🧑🦰お客様
「ノダチさん、昨日“近隣商業地域”の説明すごく分かりやすかったです！
今日は、その上位にくる“商業地域”について詳しく教えてもらえますか？」
👨💼ノダチ
「もちろんです😊では今日は、用途地域の中で最も商業色が強い地域＝商業地域について、
実務で使えるレベルで丁寧に深掘りしていきましょう！」
🔶 １．商業地域ってどんな場所？
👨💼ノダチ
「商業地域は、都市計画法で定められた13種類の用途地域のうち、最も“商業用の用途”に適したエリアなんです。」
🧑🦰お客様
「商業用の用途っていうと、どんなものが建てられるんですか？」
👨💼ノダチ
「結論からいうと――
お店・オフィスビル・飲食店・商業施設・マンション、ほとんど何でも建てられる地域です✨
つまり『街の中心部・駅前・繁華街』みたいなイメージですね。」
📝 商業地域の特徴まとめ
- 商業活動を中心に発展させるための地域
- 13用途地域の中で、もっとも用途制限が緩い
- 建物の高さ制限も比較的ゆるく、ビル・マンションの建築に向いている
- 夜間も人の動きがある街が多い（駅前・繁華街など）
🧑🦰お客様
「なんでも建てられるんですね！住居もOK？」
👨💼ノダチ
「はい、住居系ももちろんOKです😊
実際、商業地域にはタワーマンションも多いですよね。」
🔶 ２．建てられる建物（用途制限）
👨💼ノダチ
「具体的にどんな用途が建てられるかを整理しておきましょう。」
🏢 商業地域で建てられる代表用途
- 店舗（規模制限なし）
- 飲食店・コンビニ・スーパー
- オフィスビル・事務所
- ホテル・旅館
- 映画館・カラオケ・ボウリング場などの遊戯施設
- マンション・共同住宅
- パチンコ店、ナイトクラブ（一部条件あり）
- 病院、診療所
- 自動車車庫、学習塾、スポーツクラブ
…など、非常に幅広い用途が可能。
🧑🦰お客様
「本当に何でもアリな感じですね！」
👨💼ノダチ
「はい。
禁止されている用途の方が少ないのが商業地域の大きな特徴です。
ただし、
☑“危険物施設”
☑“工場の一部”
などは制限があります。
とはいえ、一般的な生活・商売・居住のほとんどは問題なく成立します。」
🔶 ３．建ぺい率と容積率は？
👨💼ノダチ
「次は、不動産といえば欠かせない“建ぺい率・容積率”についてです📐」
🧮 商業地域の建ぺい率
- 80％（一般的）
- 防火地域の場合などは90％も可能
🧮 商業地域の容積率
- 300％〜1,300％の範囲で指定
- 駅前や繁華街ほど高く指定される傾向
🧑🦰お客様
「容積率1300％ってすごいですね…！マンション建ちますね！」
👨💼ノダチ
「はい。“高さを出せる地域＝商業地域”と覚えてもらってOKです😊
都市部のタワーマンションはほとんど商業地域に建っています。」
🔶 ４．住みやすさのポイント
🧑🦰お客様
「商業地域って、住むのにどうなんですか？便利そうだけど…」
👨💼ノダチ
「結論、めちゃくちゃ便利だけど、静けさは期待しないという地域性です😉」
⭐ メリット
🌟 ① 生活がとにかく便利
- 駅近
- 飲食店が多い
- 24時間営業店舗も多い
- 買い物に困らない
🌟 ② 不動産価値が安定しやすい
- 駅前・商業集積地のため
- 人通りが多く店舗需要が高い
- マンション需要も強い
🌟 ③ 賃貸・投資に向いている
- 店舗・オフィス・住居すべて需要がある
- 空室リスクが比較的低い
⭐ デメリット
⚠️ ① 静かさは求めにくい
- 夜間営業の店舗も多い
- 車や人の通行量が多い
- 騒音・光害のリスク
⚠️ ② 駐車場付き物件が少ないことも
- 駅前は土地が割高で駐車場が確保しにくい
⚠️ ③ 地価が比較的高い
- 利便性が高い分、土地価格も高い傾向
🔶 ５．商業地域の典型的な街並み
👨💼ノダチ
「商業地域と一口にいっても、街のイメージは様々です。」
街並みの特徴
- 駅前ロータリー
- 1階に飲食店・コンビニ
- 上階はオフィスやマンション
- 夜間も明るく、人が多い
- バス通り、主要道路沿いに広がることが多い
🧑🦰お客様
「明石駅前や三宮の駅前みたいなイメージですか？」
👨💼ノダチ
「まさにその通りです✨
“駅周辺の高いビルと商業施設が集まる場所”＝商業地域です。」
🔶 ６．不動産購入・売却時のポイント
👨💼ノダチ
「商業地域は、売買でも賃貸でも“大きなメリット”があります。」
🏠 購入時のポイント
- 将来の人口減少に比較的強い
- 貸しやすく・売りやすい資産になりやすい
- 商業施設が多いので、生活利便性が高い
- 騒音・夜間の人通りなど、生活環境を要チェック
🏢 投資用としては？
- 駅近マンションなら賃貸需要が非常に高い
- 店舗用地は賃料単価が高め
- 変動が少なく、安定しやすい市場
🧾 売却時のメリット
- 店舗・マンション・事業用途と買主層が広い
- 駅近の商業地域は特に反響が早い
- 最有効使用が明確で、査定がブレにくい
🔶 ７．よくある質問Q&A
❓Q1：住居専用地域より資産価値は高い？
➡ 駅前や繁華街などでは、総じて高い傾向があります。
❓Q2：マンション建築の制限はありますか？
➡ 建築基準法の一般制限はもちろんありますが、
商業地域だから住居系が建てられない、ということは一切ありません。
❓Q3：騒音が心配です
➡ 店舗営業が多い地域なので、
“利便性と引き換えに静けさは低い”と思っておくとよいです。
🔶 ８．まとめ（ノダチからの一言）
👨💼ノダチ
「商業地域は、**“街の中心で暮らしたい人・投資したい人にとって非常に魅力のある地域”**です😊
昨日の“近隣商業地域”と比べると、
- 用途制限がさらに緩い
- 建築の自由度が高い
- 資産価値が安定しやすい
という特徴があります。
一方で、
- 騒音
- 人通りの多さ
- 夜間のにぎわい
など、生活環境面では好みが分かれるところです。
土地や建物の購入・売却の際には
「その地域の特性」＝用途地域の理解が非常に重要です。
商業地域は特にメリット・デメリットがはっきりしていますので、
あなたの暮らし・事業・投資目的に合わせて最適な判断をしていただければと思います✨」
🏡📝
「商業地域の物件を検討しているけれど、
具体的な地図・用途制限・建築可能ボリュームを知りたい！」
「査定の時に用途地域をどう説明したらいい？」
など、実務での活用方法も詳しくサポートできますので、
いつでも気軽に相談してくださいね😊✨
【用途地域】
・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・第一種住居地域 ・第二種住居地域
・準住居地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・第二種中高層住居専用地域 ・近隣商業地域
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