👨💼 ノダチ
「こんにちは！明石大久保の小さな不動産nodachiのノダチです😊
今日は“建物の法定耐用年数”について、よくいただくご質問をテーマにお話ししていきます。」
👩🦰 お客様
「法定耐用年数ってよく聞くけど、正直あまりピンと来ません…。
“築年数が古い＝価値がない”ってイメージなんですけど、それって本当ですか？」
🏢そもそも「法定耐用年数」とは？
👨💼
「まず、“法定耐用年数”というのは、「税法上で定められている“資産として使える年数*」のことです。
つまり、“建物が何年使えるか”という寿命を、税務上の計算に使うために国が定めた基準なんです。」
💡例えば…
| 建物の構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 鉄骨造（骨格厚3mm以下） | 19年 |
| 鉄骨造（骨格厚3〜4mm） | 27年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（RC・SRC） | 47年 |
👩🦰
「なるほど！じゃあ、木造の家は22年で“寿命”ってことですか？」
👨💼
「実はそこが誤解されやすいポイントなんです☝️
“法定耐用年数”はあくまで“減価償却の計算上”の目安であって、“建物の実際の寿命”とは別なんです。」
🏚️法定耐用年数を過ぎたら、どうなるの？
👩🦰
「じゃあ、22年を過ぎても住み続けられるってことですか？」
👨💼
「もちろんです！
実際、築30年・40年の木造住宅でも、しっかりメンテナンスをしていれば十分に住めます。
ただし、税務上や金融上では扱いが変わってくる点に注意が必要です。」
💰1. 減価償却が終わる
👨💼
「法定耐用年数を超えると、減価償却の対象期間が終わります。
つまり、“帳簿上では価値がゼロ”になるんです。
でもこれはあくまで“経理上”の話。
実際に価値がゼロという意味ではありません。」
👩🦰
「じゃあ、売るときの価格には関係ないんですね？」
👨💼
「その通りです👍
売却価格は“築年数＋立地＋状態”のバランスで決まります。
たとえ築古でも、人気エリアのリノベーション済み物件なら高く売れるケースもあります！」
🏦2. 住宅ローン審査での影響
👩🦰
「築30年以上の家を買いたい人もいますけど、ローンって通るんですか？」
👨💼
「ここもよくある質問です！
ローン審査では、“建物の残存耐用年数”が重視されます。
たとえば木造22年の家が築25年だと、すでに法定耐用年数を超えているので、
金融機関によっては“返済期間を短く設定”したり、“担保評価を低く見る”ことがあります。」
👩🦰
「でも、リフォームすれば長く住めますよね？」
👨💼
「そうなんです✨
構造がしっかりしていて、リフォーム・耐震補強をしていれば、
銀行によっては“再評価”してくれるケースもあります。
特に最近は“中古＋リノベ”のローン商品も増えていますね。」
🏘️3. 固定資産税評価への影響
👨💼
「固定資産税の評価額も、築年数が経つにつれて下がります。
法定耐用年数を超えると、建物の評価額はほぼ横ばい、もしくは土地の価値の方が高くなることが多いです。」
👩🦰
「ということは、税金は安くなるんですか？」
👨💼
「はい、建物分の税金は下がる傾向にありますね😊
ただし、土地部分は別なので、トータルではケースバイケースです。」
🛠️築古住宅でも価値を高める3つのポイント
👨💼
「“法定耐用年数を超えた＝価値がない”ではありません！
大切なのは“どう活かすか”です。以下の3つの視点を持つと良いですよ💡」
① メンテナンス履歴を整える
👨💼
「リフォームや修繕の履歴をきちんと残しておくことで、
将来の売却時に“安心できる建物”として評価されやすくなります。
屋根・外壁・水回りなど、10年ごとのメンテナンス記録は強いアピールポイントになります。」
② 耐震・断熱リフォームで付加価値アップ
👨💼
「築古住宅の弱点である“耐震性能”や“断熱性能”を改善することで、
買主の安心感も高まり、販売価格にも反映されやすくなります✨」
💡例えば
- 耐震補強工事 → 30〜100万円程度
- 断熱窓・内窓設置 → 10〜30万円程度
- 外壁塗装や屋根改修 → 100万円前後
「補助金制度をうまく使えば、実質負担を減らしてリフォームできます！」
③ 収益化という選択肢も
👩🦰
「売るだけじゃなく、貸すという選択肢もあるんですね？」
👨💼
「そうです！
リフォームして賃貸住宅にしたり、民泊や倉庫として使うケースも増えています。
築古でも“立地”が良ければ、収益物件として再生できるんです💪」
💬まとめ：築年数より「管理状態」が大切！
👨💼
「まとめると、法定耐用年数を超えた建物でも、
“しっかり管理されていれば価値は残る”ということです。」
📌ポイントを整理すると…
1️⃣ 法定耐用年数は“税法上の指標”であり、実際の寿命とは違う
2️⃣ 減価償却が終わっても、建物価値はゼロではない
3️⃣ ローンや税金面で影響はあるが、リフォームや補強で改善可能
4️⃣ “築年数”よりも“メンテナンス履歴”が信頼の鍵
👩🦰
「なるほど！築古でも、手を入れればまだまだ価値があるんですね✨」
👨💼
「そうなんです😊
nodachiでは、築古住宅の査定や再生提案も行っています。
“うちの家、もう古いから…”と思わず、ぜひ一度ご相談ください！」
✨法定耐用年数を超えた建物でも、価値を見出すのがnodachiの強みです。
「売る」「貸す」「活かす」――あなたにとって最適な選択を一緒に考えましょう😊
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
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メール：info@nodachi.info
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