🧱 プロローグ：目の前の道路が「遠い」理由
お客様：「ノダチさん、こんにちは！実はネットで見つけた土地が気になっていて。場所は大久保駅からも近くて、坪単価も相場より少し安いんです。ただ、現地を見に行ったら、道路と敷地の間に幅1メートルくらいの小さな水路が流れていて……。これって、やっぱり何かワナがあるんでしょうか？」
ノダチ：「こんにちは！いつもありがとうございます。大久保駅周辺でその条件、気になりますね！実はその『水路』、不動産業界では『水路占用』や『架橋許可』という非常に重要なテーマなんです。ワナというよりは、『手続きのハードルがあるから少し安い』という、いわばプロ向けの土地かもしれませんね。😊」
お客様：「プロ向け……。素人が手を出すと火傷しますか？」
ノダチ：「いえいえ、しっかりルールを知れば大丈夫です！むしろ、そのハードルを理解してクリアできれば、掘り出し物になりますよ。今日は、その『水路の橋』をかけて建築確認を通すためのステップを、徹底的に解説しましょう！」
🛠️ 第1章：勝手に橋をかけてはいけない理由
お客様：「そもそも、自分の家の前にある水路なんだから、ホームセンターでコンクリート板を買ってきて並べちゃダメなんですか？昔の家とか、結構適当に板を渡しているのを見かけますけど……。」
ノダチ：「お気持ちは分かります！でも、現代の法律ではそれは絶対にNGなんです。理由は大きく分けて2つあります。」
① その水路、誰のもの？
ノダチ：「まず、水路というのは個人の所有物ではなく、多くの場合『市の所有物（法定外公共物）』なんです。明石市であれば明石市の財産です。他人の土地（市有地）の上に勝手に工作物を置くのは、法律的には『不法占有』になってしまいます。公園に勝手に自分の物置を置くのと同じことなんですね。😱」
② 治水と管理の責任
ノダチ：「水路には『雨水を流す』という大切な役割があります。勝手な工事で水の流れを止めてしまったり、強度が足りない橋が崩れて水路を塞いでしまったりすると、近隣で浸水被害が出る恐れがあります。だから、行政がしっかり管理しているんです。」
お客様：「なるほど……。じゃあ、正式に許可をもらうにはどうすればいいんですか？」
📝 第2章：「占用許可」と「施工承認」のツープラトン
ノダチ：「ここからが本番です！橋をかけるには、主に2つの手続きが必要です。それが『法定外公共物占用許可申請』と『施工承認申請』です。」
お客様：「名前からして難しそうですね……。」
ノダチ：「言葉は堅苦しいですが、中身はシンプルです！」
- 占用許可： 「この水路の上を、通路として使わせてください（＝占有させてください）」という許可。
- 施工承認： 「こういう構造の、丈夫な橋を工事させてください」という工事内容の承認。
ノダチ：「これらは市役所の担当部署（明石市なら道路管理課や下水道課など）に申請します。ここで大事なのは、『橋の幅』と『耐荷重』です。家を建てるなら、当然工事車両や引っ越しトラックが通りますよね？ですから、それなりの強度を持った設計図を提出しなきゃいけないんです。👷♂️」
お客様：「設計図……。それは私が書くんですか？」
ノダチ：「いえいえ、それは土地家屋調査士さんや建築士さんの出番です。株式会社nodachiでは、信頼できるパートナーと連携して、こうした書類作成のサポートも行っていますのでご安心を！」
🏛️ 第3章：建築確認の最大の壁「接道義務」
お客様：「許可が取れて橋ができれば、あとは家を建てるだけですね！」
ノダチ：「……と言いたいところなのですが、実はここにもう一つ、建築基準法の巨大な壁が立ちはだかっています。それが『接道義務』です。」
お客様：「接道義務……？あ、道路に2メートル以上接していないといけないっていうアレですか？」
ノダチ：「その通りです！よくご存知ですね！✨ でも、よく考えてみてください。道路と土地の間に『水路』があったら、物理的には土地は道路に接していませんよね？ 0センチです。」
お客様：「あっ！……本当だ。間に水路があるから、道路とは離れていることになりますね。じゃあ、法律上は『道路に接していない土地』＝『家が建てられない土地』になっちゃうんですか？」
ノダチ：「鋭い！普通に考えればそうなります。でも、それではあまりに不便ですよね。そこで救済措置があります。それが『建築基準法第43条但し書き（現在は43条2項）』などの規定です。」
水路をまたぐ「みなし接道」
ノダチ：「行政に対して、『水路の上にしっかりした橋をかけて、恒久的に通路として確保します。だから、道路に接しているものと認めてください！』という申請（認定や許可）を出すんです。これが通れば、晴れて建築確認が下りるようになります。✅」
お客様：「なるほど、橋があれば道路とつながっていると見なしてくれるんですね。」
ノダチ：「ただし！これは『勝手に判断していいもの』ではありません。役所ごとに『橋の幅は○メートル以上』『橋の両側に手すりは必要か？』などの細かい指導があります。これをクリアしないと、建築確認のハンコはもらえません。」
💰 第4章：お金の話（コストと維持費）
お客様：「なんだか手続きが大変なのは分かりました。でも、お金の方も心配です。橋をかけるのに、どれくらいかかるんでしょう？」
ノダチ：「現実的なお話ですね。ここもしっかり押さえておきましょう！」
① 工事費用
ノダチ：「水路の幅や、かける橋の種類（コンクリート蓋を並べるだけなのか、鉄筋を組んで打つのか）によりますが、一般的な住宅用の橋（幅4メートル程度）なら、数十万円から、規模によっては100万円以上かかることもあります。これは建築費用とは別にかかる『先行投資』ですね。」
② 占用料（ランニングコスト）
ノダチ：「市有地を借りている形になるので、毎年『占用料』が発生します。明石市の場合、住宅用の通路であればそれほど高額ではありません。年間数千円程度で済むことが多いですが、これはずっと払い続ける必要があります。」
③ メンテナンス責任
ノダチ：「ここが意外と忘れられがちなんですが、橋はあなたの私物です。ですから、10年後、20年後にひび割れたり、大雨で壊れたりした時の修理代は、すべて自己負担になります。市は直してくれません。💧」
お客様：「うわぁ、自分の持ち物が増えるようなものですね。管理が大変そうだ……。」
🌈 第5章：水路のある土地の「メリット」とは？
お客様：「ノダチさん、ここまでの話を聞くと、水路がある土地ってデメリットばかりに見えるんですけど……。わざわざ選ぶ理由ってあるんですか？」
ノダチ：「実は、水路がある土地には隠れたメリットもあるんですよ！だからこそ、あえて選ぶ方もいるんです。😊」
メリット1：開放感と日当たり
ノダチ：「道路との間に水路があるということは、その分、お向かいの家との距離が物理的に離れるということです。視線が気になりにくくなりますし、水路が南側にあれば、将来にわたって日当たりが確保される確率が高いんです。☀️」
メリット2：価格の交渉余地
ノダチ：「先ほどお話しした通り、橋をかける費用や手続きの手間があるため、相場より安く売りに出されていることが多いです。工事費を差し引いても、トータルでお得になるケースは多々あります！」
メリット3：排水の利便性
ノダチ：「現代の住宅ではあまり関係ないかもしれませんが、雨水や浄化槽の処理水を流す先が目の前にあるというのは、土木工事の面では有利に働くこともあります（※放流許可が必要です）。」
🤝 第6章：株式会社nodachiができること
お客様：「なるほど……。安さには理由があるけれど、それを解決する手段もあるってことですね。でも、自分一人で役所に行って、橋の許可だの接道だのを確認するのは正直自信がありません。」
ノダチ：「お任せください！それが不動産仲介の仕事です。私は一人でこの会社を営んでいますが、その分、一件一件の調査にかける熱量は誰にも負けません！💪」
具体的には、こんな調査を行います。
- 役所調査： その水路が占有可能なのか、建築基準法の接道を満たせるのか、事前に担当部署と協議します。
- コスト算出： おおよそどれくらいの工事費がかかりそうか、地元の信頼できる土木業者に見積もりを依頼します。
- リスク説明： 良い面だけでなく、将来のメンテナンスや法的リスクについても、今日のように包み隠さずお伝えします。
ノダチ：「私はお客様に『買ってから後悔してほしくない』んです。だから、もし調査の結果、橋をかけるのが難しかったり、費用が見合わなかったりした場合は、『この土地はやめておきましょう』とはっきり申し上げます。それが私の誠実さだと思っています。✨」
🎬 エピローグ：理想の家づくりに向けて
お客様：「ノダチさん、ありがとうございます。なんだか霧が晴れたような気がします。橋をかける土地も、一つの選択肢として前向きに考えてみます！」
ノダチ：「そう言っていただけると嬉しいです！不動産探しは、パズルのようなものです。一見合わないように見えるピースも、ちょっと角度を変えて手続きというスパイスを加えれば、ピタッとハマることがあります。」
明石市大久保町という素晴らしいエリアで、あなたが納得のいく「拠点」を見つけられるよう全力で伴走します。
お客様：「まずは、あの気になる土地の資料、ノダチさんにじっくり精査してもらいたいんですけど、いいですか？」
ノダチ：「喜んで！今すぐ登記簿と公図を取り寄せますね。大久保の小さな不動産屋の本気、お見せします！🏃♂️💨」
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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