こんにちは！ノダチです。😊
さて、今日は不動産のチラシや重要事項説明書でよく目にする、でも一般の方には馴染みの薄い「通行掘削同意」についてお話しします。
「自分の家を買うのに、なんで他人の許可がいるの？」 「これがないとローンが通らないって本当？」
そんな不安を解消するために、私ノダチとお客様との対話形式でじっくり解説していきます✍️
👨👩👧👦 お客様との対話：私道に潜む「見えないルール」
お客様：「ノダチさん、こんにちは！大久保でいいなと思う中古戸建てを見つけたんです。でも、不動産屋さんに『この物件は私道に面しているので、通行掘削の承諾が必要になります』って言われて……。なんだか難しそうで、トラブルの予感がして怖いんです。💦」
ノダチ：「こんにちは！お、あのエリアですね。あそこは静かで住みやすいですが、確かに私道が多い場所でもあります。😊 『通行掘削同意』という言葉、漢字ばかりで威圧感がありますよね。でも、これをしっかり理解してクリアしておけば、むしろ安心して住めるようになるんですよ。」
お客様：「そもそも、自分の家の前の道なのに、どうして自由に歩いたり工事したりしちゃいけないんですか？」
ノダチ：「そこがポイントなんです。その道が『公道（市が管理する道）』なら誰でも自由に使えますが、『私道』は誰か個人の所有物、つまり『他人の土地』なんです。人の家の庭を勝手に通ったり、掘り返したりしたら怒られちゃいますよね？それと同じ理屈なんです。」
1. 「通行掘削同意」の正体とは？🛠️
ノダチ：「具体的には、以下の3つの権利について、私道の持ち主から『いいですよ』というお墨付きをもらうことを指します。」
- 通行権（つうこうけん）： 徒歩はもちろん、自転車や自動車で日常的にその道を通る権利です。
- 掘削承諾（くっさくしょうだく）： ここが重要です！水道管が破裂したときや、ガス管を新しく引き込みたいときに、道を掘り返す許可のことです。
- 無償使用の確認： 「通るたびにお金を払わなくていいですよ」という確認もセットにすることが多いですね。
お客様：「えっ、工事の許可まで必要なんですか？」
ノダチ：「そうなんです。例えば、リフォームでキッチンを新しくしたときに水道管を太くしたいと思っても、私道の持ち主全員から『掘っていいよ』というハンコをもらえないと、工事が着工できない……なんてことになりかねません。😱」
2. なぜ「住宅ローン」に関係するの？🏦
お客様：「さっき別の会社の人に『同意書がないとローンが組めないかも』って言われたんですが、本当ですか？」
ノダチ：「実はそこが一番のハードルになることが多いんです。 銀行側からすると、『もし将来、水道の修理ができなくなったら、この家の価値はゼロになってしまう（担保価値がない）』と判断されてしまうんですね。
特に最近のネット銀行や大手銀行は、この『通行掘削同意書』が全所有者から取得できていることを、融資の絶対条件にしているケースも多いです。 私のような仲介業者が、契約前に必死になって近隣を回り、ハンコをいただくのは、お客様がスムーズにローンを組めるようにするためでもあるんですよ。💪」
3. 実務でよくある「落とし穴」とノダチの対応🔍
お客様：「でも、もし所有者のなかに『ハンコは押さない！』っていう頑固な人がいたらどうするんですか？」
ノダチ：「それは……不動産仲介の腕の見せ所ですね（笑）。 実際にこんなケースがあります。」
- 所有者が行方不明： 相続が繰り返されていて、登記簿上の持ち主が明治時代の人だったり、全国に散らばっていたり。この場合は、戸籍をたどって一人ずつ連絡を取ります。
- 「ハンコ代」の要求： 「ハンコを押すなら10万円払え」と言われることも稀にあります。
- 過去のトラブル： 「前の住人の車がうるさかったから、もう誰も通らせたくない」という感情的な問題。
お客様：「うわぁ……個人で交渉するのは無理ですね。💦」
ノダチ：「だからこそ、私のような『地元の小さな不動産屋』の出番なんです。 大手さんだと事務的に手紙を送って終わり、ということもありますが、私は一軒一軒インターホンを押してご挨拶に伺います。 『新しく来られる方はこんなに素敵なご家族なんですよ』とお話しして、地域のコミュニティにスムーズに入っていけるよう橋渡しをするのも私の仕事だと思っています。😊」
4. 明石市・大久保エリア特有の事情⚓
ノダチ：「この明石市大久保町周辺は、昔ながらの住宅街と新しい分譲地が混在しています。 特に古い住宅街だと、公道に見えて実は『位置指定道路』という私道だったり、近所数軒で持ち合っているケースが多いんです。
でも安心してください。大久保エリアは比較的、近隣関係が良好な場所が多いです。 『お互い様だから』と快く応じてくださる方がほとんどですよ。✨」
5. まとめ：チェックすべき3つのポイント📝
お客様：「よくわかりました！私道の物件を検討するときは、何を確認すればいいですか？」
ノダチ：「以下の3点を、チェックしてください。」
- 同意書は「全所有者」から取れる見込みがあるか？
- 同意書の内容は「将来の第三者（買い主）」にも引き継がれるようになっているか？
- 承諾料などの費用が発生するか？
ノダチ：「不動産購入はゴールではなく、そこからの生活のスタートです。 『道』の問題で将来困ることがないよう、私が徹底的に調査します。 一人でやっているからこそ、物件の隅々まで、道路の権利関係の一点まで、責任を持って確認できるのが『ノダチ』の強みです。🏠✨」
お客様：「ノダチさんにそこまで調べてもらえるなら、安心して物件探しができそうです！」
ノダチ：「そう言っていただけると、開業した甲斐があります！😊 難しい専門用語も、噛み砕いてお伝えしますので、またいつでもLINEや電話で気軽に聞いてくださいね。」
💡 最後に…
不動産の「私道」や「権利」の話は、知っているのと知らないのでは、10年後、20年後の安心感が全く違います。 明石大久保の小さな不動産屋「ノダチ」は、あなたの「知りたい」にトコトン付き合います😊
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
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メール：info@nodachi.info
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