🧑🦰お客様
「ノダチさん、不動産を売るときや買うときに “役所調査をします” ってよく聞くんですが…
役所に行って何を調べてるんですか？必要なものなんですか？」
👨💼ノダチ
「はい。めちゃくちゃ大事です！
実は、不動産の売買は “目に見える部分” より、目に見えない裏側の情報 のほうがトラブルに直結しやすいんです💡
そこで私たち不動産業者が行うのが 役所調査（法務調査・行政調査）。
簡単に言えば、
👉 その不動産が本当に安全に売れるか・買えるかを確認するための『健康診断』
みたいなものなんです。」
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🏛 1. 役所調査でどこへ行くの？
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👨💼ノダチ
「まず、役所調査では次のようなところへ行きます👇」
- 市役所（建築指導課・都市計画課・道路管理課など）
- 上下水道局
- 法務局（登記所）など
「実は “一か所だけ” ではなく、
不動産の種類によって 5箇所くらい回ることも普通 なんです。」
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🏡 2. 具体的にどんなことを調べるの？
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👨💼ノダチ
「ここが最も重要な部分です。
役所では、次のような “一般の人には見えない情報” を細かくチェックしていきます💡」
① 用途地域（建てられる建物の種類）🏙
- 住宅しか建てられないのか？
- 店舗・アパートは建てられるのか？
- 将来建て替えが可能か？
👉 資産価値 に直結します。
② 建ぺい率・容積率（建物の大きさ）📐
「敷地に対してどれくらいの建物が建てられるか？」
これは 必ず都市計画課で確認 します。
例）
建ぺい率60％・容積率200％
→ 100㎡の土地なら、最大200㎡の延床面積が建てられる。
これが違法だと、再建築できない＝価値が下がる ということも。
③ 道路との関係（建築基準法42条）🚗
「ここ、めちゃ重要です！」
建物を建てるには必ず 建築基準法上の道路に2m以上接している 必要があります。
調べる内容は👇
- 前面道路は “建築基準法道路” か？
- 道路幅員は4m以上あるか？
- セットバックが必要か？
- 道路の管理者は市か県か？私道か？
これを間違えると…
❌ 建替えできない土地を買ってしまう
❌ 資産価値が想定より低くなる
という大問題になります。
④ 道路管理者の占用・後退ライン（セットバック）
市役所の道路管理課にて、
- 道路境界確定の有無
- 後退（セットバック）が必要か
- 道路部分を買い取れるか
を確認します。
⑤ 都市計画（将来の街づくり）🗺
都市計画課で、こんなことも調べます。
- 将来、道路が通る予定があるか
- 市街化区域／調整区域の区分
- 防火地域、準防火地域
- 景観条例の指定
たとえば、
「ここは将来道路になるからセットバックしてね」
と言われている土地を知らずに買うと、将来トラブルに。
⑥ 上下水道の設備情報💧
上下水道局で確認するのは👇
- 水道管の引込み径
- 下水が公共か、浄化槽地域か
- マンホールの位置
- 私設管の有無
これを知らずに購入すると、
💸「工事費が想定より100万円以上高くなる」
なんてこともあります。
⑦ 法務局での登記情報📄
主に以下を確認します。
- 地目
- 地積（測量図の有無）
- 所有権・抵当権・地役権
- 私道持分
- 分筆履歴
特に 地役権（通行の権利） が抜けている物件は危険です。
⑧ 名義人・隣地境界の状態
実は、
- 境界杭があるか
- 越境の有無
- ブロック塀が誰のものか
なども現地で確認します。
これも売買トラブルの多いポイントです。
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📌 3. 役所調査をしないとどんなリスクがある？
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👨💼ノダチ
「役所調査を省略すると、後からとんでもない問題が出ることがあります😱」
❌ リスク① 建替えができない土地を買ってしまう
道路調査を怠るとよく起こります。
❌ リスク② 再建築不可なのに気付かないまま売買
買主はもちろん、仲介業者も責任問題になります。
❌ リスク③ 土地の一部が道路扱いで面積が減る
→ 資産価値が大きく下がる。
❌ リスク④ 下水道がない＝工事費100万以上
役所で確認していれば避けられる失敗です。
❌ リスク⑤ 道路後退（セットバック）を知らずに購入
将来の工事費・建築計画に大きな影響。
❌ リスク⑥ 越境トラブル
隣地の屋根が越境していたり、塀の所有が曖昧だったり。
「これを売買契約後に知ると揉めます」
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📝 4. 実際の “役所調査フロー” を公開！
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👨💼ノダチ
「不動産会社が実際に行っている流れはこちらです👇最近はPCで取得できるものも多くなってきましたが、役所には足を運ぶことはまだまだあります💦」
① 法務局で登記の確認（最低2種類を取得）
- 公図
- 地積測量図（あれば全て）
- 建物図面
- 登記事項証明書
② 都市計画課で用途地域・建ぺい率・容積率など確認
同時に、
- 建築基準法道路か
- 道路種別（42条1項1号〜5号）
- 将来の都市計画道路
も確認。
③ 道路管理課で道路境界を調査する
境界確定済みかどうか、
セットバックの要否もここで判明します。
④ 水道局で水道管・配水管の位置と経路を確認
⑤ 下水道局で公共下水の有無・私設管の情報を確認
⑥ 現地調査で越境・境界杭を確認
- 越境物（屋根・樹木・フェンス）
- 境界杭の有無
- 高低差
- 道路舗装の状況
これらは 役所だけでは分からないため、必ず現地調査もセット です。
⑦ 必要に応じて消防署・県土木へ確認
火災法・土砂災害警戒区域・急傾斜地など
安全情報を調べます。
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🏁 5. 役所調査は “不動産の安全性” を守るための必須作業
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👨💼ノダチ
「売買契約書の“重要事項説明”は、この役所調査が元になっています。
正しい調査をしないと、正しい説明もできません。」
つまり…
✔ 役所調査なしでの売買は “とても危険”
✔ 調査を丁寧に行うことで買主・売主の権利を守れる
✔ トラブルの9割は事前調査で防げる
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📣 最後に｜ノダチからひとこと
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👨💼ノダチ
「不動産は “見た目がキレイかどうか” より、
その土地が持つ 法的なリスク を先にチェックすることが大切です。
nodachi では、 売却前・購入前に徹底した役所調査を実施 しています。
“この土地って大丈夫？”
“買って後悔しないか不安…”
そんなときは、ぜひお気軽にご相談ください😊
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
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