1. はじめに：なぜ「都市計画」が大事なの？
お客様：「ノダチさん、こんにちは！最近、大久保駅の周辺を見ていて思ったんですけど、新しい道ができたり、大きな公園が整備されたりしていますよね。あれって、誰がどんな風に決めているんですか？🤔」
ノダチ：「こんにちは！お疲れ様です😊。いいところに気づきましたね。まさにそれこそが『都市計画事業』の成果なんです。簡単に言うと、『みんなが使いやすく、災害に強く、安全に暮らせる街にするための公式なプロジェクト』のことなんですよ。」
お客様：「公式なプロジェクト…なんだか国や市が進める大きな話に聞こえますね。でも、個人がマイホームを買うときにも何か関係があるんでしょうか？」
ノダチ：「実は、大ありなんです！むしろ、ここを知らずに家を買ってしまうと、『将来、目の前に大きな道路ができるはずだったのに！』とか『お気に入りの庭が削られることになった！』なんて驚くことになりかねません💦。今日は一緒に、その中身を覗いてみましょう！」
2. 「都市計画事業」の正体とは？
お客様：「そもそも、普通の道路工事や公園整備と、都市計画事業は何が違うんですか？」
ノダチ：「普通、家を建てるのは個人の自由ですが、みんなが好き勝手な向きで家を建ててしまったらどうでしょう？ 消防車が通れないほど道が狭くなったり、子供たちが遊ぶ公園が一つもなかったりして、結果的にみんなが困りますよね？」
お客様：「確かに、それは住みにくいですし、火事があった時も怖いですね…😰」
ノダチ：「そうなんです。だから、行政（明石市や兵庫県）が『ここは住宅街にしよう』『ここには幅の広い道路を通そう』とあらかじめ地図上に計画を描きます。その計画を実現するために、土地を買い取ったり、道路を舗装したりする活動そのものが『都市計画事業』です。主に以下の2つが代表的ですね。」
- 都市計画施設： 道路、公園、下水道、ゴミ処理場などの公共施設の整備 🛣️🌳
- 市街地開発事業： 土地区画整理事業のように、エリア丸ごとを新しく作り直すプロジェクト 🏗️
3. 明石・大久保で見られるリアルな事例 📍
お客様：「僕たちが住んでいる大久保周辺だと、具体的にどんな例がありますか？」
ノダチ：「一番わかりやすいのは、JR大久保駅の南側エリアですね。昔の姿を知っている地元の人はみんな驚かれますが、あそこは『土地区画整理事業』によって、広い歩道やイオン明石のような大型施設、そして整然としたマンション群が作られました✨」
お客様：「あ！あの開放的で便利な感じは、あらかじめ計算されて作られたものだったんですね！」
ノダチ：「そうなんです。もしあの事業がなかったら、今のような賑わいや利便性はなかったかもしれません。一方で、大久保町内でもまだ『計画中』のまま、手付かずの道路（都市計画道路）が地図上にだけ存在していたりします。これから家を買う方は、その計画が『いつ、どこを通るのか』を知っておくのがすごく大切なんです👍」
4. 知っておくべき「建築の制限」について 🚧
お客様：「でも、もし自分の土地がその『計画』の中に入っていたらどうなるんですか？ 自由に家を建てられなくなるとか…？」
ノダチ：「鋭いですね。実は、計画の進み具合（段階）によって、建てられる建物に制限がかかるんです。ここが重要事項説明でも特に重要なポイントになります。」
① 計画決定（いつかやる予定の段階）
地図上で「ここは将来、道路になりますよ」と決まっているだけの状態です。
- 制限： 基本的に「3階建て」は建てられません。階数が2階以下で、地階（地下室）がなく、木造や鉄骨造などの『壊しやすい構造』に限られます。
- 理由： いざ事業が始まって道路を作るときに、立ち退きや取り壊しをスムーズに、かつ費用を抑えて行えるようにするためです🏠🚫
② 事業決定（いよいよ工事が始まる段階）
予算がつき、「来年から具体的に動きます！」という確定した状態です。
- 制限： 建物の建築には、さらに厳しい知事等の許可が必要になります。基本的には、これから長く住むための家を建てるのは難しくなります。
お客様：「ええっ、せっかくのマイホームなのに、制限があるなんて😱。でも、計画があってもなかなか進まないこともあるって聞きましたが…。」
ノダチ：「おっしゃる通りです。明石市内でも、計画決定から数十年動いていない場所もあります。でも、『動かないから大丈夫』ではなく、『いつか動く可能性がある』というリスクを正しく理解して納得することが、後悔しない秘訣なんですよ。」
5. メリットとデメリット、どっちが大きいの？ 🤔
お客様：「正直、制限がある物件は避けたほうがいいような気がしてきましたが…。実際はどうなんでしょう？」
ノダチ：「実は一概にそうとも言えないのが不動産の面白いところなんです。判断の基準を整理してみましょう！」
【メリット：意外な魅力がある？】
- 資産価値の向上： 計画通りに道路が広がり、綺麗な街並みになれば、エリア全体の価値がグンと上がります📈
- 日当たり・開放感： 目の前が広い道路になる計画なら、将来的に大きな建物が建って日が陰る心配がなくなります。
- 価格の優位性： 建築制限がある分、周辺の相場よりも少し安く売り出されていることがあります。
【デメリット：注意すべき点】
- 将来の立ち退きリスク： 事業が本格化すれば、土地を売って引っ越さなければならなくなります。
- 売却の難しさ： 制限があることを嫌う買い手もいるため、将来売りにくくなる可能性もゼロではありません。
- 住宅ローン： 銀行によっては、制限が厳しい物件に対して融資の評価を下げることがあります💦
6. ノダチ流・物件選びのアドバイス 🏡
お客様：「なるほど〜。都市計画事業って、街を良くするためのものだけど、買う人にとっては『自分の人生設計に合うかどうか』を試されるものなんですね。」
ノダチ：「その通りです！一番怖いのは、契約の直前まで『その事実を知らずに夢を見てしまうこと』です。私たちのような地元の不動産屋の役割は、市役所の都市計画課に何度も足を運び、その計画の現状や優先順位を泥臭く調べて、ありのままをお伝えすることだと思っています😊」
お客様：「今日のお話で、土地を見る目が変わりました！物件概要に『都市計画道路』って書いてあったら、まずはノダチさんに相談しますね。」
ノダチ：「ぜひぜひ！『この道、いつできるの？』『立ち退きになったらどうなるの？』といった疑問、大歓迎です。一緒に大久保の街の未来を想像しながら、納得のいく住まい探しをしましょう！🤝✨」
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会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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