🗨️ 第1章：そもそも「残価設定」ってなに？
お客様：「ノダチさん、お疲れ様です！今日はちょっと相談があって。実は、そろそろマイホームを…と思っているんですが、今の物価高でしょ？予算がどうしても厳しくて。そんな時に『残価設定型住宅ローン』というのを知ったんです。これって、月々の支払いがすごく安くなる魔法のような仕組みなんですか？」
ノダチ：「こんにちは！いつもありがとうございます。😊 魔法……と言いたいところですが、不動産に魔法はありません（笑）。でも、『支払い方の新しい選択肢』としては非常に面白い仕組みですよ。
簡単に言うと、『数十年後のその家の価値（残価）』をあらかじめ決めておいて、その分を最終回まで据え置くという仕組みです。
例えば、4,000万円の家を買うとします。 30年後の価値が1,000万円だと仮定して、その1,000万円分は一旦置いておいて、残りの3,000万円分を30年かけて分割で払っていくんです。どうですか？普通に4,000万円借りるより、月々の負担は軽くなりそうですよね？」
お客様：「なるほど！3,000万円分だけを月々返せばいいなら、僕ら世代でも手が届きそうです。でも、残った1,000万円はどうなるんですか？まさか踏み倒せるわけじゃないですよね？」
ノダチ：「そうですね。30年後の期間終了時に、3つの道から選ぶことになります。
- 家を返却する： 家を返して、残価（1,000万円）と相殺する。
- 残価を払って住み続ける： 1,000万円を一括で払う。
- またローンを組む： 1,000万円分を再度ローン（再分割）にして住み続ける。
車の残クレとほぼ同じイメージだと思って間違いありません。」
🗨️ 第2章：なぜ今、不動産で「残価」なのか？
お客様：「仕組みは分かりました。でも、なんで急に不動産でもこんなことが始まったんですか？昔はそんなのなかったですよね。」
ノダチ：「いい質問ですね！背景には、日本の住宅政策の大きな変化があるんです。 今までの日本は『建てては壊す』のスクラップ＆ビルドでしたが、今は『良いものを作って、長く大切に使う』というストック型社会への転換期なんです。
国（国土交通省）としても、若い世代が無理なく質の高い家を買えるようにしたい。でも家の価格は上がっている……。そこで、『将来価値が落ちにくい質の高い家』であれば、その価値を担保にローンを組めるようにしよう、という後押しが始まったわけです。
特に兵庫県、この明石市エリアは子育て世代に大人気ですから、住宅価格も高騰しています。こうした新しいローンの形は、これからもっと一般的になっていくはずですよ。✨」
🗨️ 第3章：残価設定ローンの「光」と「影」
お客様：「良いことばかりに聞こえますけど、不動産屋のノダチさんから見て、正直なデメリットはどこですか？」
ノダチ：「はい。メリットとデメリットをしっかり比較してみましょう。ここが一番大事なところです。💡」
✅ メリット：こんな人には最高の味方！
- 月々の支払額を抑えられる： 同じ予算でも、ワンランク上の設備や、少し広い土地を選べるようになります。
- 「出口」が保証されている： 「将来、子供が独立したら夫婦でマンションに移りたい」という方には、返却という選択肢があるのは安心材料です。
- 質の高い家に住める： このローンを利用するには、一定の耐震性や断熱性を備えた「優良住宅」である必要があります。つまり、必然的に『夏涼しく冬暖かい、地震に強い家』に住むことになります。
❌ デメリット：ここを理解しないと後悔する！
- 金利の負担： 実はここが落とし穴。据え置いている「残価」の部分にも、実は利息がかかるケースが多いんです。通常のローンに比べて、最終的な総支払額は高くなる傾向があります。
- 所有権の制約： 「自分のもの！」という感覚よりは、半分借りているような感覚に近いかもしれません。リフォームをするにも制限が出たり、勝手に売却できなかったりする場合もあります。
- メンテナンスの義務： 将来の価値を保証してもらうわけですから、家の状態を綺麗に保つ必要があります。定期的な点検や補修が必須条件になることが多いですね。
お客様：「うわぁ、なるほど。月々が安いからといって飛びつくと、トータルでは高くつく可能性があるんですね……。それに、メンテナンスをサボると、最後に戻すときに『価値が下がったから追加で払ってください』なんて言われたりしませんか？」
ノダチ：「その通りです！車の返却時と同じで、傷が多かったり、必要な修繕をしていなかったりすると、精算金が発生するリスクはあります。ですから、『マメに手入れをして家を愛せる人』に向いている仕組みだと言えますね。😊」
🗨️ 第4章：明石大久保エリアでの「資産価値」の考え方
お客様：「ところでノダチさん。そもそも30年後に価値が残る家なんてあるんですか？」
ノダチ：「それは非常に重要なポイントです！明石市は昨今人口も増えているエリアですから、土地の価値は比較的安定しています。
ただし、残価設定ローンの対象になるのは主に『建物』の価値です。 従来の日本の木造住宅は、20〜25年で価値がゼロになると言われてきましたが、最近のハウスメーカーさんが建てる家は、しっかりメンテナンスすれば60年以上持ちます。
明石の潮風の影響（塩害）なども考慮して、外壁塗装や防蟻処理をしっかり行う。そうすることで、30年後も『価値がある家』として認められるんです。私、株式会社nodachiとしては、そうした『将来売れる家・貸せる家』を基準に物件をお勧めするようにしています。🏘️」
🗨️ 第5章：ノダチが考える「後悔しない選び方」
お客様：「いろいろ教えてもらって、頭が整理されてきました。結局、僕はどう選べばいいんでしょうか？」
ノダチ：「私は、お客様にいつもこうお伝えしています。 『その家は、あなたの人生のゴールですか？それとも通過点ですか？』
- 通過点だと考えるなら： 残価設定はアリです。将来の住み替えを前提に、今の生活費を確保しながら賢く住む。
- ゴール（終の棲家）だと考えるなら： 通常の住宅ローンでコツコツ返済し、早く自分の資産（完済）にしてしまった方が、精神的な安定感は高いでしょう。
どちらが正解ということはありません。大切なのは、お客様が20年後、30年後に『この家を選んでよかったなぁ』と笑っていることですから。✨」
お客様：「……深いですね。確かに、ずっと住むつもりで考えてたけど、30年後のことなんて分からないし。一回、妻ともじっくりライフプランについて話し合ってみます！」
ノダチ：「ぜひそうしてください！もし必要なら、私が一緒にライフプランの相談にも乗りますのでお気軽にお声がけください💪」
🗨️ 第6章：まとめ
今日の話をまとめると、不動産の残価設定ローンは、
- 月々の支払いを抑えて、ゆとりある生活を送りたい人。
- 将来の住み替えや返却という選択肢を持っておきたい人。
- 質の高い家（長期優良住宅など）に住む意欲がある人。
これらの方にとっては、非常に魅力的なツールになります。 一方で、総支払額を抑えたい方や、完全に自分の自由にしたい方には、従来のローンの方が向いているかもしれません。
不動産は人生で一番大きな買い物です。 「よく分からないけど、月々が安いからこれにしよう」という決め方だけは、絶対にしないでくださいね。
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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