👨💼 ノダチ（不動産会社代表）
「こんにちは！明石大久保の小さな不動産 nodachi です👋
今日は“ハザードマップ”の中でもよく出てくる言葉、『内水』『外水』について一緒に学んでいきましょう🌊」
👩🦰 お客様
「ハザードマップってよく聞くけど、“内水”と“外水”ってどう違うんですか？🤔」
🗺️ ハザードマップとは？
👨💼 ノダチ
「まず“ハザードマップ”とは、災害による被害を予測し、被害を軽減するための地図のこと。
市区町村が作成していて、洪水・土砂災害・津波・高潮などの危険度を色分けで表示しているんです。」
👩🦰 お客様
「なるほど～。明石市のホームページにも“洪水ハザードマップ”とか“内水ハザードマップ”ってありました！」
👨💼 ノダチ
「そうそう！
実は“洪水ハザードマップ”は【外水氾濫】、
“内水ハザードマップ”は【内水氾濫】を示しているんですよ💡」
💧 内水とは？ 〜街の中に降った雨が排水しきれない現象〜
👩🦰 お客様
「“内水”って“内側の水”ってことですか？」
👨💼 ノダチ
「まさにその通り👏
“内水氾濫”とは、大雨が下水道や排水溝の処理能力を超えてしまい、道路や住宅地の中で水が溢れる現象のことです。」
👩🦰 お客様
「つまり、川があふれなくても浸水することがあるってことですね？」
👨💼 ノダチ
「そうなんです。
たとえば、短時間にゲリラ豪雨☔️が降った時。
排水溝から“ゴボゴボッ”と水が逆流してきたり、マンホールから水が吹き出したりすることがあります。
これが“内水氾濫”です。」
👩🦰 お客様
「川から離れている地域でも起きるんですか？」
👨💼 ノダチ
「はい。低地・谷地・埋立地・駅周辺のくぼ地など、排水が集まりやすいエリアでは特に注意が必要です⚠️
明石市で言えば、大久保駅南側の低地エリアや、オーズタウン周辺の排水経路も確認しておくと安心です！」
🌊 外水とは？ 〜川や海の水があふれる現象〜
👩🦰 お客様
「じゃあ“外水”は逆に“外から来る水”ですか？」
👨💼 ノダチ
「そうです！✨
“外水氾濫”とは、川の水位が上がって堤防を越えたり、決壊したりして水が流れ込む現象のこと。
台風や長雨、上流の豪雨などが原因で発生します。」
👩🦰 お客様
「ニュースでよく見る“河川の氾濫”っていうのがこれですね！」
👨💼 ノダチ
「その通りです💡
たとえば明石川や伊川の近くでは、大雨で川の水位が上がり、堤防からあふれたり、越水したりする危険があります。
また、海沿いでは高潮🌊や津波🌊の影響で水が押し寄せるケースもあります。」
🧭 内水と外水、何が違うの？
👩🦰 お客様
「“内水”と“外水”、どちらも水害なんですね。違いを簡単にまとめるとどうなりますか？」
👨💼 ノダチ
「いい質問ですね！
表にまとめるとこんな感じ👇」
| 種類 | 原因 | 発生場所 | 対策のポイント |
|---|---|---|---|
| 💧 内水氾濫 | 雨水が排水しきれない | 低地・住宅地内 | 雨水桝や排水溝の確認、土のう設置 |
| 🌊 外水氾濫 | 河川や海の水があふれる | 川沿い・海沿い | 避難経路・高台の確認、堤防の位置把握 |
👩🦰 お客様
「こうやって見ると、“内水＝街の中の水害”、**“外水＝川や海からの水害”**って感じですね！」
👨💼 ノダチ
「まさにその理解でバッチリです✨」
🏠 不動産購入前にチェックすべきポイント
👩🦰 お客様
「じゃあ家を買う時、どっちのハザードマップを見ればいいんですか？」
👨💼 ノダチ
「理想は、両方チェックすることです✅
物件の所在地によっては、
- 外水ハザードマップで“洪水リスクあり”
- 内水ハザードマップで“浸水リスクあり”
というケースもあります。」
👩🦰 お客様
「両方にかかってたらちょっと不安ですね…😰」
👨💼 ノダチ
「そうですね。
でも、ハザードマップは“予測”であり、必ずそうなるわけではありません。
建物の高さ、周囲の排水環境、地盤の高さなどによって実際の影響は大きく変わります。」
👩🦰 お客様
「じゃあ、どうやって確認したらいいですか？」
👨💼 ノダチ
「ポイントは３つです👇」
1️⃣ 市のハザードマップでエリアを確認する
👉 明石市のサイトで「洪水ハザードマップ」「内水ハザードマップ」が公開されています。 明石市ハザードマップはこちら
2️⃣ 地盤の高さを調べる
👉 「地理院地図」などで標高を確認。まわりより低い位置は要注意です。 地理院地図はこちら
3️⃣ 近隣住民や役所に聞く
👉 「過去に浸水したことがあるか」を聞くのも大切。経験に勝る情報はありません。
🧰 自分でできる内水・外水対策
👩🦰 お客様
「ハザードマップでリスクがある地域だと、もう何もできないんでしょうか？」
👨💼 ノダチ
「いえいえ😊
“備え”をすれば、被害を大きく減らせます！
たとえば——」
🏡 内水対策
- 雨どいや排水溝の掃除🧹
- 土のうや止水板の準備💪
- 家の中に大切なものを置かない・床上浸水想定ラインより高い位置に収納📦
🌊 外水対策
- ハザードマップで避難経路・避難所を確認🏃♀️
- 車の避難場所を決めておく🚗
- 床下換気口などに止水板を設置する
👩🦰 お客様
「日頃のちょっとした備えが大切なんですね！」
👨💼 ノダチ
「そうなんです✨
特に最近は“想定外”の豪雨が増えてますから、ハザードマップを“見て終わり”にしないことが大事です。」
💡 ノダチからのワンポイントアドバイス
👨💼 ノダチ
「不動産を購入・売却する時、私はお客様に必ずハザードマップの説明をしています。
“どんなリスクがあるのか”を理解して納得の上で契約することが、
安心して住み続けるための第一歩です😊」
👩🦰 お客様
「ハザードマップって難しそうで避けてたけど、今日の話でだいぶイメージつきました✨」
👨💼 ノダチ
「それは良かったです！
もし地図の見方が分からない時は、いつでもnodachiにご相談くださいね📞
地域密着の不動産会社として、地元の“安心・安全な暮らし”を全力でサポートします🏠」
🌈 まとめ
✅ 内水氾濫 … 大雨で排水できず、街の中で水があふれる
✅ 外水氾濫 … 川や海の水があふれる
✅ 不動産購入・売却時は、両方のハザードマップをチェック！
✅ “備え”と“意識”が被害を最小限に
👨💼 ノダチ
「不動産選びは“価格”や“間取り”だけでなく、“地盤”や“リスク”も大切。
災害に強い地域で、安心して長く暮らせる住まいを選びましょう✨」
👩🦰 お客様
「ハザードマップ、今日からちゃんと見てみます😊」
👨💼 ノダチ
「ありがとうございます！
それではまた次回の“ノダチと学ぶ不動産豆知識”でお会いしましょう👋」
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