👨🦰お客様
「ノダチさん、不動産を売ったあとって“税金がかかる”って聞いたんですけど、どんな税金なんですか？💦」
👨💼ノダチ
「いい質問ですね😊 不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して“譲渡所得税”がかかります。
いわゆる“売って儲かった分に税金がかかる”という仕組みです。」
👨🦰お客様
「なるほど！でも、どのくらい利益が出たら税金がかかるんですか？」
👨💼ノダチ
「利益＝売却価格−（購入時の費用＋売却時の費用）で計算します。
この利益の部分を“譲渡所得”といって、課税対象になるんです。
たとえば、3,000万円で買った家を4,000万円で売って、諸経費が200万円だったとします。
すると、4,000万円−（3,000万円＋200万円）＝800万円の利益。
この800万円に対して税金がかかる、という仕組みですね。」
👨🦰お客様
「結構かかりそうですね…😅 でも“特別控除”っていうのを聞いたことがあります。」
👨💼ノダチ
「そうです！ それが“居住用財産の3,000万円特別控除”という制度です。
自分が住んでいた家を売った場合、最大3,000万円までの利益は非課税になります🎉」
💡3,000万円特別控除とは？
👨🦰お客様
「じゃあ、さっきの例だと800万円の利益だから、控除を使えば税金ゼロですか？」
👨💼ノダチ
「その通りです✨
この特例を使えば、たとえ利益が2,500万円でも、3,000万円以内なら税金はゼロになります。
ただし、いくつか条件があります。」
👨🦰お客様
「条件？🤔」
👨💼ノダチ
「はい、たとえば次のような条件です👇
- 売った家が“自分の居住用”だったこと
- 過去2年以内に同じ特例を使っていないこと
- 親子や同居親族など“特別な関係者”に売っていないこと
これらを満たせば、確定申告の際にこの特別控除を使えます。」
👨🦰お客様
「へぇ〜、じゃあほとんどの人が使えそうですね！」
👨💼ノダチ
「そうですね😊
ただし注意が必要なのは、“この控除を使うと住宅ローン控除が使えなくなる”という点です⚠️」
⚠️ 住宅ローン控除との併用はできない！
👨🦰お客様
「えっ！？ それってどういうことですか？」
👨💼ノダチ
「つまり、“3,000万円控除を使って売却した人”が、新しい家を買っても、その新居では住宅ローン控除を受けられないというルールなんです。
税金を減らせる制度を“二重に”使うことはできないようになっています。」
👨🦰お客様
「なるほど〜。じゃあ、控除を使うかローン控除を使うか、どっちが得か考えないといけないですね。」
👨💼ノダチ
「その通りです👍
売却益が少なくて税金があまりかからないなら、ローン控除を優先する方が得なケースもあります。
一方、売却益が多い場合は3,000万円控除を使った方が節税効果が大きいです。」
🧾 税率にも種類がある！
👨🦰お客様
「税金の計算って、どれくらい取られるんですか？」
👨💼ノダチ
「それは所有期間によって違うんです。
5年を基準にして、“長期譲渡”と“短期譲渡”に分かれます。」
- 短期譲渡（所有5年以下）：約39％（所得税＋住民税）
- 長期譲渡（所有5年超）：約20％（所得税＋住民税）
👨💼ノダチ
「同じ利益でも、5年を超えるかどうかで税率が倍近く違うんですよ。
だから、売るタイミングも重要なんです💡」
👨🦰お客様
「そんなに違うんですね！ じゃあ6年くらい持ってた人は得ですね。」
👨💼ノダチ
「そうなんです。
とくに投資用や相続した不動産の場合は、取得日の扱いにも注意が必要です。
相続の場合は、被相続人（亡くなった方）が購入した日が“取得日”になるので、長期扱いになるケースが多いですよ。」
💰 節税のコツと確定申告のポイント
👨🦰お客様
「控除とか税率とか、結構ややこしいですね💦 申告も大変そう…」
👨💼ノダチ
「そうですね😅 でも安心してください。
不動産を売却した翌年に確定申告をすればOKです。
税理士さんにお願いすることもできますし、nodachiでも基本的な流れをサポートしています。」
👨🦰お客様
「節税のコツってありますか？」
👨💼ノダチ
「ありますよ😊
たとえば👇
- リフォーム費用や仲介手数料など、売却時の経費を漏れなく計上する
- 売却時期を調整して、長期譲渡扱いにする
- 相続の場合は被相続人の取得日を確認する
- 控除を使うかローン控除を使うか、事前に試算しておく
こうしたポイントを押さえるだけでも、結果が全然違ってきます。」
🏡 ノダチからのアドバイス
👨💼ノダチ
「不動産の売却は“税金が思ったより高い”と感じる方が多いです。
でも、制度を正しく使えば数百万円単位で節税できることもあります。
私たちnodachiでは、単なる売却サポートだけでなく、税務・相続・買い替えまでトータルでご相談をお受けしています。
税理士・司法書士・FPとも連携しているので、安心してご相談ください😊」
👨🦰お客様
「心強いですね！ まずは査定からお願いしてもいいですか？」
👨💼ノダチ
「もちろんです！
『明石大久保の小さな不動産 nodachi』では、無料査定・税金相談も随時受付中です。
お気軽にLINEやHPからお問い合わせください📱✨」
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
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