👨🦰 お客様
「ノダチさん、この前ネットで土地を探していたら『容積率200％』って書いてあったんですけど…これって何の数字なんですか？」
👨💼 ノダチ
「いい質問ですね😊 容積率は、その土地にどれくらいの延べ床面積の建物が建てられるかを示す割合のことなんです。簡単に言うと、『土地に対して建物をどれくらい大きく建てられるか』の指標ですね。」
1. 容積率の基本
👨💼 ノダチ
「例えば、100㎡の土地で容積率200％だと、延べ床面積は100㎡ × 200％＝200㎡まで建てられるんです。
延べ床面積っていうのは、建物の全部の階の床面積を合計した数字です。だから、2階建てなら1階100㎡＋2階100㎡で200㎡。これが容積率200％という意味なんですよ。」
👨🦰 お客様
「なるほど！じゃあ容積率が高いほど、たくさん建てられるってことですか？」
👨💼 ノダチ
「そうです。ただし、容積率はその土地の用途地域や前面道路の幅によって制限が決まっています。無制限に高くできるわけではないんですよ。」
2. 容積率を決める要素
👨💼 ノダチ
「容積率は主に以下の2つで決まります。
1️⃣ 都市計画で定められた数値（用途地域ごとに違う） ※用途地域については過去の記事をご参照ください。→📒こちら
2️⃣ 前面道路の幅員による制限」
👨🦰 お客様
「道路の幅が関係するんですか？」
👨💼 ノダチ
「はい。例えば、第一種住居地域、容積率は200％だとしても、前面道路が狭いとその数字が下がります。
計算式は、前面道路幅員（m）× 0.4（もしくは0.6）。これで出た数字と都市計画で定められた数字を比べて、小さい方が適用されます。」
👨🦰 お客様
「え！じゃあ道路が4mしかなかったら…？」
👨💼 ノダチ
「4m × 0.4＝1.6、つまり160％が上限になります。都市計画で200％でも、実際には160％しか建てられない、ということになります。」
3. 容積率の具体例
👨💼 ノダチ
「例えば、明石市大久保町のある土地で…
- 土地面積：120㎡
- 用途地域：第一種住居地域（容積率200％）
- 前面道路：幅員4m
この場合、道路制限で**4m×0.4＝160％**になります。
だから延べ床面積は120㎡ × 160％＝192㎡まで、ということになります。」
👨🦰 お客様
「なるほど〜！数字だけ見ても、道路が影響して減る場合があるんですね。」
4. 容積率オーバーに注意！
👨💼 ノダチ
「中古住宅を購入するときは、既に建っている建物の延べ床面積が現在の容積率をオーバーしている場合があります。これを既存不適格建築物と言います。」
👨🦰 お客様
「既存不適格…それって危ないんですか？」
👨💼 ノダチ
「法律的にすぐ取り壊さなきゃいけないわけではありません。ただし、建て替える時には今の容積率の制限内でしか建てられません。なので、同じ大きさの家を再建できない可能性があるんです。」
5. 容積率と不動産価値の関係
👨💼 ノダチ
「容積率が高い土地は、より大きな建物が建てられるので、マンションやビル用地としても使いやすく、価値が上がりやすい傾向にあります。
逆に低いと、建築できる面積が小さくなるため、活用方法が限られます。」
👨🦰 お客様
「じゃあ、売却する時も容積率って重要なんですね。」
👨💼 ノダチ
「そうなんです。売却査定でも、容積率は土地の評価に直結する要素の一つです。」
6. 容積率と建ぺい率の違い
👨💼 ノダチ
「よく混同されますが、建ぺい率は『敷地に対して建てられる建物の面積割合』で、建築面積に関する規制です。
容積率は建物全体の延べ床面積に関する規制。だから、建ぺい率が低くても容積率が高ければ、細長い3階建てなどを建てられます。」
👨🦰 お客様
「なるほど！建ぺい率は建物の広さ、容積率は全部の階の合計って感じですね。」
7. 明石・大久保エリアの容積率例
👨💼 ノダチ
「明石市大久保町周辺では、住宅地だと容積率はだいたい100％〜200％が多いです。駅近くの商業地域なら300％以上もあります。
エリアや道路状況によって大きく変わるので、土地探しや売却相談の際は必ずチェックしましょう。」
8. まとめ
👨💼 ノダチ
「容積率は、不動産の価値や将来の建て替え計画に直結する重要な数字です。
土地や中古住宅を買う前、売る前に必ず確認しておくことが大切です。
特に、前面道路の幅による制限や既存不適格の可能性には注意しましょう。」
👨🦰 お客様
「よく分かりました！これで土地選びや売却時の判断がしやすくなります。」
👨💼 ノダチ
「不動産のことなら、明石・大久保の小さな不動産nodachi(ノダチ)にお任せください👍」
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
#明石 #大久保 #不動産 #売却 #購入 #ノダチ #nodachi #豆知識
