お客様：ノダチさんこんにちは。今日はちょっと不動産のことというより、最近起きた「気味が悪い出来事」について相談したくて来ました…。実は数ヶ月前に、父が亡くなって実家を相続したんです。
ノダチ：そうでしたか…。お父様のご逝去心よりお悔やみ申し上げます。ご葬儀やその後の手続きなど本当に大変だったでしょう。お疲れが出ていませんか？😔
お客様：ありがとうございます。やっと少し落ち着いてきたところなんですが…先日、実家の名義変更（相続登記）を済ませた途端、見たこともない不動産会社から突然ダイレクトメール（DM）が届くようになったんです。しかも1社や2社じゃなくて、何社からも！「ご相続された不動産をご売却しませんか？」「無料査定いたします！」って…。私の名前も、実家の住所も、私が相続したってことも全部知られているみたいで。これって、どこから個人情報が漏れているんですか？すごく怖くて…。😨
ノダチ：なるほど、そういうことですね！そのお気持ちとっっってもよく分かります。ご家族を亡くされて不安な時期に、見知らぬ会社から「家を売りませんか？」なんて手紙が突然届いたら「誰かに監視されているんじゃないか」「どこかで情報が売られているんじゃないか」と不信感でいっぱいになりますよね。でも、どうかご安心ください！決して違法なルートで情報が漏洩しているわけではないんです。今日はその「不動産屋からDMが届くカラクリ」について、業界の裏側も含めて包み隠さずお話ししますね！💡
🔍 1.なぜ不動産屋は「相続したこと」を知っているの？
お客様：違法じゃないってことは、合法的に私の情報を調べているってことですか？でも、不動産屋さんに相談になんて一切行ってないですよ！？
ノダチ：はい、実は不動産業者が情報を得ている情報源は、ズバリ「法務局」なんです。不動産の所有者や面積、担保の状況などが記録されている「不動産登記簿」というものをご存知ですか？
お客様：あ、はい。名義変更の時に司法書士の先生にお願いして書き換えてもらったやつですよね。
ノダチ：その通りです！実はこの不動産登記簿（登記記録）は「手数料さえ払えば、誰でもどこの不動産のものでも閲覧できる」という公的な情報なんです。法務局に行かなくても今はインターネットの「登記情報提供サービス」を使えばパソコンから簡単に取得できちゃいます。💻
お客様：ええっ！？誰でも見られるんですか！？じゃあ、私の名前も住所も見ず知らずの人が見放題ってことですか？💦
ノダチ：そういうことになりますね。不動産登記の本来の目的は「この土地と建物は私のものです！」と世間に公表することで取引の安全を守ることなんです。だからこそ公開されているんですね。登記簿には「いつ」「誰から」「誰へ」「どんな理由で（売買なのか、相続なのか）」所有権が移ったかがバッチリ記載されています。
お客様：なるほど…。「原因：相続」って書かれているから不動産屋さんは「あ、この人は最近親から家を引き継いだんだな」って分かるわけですね。
ノダチ：ご名答です！👏 そして、不動産業者は「最近、相続登記が行われた物件」をピンポイントで探し出す方法を持っています。毎日法務局のデータをチェックして所有者が変わった（特に相続で変わった）物件をリストアップしているんです。最近では、そういった「相続された不動産のリスト」を専門に作成して不動産会社に販売しているデータ会社も存在します。決して怪しい名簿屋から違法に買っているわけではなく公開されている公的データを集計したものなんですよ。
💰 2.なぜ不動産業者は「相続物件」をそんなに狙うのか？
お客様：仕組みは分かりました。でも、どうしてそこまで手間とお金をかけて相続したばかりの人にDMを送ってくるんですか？普通に「家を売りたい人」がお店に来るのを待っていればいいじゃないですか。🤔
ノダチ：そこには不動産業界のちょっとした「切実な事情」があるんです。私たち不動産仲介業者の主な収入源は物件が売れた時にいただく「仲介手数料」です。そのためには、まず「家を売りたいお客様（売主様）」から、物件の売却依頼（媒介契約）をいただかなければ商売が始まりません。
お客様：ふむふむ。商品（売る家）を仕入れないと買い手にも売れないってことですね。
ノダチ：そして数ある不動産の中でも「相続された実家」というのは、将来的に売却される可能性が非常に高い「超・優良な見込み客」なんです！✨
お客様：売却される可能性が高い…？どうしてですか？
ノダチ：理由は大きく分けて3つあります。
- 【すでに持ち家があるケース】：相続人であるお子様（お客様）は、すでに別の場所にご自身のマイホームを持っていることが多く、実家に住む予定がないケースが非常に多いんです。
- 【維持管理の負担】：誰も住まなくなった空き家を維持するのは大変です。固定資産税は毎年かかりますし、庭の草木は伸び放題、建物は換気しないとすぐに傷みます。「管理しきれないから売ってしまおう」と考える方が多いんです。
- 【遺産分割のため】：ご兄弟がいる場合、不動産という「分けにくい財産」を現金化（換価分割）してみんなで平等に分けたいというニーズも多々あります。
お客様：あぁ…まさに私の状況と被ります。私も今の家から実家までは遠いですし、固定資産税だけ払っていくのももったいないなってちょうど悩み始めていたところでした。
ノダチ：ですよね。不動産業者はその心理を熟知しているんです。「相続登記が終わった直後」というのは、まさにご家族の皆さんが「この家、これからどうしようか？」と話し合いを始めるベストなタイミング。だからこそ、他社に出遅れないようにいち早くDMを送って「うちで売りませんか！高く売りますよ！」と猛アピールをするわけです。競合他社よりも先に売却の依頼（専任媒介など）を獲得するための激しい営業活動の一環なんですよ。🏃♂️💨
🏛️ 3.2024年の「相続登記の義務化」が拍車をかけている？
お客様：でも、親戚に聞いても「昔はそんなDM、すぐには来なかった」って言っていたんですが…。最近になって増えたんですか？
ノダチ： 実は、ここ最近で状況が大きく変わる出来事がありました。2024年（令和6年）4月1日からスタートした「相続登記の義務化」です。
お客様：あ、ニュースで見たことあります！義務になったから私も急いで司法書士さんにお願いしたんです。
ノダチ：実はこれまで相続登記には期限がなく、罰則もありませんでした。だから「手続きがお金もかかるし面倒くさい」と亡くなったおじいちゃんの名前のまま何十年も放置されている土地や家が日本中に溢れかえってしまったんです。これが「所有者不明土地問題」です。日本全国の所有者不明土地を集めると、なんと九州の面積よりも広くなると言われているんですよ！🏝️
お客様：九州より広い！？それはすごい社会問題ですね…。
ノダチ：はい。国も「これはマズい！」ということでついに法改正を行い、相続で不動産を取得したことを知った日から「3年以内」に登記をしなければ、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科されることになりました。
お客様：なるほど。それでみんな一斉に登記をするようになったんですね。
ノダチ：その通りです！義務化によって、これまで放置されていた相続登記が一気に進むようになりました。つまり、法務局のデータ上に「原因：相続」という新しい記録が毎日大量に更新されるようになったんです。不動産業者からすれば、「アプローチすべきリスト」がどんどん湧き出てくるような状態。だからこそ、以前にも増してDM戦略に力を入れる業者が増えているというのが現状なんです。📈
🗑️ 4.届いたDMはどうすればいい？正しい対処法
お客様：カラクリはよく分かりました。違法じゃないと分かって少しホッとしました。…でも、正直なところ、やっぱり気持ちの良いものではありません。あの大量のDMどう処理するのが正解ですか？そのままゴミ箱に捨てても大丈夫ですか？
ノダチ：全く興味がなければ、そのままゴミ箱へ直行で全く問題ありません！🗑️✨ 返信しないからといって、勝手に家を見に来たりしつこく電話がかかってきたりすることは（相手が電話番号を知らない限り）ありませんのでご安心ください。
お客様：よかった。でも、もし本当に「実家を売ろうかな」と考え始めた場合は、そのDMを送ってきた会社に連絡してもいいんでしょうか？大手不動産会社の名前が書いてあるDMもありましたし…。
ノダチ：そこは要注意ポイントです！⚠️ 決して「DMを送ってきた会社が悪い会社」というわけではありません。大手企業も含め、正当な営業努力として行っていることです。ですが、「DMが来たから、とりあえずここに任せよう」と安易に決めてしまうのは不動産のプロとしてはあまりお勧めできません。
お客様：え、ダメなんですか？手間が省けていいかなって思ったんですが…。
ノダチ：理由はいくつかあります。まず、DMを大量に送る手法は業者側にとって「数打ちゃ当たる」の戦法です。中には、相場よりもわざと高い査定額を提示して、お客様の気を引いて契約だけを急がせる（そして後から「売れないから値下げしましょう」と言う）ような少し強引な手法をとる業者も紛れている可能性があります。
お客様：うわぁ、それは嫌ですね。最初だけ良い顔をされるパターン…。😰
ノダチ：はい。不動産の売却は、何百万円、何千万円という大切なお金が動く、人生でもそう何度もない大イベントです。しかも「ご両親が大切に住まわれていた実家」という想い出の詰まった大切な資産ですよね。それを、ただ「DMが届いたから」という理由だけで任せてしまうのは少しもったいない気がしませんか？
お客様：確かに、ノダチさんの言う通りです。両親の思い出が詰まった家だからこそ、ちゃんと親身になってくれる人に任せたいです。
ノダチ：不動産会社選びで最も大切なのは、「その地域（エリア）の相場や特性を深く理解しているか」「お客様の事情に寄り添って、親身に相談に乗ってくれる担当者かどうか」です。もし売却をご検討されるのであれば、DMの会社だけに飛びつくのではなく、ご自身で地元の不動産会社をいくつかピックアップして直接お話を聞きに行かれることを強くお勧めします！複数社の査定や提案を比較検討することで、適正な価格や信頼できるパートナーが見えてきますよ。🤝
🏚️ 5.空き家を放置するリスク〜「特定空き家」の恐怖〜
お客様：不動産屋さんの選び方は分かりました。でも、実はまだ「売る」か「そのまま持っておくか」迷っている部分もあるんです。とりあえず数年はこのまま空き家にしておいてもいいかなって…。
ノダチ：うーん…、お客様のお気持ちは分かりますが、不動産のプロとしての率直な意見を申し上げますと「理由のない空き家の放置」は最もリスクが高い選択肢です。早めに方向性を決めることを強くお勧めします！🔥
お客様：えっ、そんなにリスクがあるんですか？税金がかかるくらいしか思いつきませんが…。
ノダチ：税金の問題が一番大きいのですが、ただの税金じゃ済まなくなる可能性があるんです。日本の法律では住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」といって、固定資産税が本来の「6分の1」に減額されているんです。ご存知でしたか？
お客様：あ、はい。家が建っていれば税金が安いって聞いたことがあります。だから、古い実家でも壊さずに残しておいた方がいいんですよね？
ノダチ：以前はそうでした！しかし、今は違います。放置されてボロボロになった空き家、雑草が茂って近隣に迷惑をかけているような空き家は自治体から「特定空家」または「管理不全空家」という不名誉なレッテルを貼られてしまう制度（空家等対策の推進に関する特別措置法）ができました。
お客様：特定空き家…？それに指定されるとどうなるんですか？😨
ノダチ：自治体からの指導や勧告を無視し続けると、先ほどお話しした「固定資産税を6分の1にする特例」が強制的に解除されてしまいます！つまり、ある日突然、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がる可能性があるんです！💸💥
お客様：ろ、6倍！？それは恐ろしすぎます…！払えなくなっちゃうかも…。
ノダチ：さらに、台風で屋根が飛んでお隣の家を傷つけたり、放火のターゲットになったりするリスクもあります。空き家の管理は、お客様が思っている以上に精神的にも金銭的にも負担が大きいものなんです。もし「将来的に自分や子供が住む予定がある」という明確な理由がなければ資産価値が落ちないうちに売却する、あるいは賃貸に出して収益化する、といった具体的な対策を打つべきです。
🤝 6.明石大久保の不動産なら、「ノダチ」にお任せください！
お客様：なるほど…。DMの理由から空き家放置のリスクまで、本当に勉強になりました。一人でモヤモヤ悩んでいないでもっと早くノダチさんに相談に来ればよかったです！😭
ノダチ：そう言っていただけると、不動産屋冥利に尽きます！😭✨不動産取引は不安がつきものです。特に相続絡みとなれば、税金のこと、遺産分割のこと、境界線の問題など、複雑な要素が絡み合います。当社は明石エリアの地域密着型だからこそできるフットワークの軽さと、一人ひとりのお客様に合わせたオーダーメイドの提案が強みです！提携している地元の優秀な税理士さんや司法書士さんとチームを組んでお客様を全力でサポートさせていただきますよ！💪
お客様：ありがとうございます！実家をどうするか、もう少し家族と話し合ってみますがもし「売る」あるいは「貸す」という結論になったら、絶対にノダチさんに一番にお願いしますね！その時はまた相談に乗ってください！😊
ノダチ：もちろんです！いつでも大歓迎ですよ！🎉 売却だけでなく、解体のご相談や賃貸に出す場合のリフォームのご相談など、不動産に関することなら何でもお気軽にお声掛けくださいね。
