がっている時期（現在のように資材高騰が続いている場合）
評価額が据え置きになっている場合（計算上は前より高くなったため、前回の金額にストップをかけている状態）
土地の評価が上がっている場合（建物が下がっても、土地が上がって合計額が下がらないパターン）
住宅用地の特例が外れる場合（空き家を放置して「特定空き家」に指定された場合など）
空き家を解体して更地になり、土地の固定資産税が上がる場合（建物分はなくなりますが、土地が最大6倍になることがあります）
マンションなどで建物の耐用年数が長く、評価がゆっくり下がる場合（鉄筋コンクリート造は木造よりもゆっくりと評価が下がります）

お客様👨‍🦰 「こうやって見ると、下がるケースもあれば、下がりにくいケースもたくさんあるんですね。特にマンションは下がりにくいとは知りませんでした。」

空き家や相続不動産では固定資産税の見方が大切

お客様👨‍🦰 「実は、実家を相続した友人がいるんですが、空き家になっていて毎年の固定資産税が負担だって言っていたんです。こういう空き家も税金は下がりにくいんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「そうですね。相続した空き家も、使っていなくても毎年1月1日時点の所有者に『固定資産税』がかかります。先ほどお話ししたように、建物が古いからといって税金がどんどんゼロに近づくわけではありません。維持費がゼロになることはないんです💦」

お客様👨‍🦰 「使っていないのにお金だけかかっていくのは辛いですね。」

ノダチ🧑‍💼 「さらに、空き家を維持するためには、固定資産税だけでなく、都市計画税、火災保険、管理費、草木の手入れ費用、修繕費などもかかってきます。『古い家だからそのうち税金も安くなるだろう』と放置していると、思わぬ出費に苦しむことになります。」

お客様👨‍🦰 「じゃあ、いっそのこと建物を解体して更地にすれば、建物の固定資産税はなくなるから安くなりますよね？」

ノダチ🧑‍💼 「そこが要注意ポイントです！確かに解体すれば建物の固定資産税はなくなります。しかし、家が建っていることで受けられていた『土地の住宅用地特例』が外れてしまうため、土地の固定資産税が跳ね上がってしまう（最大6倍）リスクがあるんです😱」

お客様👨‍🦰 「ええっ！？良かれと思って解体したのに、逆に税金が高くなることがあるんですか！」

ノダチ🧑‍💼 「そうなんです。『不動産相続の固定資産税』の問題は本当に複雑です。だからこそ、空き家を『持ち続ける』『貸す』『売る』『解体する』といった選択は、固定資産税の金額だけで判断せず、総合的に考えるべきなんです。」

固定資産税が高いと感じたら確認したいこと

ノダチ🧑‍💼 「もし、『うちの固定資産税、なんだか高い気がするな…』と思ったら、以下のポイントをチェックしてみてください✅」

課税明細書の「土地」と「家屋」を分けて見る（どちらが高いのか、どちらが変化しているのかを把握する）
建物の評価額がいくらになっているか確認する
前年度や、前回評価替え時（3年前）の金額と比べる
住宅用地の特例が適用されているか確認する
空き家や古家の場合、今後の維持費（草刈りや修繕費など）も含めてトータルで考える

お客様👨‍🦰 「なるほど。明細書をちゃんと見比べてみるのが大事なんですね。」

ノダチ🧑‍💼 「はい。もし疑問がある場合は、役所の資産税課などに確認してみるのも良いですね。そして、もし『こんなに税金や維持費がかかるなら、いっそ売却や活用を考えようかな』と思った時は、ぜひ不動産会社に相談していただきたいです🤝」

不動産売却を考えるとき、固定資産税は意外と大事

お客様👨‍🦰 「売却を考えた時にも、固定資産税って関係あるんですか？」

ノダチ🧑‍💼 「大いに関係あります！まず、固定資産税は所有している限り毎年必ずかかります。売却する際、引き渡し日を基準にして売主様と買主様の間で固定資産税を日割りで清算するのが一般的なルールなんです💵」

お客様👨‍🦰 「へえ、日割りで計算するんですね。」

ノダチ🧑‍💼 「また、買主様にとっても、購入した後の『毎年のランニングコスト』として固定資産税がいくらかかるかは重要な判断材料になります。」

お客様👨‍🦰 「確かに、買う側からしても税金が高いと毎月の負担が増えますもんね。」

ノダチ🧑‍💼 「その通りです。特に空き家や相続不動産の場合、『毎年の固定資産税の支払いが負担になってきたから手放そう』というのが売却判断のきっかけになることは非常に多いです。ただし、固定資産税が高い・安いという目線だけでなく、その物件の市場価値、管理状態、修繕費、そして将来の活用可能性も合わせて考えることが、『失敗しない不動産売却』のコツですよ✨」