「えっ、こんなに安いの？」借地権付き物件の秘密。購入前に必ず知っておきたい重要ポイントと失敗しない選び方

1. はじめに

お客様：「ノダチさん、こんにちは！実は最近、ネットで一戸建てやマンションの情報を探しているんですけど、相場より明らかに安い物件を見つけたんです！『お、これは買い物件か!?』と思ったんですが、よく見たら物件概要に『借地権付き』って書いてあって……。これって、買っても大丈夫なやつですか？」

ノダチ：「こんにちは！確かにネットで検索していて、周辺の相場より2割〜3割くらい安い物件を見つけると、『借地権付き物件』であることが多いですね。結論からお伝えすると、『借地権だから絶対にダメ！』ということはありません。 仕組みをしっかり理解して、ご自身のライフプランに合うならあえて借地権を選んで憧れのエリアに安く住むという賢い選択肢にもなります！」

お客様：「そうなんですね！ちょっと安心しました。でも、周りの友人に聞いたら『土地が自分のものにならないからやめとけ』とか言われて、なんだか怖くなっちゃって……。具体的に何がどう違うのか、詳しく教えてもらえますか？」

ノダチ：「もちろんです！借地権は仕組みを知らないまま購入すると、後から『こんなはずじゃなかった……』と後悔しやすいのも事実です。今日は、所有権との違いからメリット・デメリット、購入前のチェックポイントまで、わかりやすく丁寧にお話ししますね！✨」

2. そもそも借地権とは？

ノダチ：「まず基本中の基本ですが、『借地権』とは、一言でいうと『地主さんから土地を借りて、その上に建物を建てる（所有する）権利』のことです。日本の不動産は、基本的に『土地』と『建物』を分けて考えます」

お客様：「なるほど、土地と建物は別々なんですね。普段よく耳にする『所有権』とは何が違うんですか？」

ノダチ：「簡単に比較すると、このような違いがあります！」

項目	所有権（しょゆうけん）	借地権（しゃくちけん）
土地の所有者	自分自身	地主さん（第三者）
建物の所有者	自分自身	自分自身
毎月の土地代	なし	地代の支払いが必要
契約期間	なし（永久に自分のもの）	期限あり（更新のルールあり）
自由度	建替えや売却は自由	建替え・売却・増改築に地主さんの承諾が必要な場合あり

お客様：「わあ、こうやって見ると全然違いますね！建物は自分のものになるけど、土地はあくまで『レンタル』している状態なんだ」

ノダチ：「その通りです！借りている土地なので、毎月または毎年、地主さんに『地代』を払う必要がありますし、契約期間が終わったら更新手続きが必要です。また、建物を自由にリフォームしたり売ったりする際にも、基本的には地主さんの『いいですよ』という承諾が必要になってくるんです。ここが所有権との一番大きな違いですね」

3. 借地権付きマンションとは？

お客様：「借地権の仕組みはわかりました！一戸建てならイメージしやすいですが、マンションで借地権付きってどういうことですか？マンションって上の方の部屋を買うわけじゃないですか」

ノダチ：「マンションの場合も基本は同じです。『お部屋（専有部分）と建物は購入するけれど、そのマンションが建っている敷地は地主さんから借りている』という状態になります」

お客様：「へえー！じゃあ、毎月の支払いはどうなるんですか？」

ノダチ：「一般的な所有権マンションだと、毎月『管理費』や『修繕積立金』を払いますよね。借地権付きマンションの場合は、それに加えて『地代（土地のレンタル料）』が上乗せされて請求されるケースがほとんどです。また、のちほど詳しくお話しする『定期借地権』というタイプの場合、契約期間（たとえば50年や70年など）が終わったら、『建物を解体して、さら地にして地主さんに返します』という約束になっていることが多いんですよ」

お客様：「えっ！将来解体しちゃうんですか!? 😱」

ノダチ：「そうなんです。だからこそ、新築時でも周辺の所有権マンションより販売価格がかなり安く抑えられているというメリットがあります。『自分が生きている間だけ住めればいい』『子供に残すつもりはない』と割り切れる方には、すごく人気があるんですよ」

4. 借地権付き戸建てとは？

お客様：「じゃあ、一戸建ての場合はどうなんですか？」

ノダチ：「一戸建ての場合も基本の構造は同じです。建物はご自身の名義になりますが、土地は地主さんのものです。ですので、同じように毎月の地代が発生します。一戸建てで特に注意したいのは、『将来の建替えやリフォーム、売却のタイミング』ですね」

お客様：「自分の家なのに、自由に直したり売ったりできないんですか？」

ノダチ：「絶対にできないわけではないですが、地主さんの承諾が必要になるケースが多いです。たとえば、古くなったから建て替えようと思っても、地主さんの許可を得るために『建替え承諾料』というお金を払う必要があったり、家を売りたいときには『譲渡（名義変更）承諾料』がかかったりすることがあります。また、何十年かに一度、借地契約を更新するときには『更新料』が発生する可能性もあります」

お客様：「うわぁ……。買うときが安くても、住んでからとか、手放すときにお金がかかるかもしれないんですね。ちょっと慎重にならないといけないなぁ」

5. 借地権付き物件のメリット

ノダチ：「そうですね。でも、デメリットばかりではないんですよ！ここからは借地権付き物件の素晴らしいメリットを5つご紹介しますね」

• ① 所有権物件より価格が圧倒的に安い！一番の魅力はここです。土地の購入費用がかからないため、周辺の所有権物件と比べて約6割〜8割程度の価格で購入できることが多いです。
• ② 憧れの希望エリアで予算内に収まる！「駅近くの人気の街に住みたいけれど、土地が高すぎて手が出ない……」という場合でも、借地権なら予算内で手が届くことがあります。
• ③ 土地の固定資産税・都市計画税がかからない！土地を所有していないため、毎年春に届く土地の固定資産税の納税通知書は地主さんの元に届きます（※建物の固定資産税はかかります）。
• ④ 初期費用（諸費用）を抑えられる！購入時の不動産取得税なども、土地の分はかからないため、スタートの諸費用を抑えることができます。
• ⑤ 立地条件が良い物件に出会える！昔からの地主さんが手放したくない一等地（駅近、商業地、人気の学区など）に建てられているケースが多く、好立地な物件が多いのも特徴です。

お客様：「なるほど！『安さ』の裏には、税金がかからないとか、良い立地に住めるっていう、ちゃんとした理由があるんですね。ただ安いだけで怪しいわけじゃないんだ！」

ノダチ：「その通りです！ただ、安さだけで飛びつくのではなく、次の注意点もしっかりセットで考える必要があります👍」

6. 借地権付き物件のデメリット・注意点

お客様：「では、気になるデメリットや注意点についても教えてください！」

ノダチ：「はい、ここはしっかり押さえておきましょう。主な注意点は以下の通りです」

• ① 地代が継続して発生する住宅ローンの返済とは別に、地主さんへ支払う地代がずっと続きます。また、何十年というスパンの中で、周辺の地価が上がると地代の値上げを求められる可能性もゼロではありません。
• ② 更新料や承諾料などの「一時金」がかかる先ほどお伝えした通り、更新時、建替え時、売却時にまとまったお金が必要になる契約が多いです。
• ③ 住宅ローンが通りにくいことがある銀行は、万が一返済が滞ったときのために物件に『抵当権（担保）』を設定します。しかし借地権の場合、土地に担保を設定しにくいため、審査が厳しくなったり、借入期間が短くなったりすることがあります。
• ④ 将来売却しにくい場合がある購入する側（次の買い手）も住宅ローンが組みにくいため、売りに出したときに買い手が見つかるまで時間がかかる傾向があります。
• ⑤ 定期借地権の場合、期間満了で手放す必要がある「定期借地権」の場合は基本的に更新がありません。期間が来たら建物を壊して土地を返さなければならないため、老後の住まいをどうするか逆算しておく必要があります。
• ⑥ 資産価値の考え方が所有権とは異なる不動産の価値は、年数が経つと建物はゼロに近づき、土地の価値が残ります。借地権は土地を持たないため、将来「子供に価値ある資産として土地を残したい」という目的には向きません。

お客様：「住宅ローンが組みにくかったり、将来売りづらかったりするのは、ちょっと盲点でした。買うときは安くても、出口（売却時）のことも考えておかないといけないんですね🤔」

7. 普通借地権と定期借地権の違い

お客様：「さっきから『定期借地権』という言葉が出てきますが、借地権にもいくつか種類があるんですか？」

ノダチ：「そうなんです！大きく分けて『普通借地権（旧法含む）』と『定期借地権』の2つがあります。ここが一番重要なポイントなので、スッキリ整理しましょう！」

◆ 普通借地権

• 特徴：契約期間が終わっても、更新して住み続けることが前提の権利です。
• 期間：初回は30年以上、更新後は20年（2回目以降は10年）となります。
• ポイント：地主さんが「自分で使いたいから返して」と言っても、正当な理由（正当事由）がない限り、自動的に更新されます。そのため、何代にもわたって長く住み続けられる可能性が高いです。

◆ 定期借地権

• 特徴：「更新がない」契約です。
• 期間：一般的には50年や70年といった長い期間が設定されます。
• ポイント：期間が満了したら、原則として契約終了です。多くの場合は、建物を解体してさら地にして地主さんに返還します（※契約によっては建物付きのまま返還する場合もあります）。

お客様：「なるほど！普通借地権なら更新して長く住めるけど、定期借地権はタイムリミットがあるんだ。物件情報を見るときは、どっちの借地権なのかを絶対に確認しないと大変なことになりますね！」

ノダチ：「その通りです！👏」

8. 購入前に必ず確認したいポイント

お客様：「もし、気になる借地権付き物件を見つけたら、まず何をチェックすればいいですか？」

ノダチ：「確認すべき重要事項をチェックリストにまとめましたので、ぜひ活用してください！」

📝 借地権付き物件・購入前のチェックリスト

• [ ] 借地権の種類はどちらか？（普通借地権か、定期借地権か）
• [ ] 契約期間と残存期間（残りの期間）は何年あるか？
• [ ] 毎月の地代の金額はいくらか？（将来の値決めのルールはあるか）
• [ ] 更新料の有無や、その計算方法は明確か？
• [ ] 建替えや増改築の際、地主さんの承諾料は必要か？
• [ ] 将来売却（譲渡）する際の名義変更料（承諾料）はいくらか？
• [ ] 希望の金融機関で住宅ローンが利用できるか？
• [ ] （定期借地権の場合）期間満了時の解体費用（解体準備金）の積立てはあるか？
• [ ] 管理費＋修繕積立金＋地代の「毎月の総支払額」は予算内か？

9. 借地権付き物件は買ってもいいの？

お客様：「いろいろ教えてもらって、借地権の全体像が見えてきました。結局のところ、借地権付き物件って私は買ってもいいんでしょうか……？」

ノダチ：「一概に『全員におすすめ』とは言えませんが、ご自身の価値観やライフプランに合っていれば、大いにアリです！以下を参考にしてみてください😊」

🎯 検討の余地がある方（向いている人）

• 購入価格をできるだけ抑えたい方
• 駅近や人気エリアなど、立地を最優先したい方
• 「自分が一生住めればいい」「子供に不動産を残す予定はない」という方
• 地代や更新料を含めた契約内容をしっかり理解し、納得できる方
• 将来売却するときの制限やリスクも許容できる方

⚠️ 慎重に検討した方がよい方（向いていない人）

• 将来、家を売るかもしれない（流動性を重視する）方
• 「土地もすべて自分の資産にしたい」という所有欲が強い方
• 将来、子供や孫に価値ある資産として残したい方
• 契約書を読むのが苦手で、内容をよく確認せずに決めようとしている方
• 住宅ローンの借入額や審査に不安がある方

10. 不動産会社に相談すべき理由

お客様：「自分がどちらに当てはまるか、じっくり考えてみます。でも、これだけのチェック項目を自分一人で確認したり、地主さんと交渉したりするのは難しそう……」

ノダチ：「そうですよね。借地権付き物件は、一般的な所有権の物件に比べて、確認すべき法律の知識や特約、地主さんとの過去の関係性など、チェック項目が専門的で多岐にわたります。だからこそ、不動産会社選びがとても大切なんです！」

ノダチ：「私たち不動産会社は、単に『価格が安いからおすすめですよ！』と背中を押すだけではなく、将来の売却シミュレーションや住宅ローンの通りやすさ、地代を含めた毎月のリアルな総支払額までを一緒にシミュレーションします。地主さんがどんな方なのか、過去にトラブルはなかったかといった周辺のヒアリングも行いますので、安心して相談してくださいね」

11. まとめ

お客様：「今日は本当に勉強になりました！借地権＝危ない物件ではなく、仕組みを理解して自分に合うかどうかで判断すればいいんだとわかって、モヤモヤがスッキリしました！」

ノダチ：「お役に立てて嬉しいです！借地権付き物件は、メリットとデメリットが非常にハッキリしている物件です。最後に大切なポイントをまとめましょう！」

• 借地権は「土地を借りて、建物を所有する」権利 🏠
• 所有権より安く買えて、好立地を狙えるメリットがある ✨
• ただし、地代・更新料・売却や建替え時の制限には注意が必要 ⚠️
• 「普通借地」と「定期借地」では、将来の住まい方が大きく異なる ⏳
• 契約内容を1つずつ紐解けば、予算を抑える最高の選択肢になり得る！ 👍

ノダチ：「もしネットで見つけた気になる物件が『借地権付き』で、少しでも不安を感じたらまずは契約内容を一緒に確認させてください。実際の契約内容や地主さんの意向によって条件は物件ごとに全く異なります。いつでもお気軽にご相談くださいね！