お客様👨🦰：「中古マンションを買おうと思ってるけど…“長期修繕積立計画書”ってよく聞くけど、そんなに大事なの？」
ノダチ👨💼：「はい、めちゃくちゃ大事です！マンション購入を考えている方全員に知っておいてほしいポイントです。」
マンションは「買ったら終わり」ではありません。
そこから20年、30年と住み続けるためには、建物全体を維持・管理し続ける仕組みが必要。
そのために欠かせないのが “長期修繕積立計画書” です。
🔷長期修繕積立計画書とは？
お客様👨🦰：「そもそも…長期修繕積立計画書って何をまとめたものなの？」
ノダチ👨💼：「マンションを維持するために、どんな修繕を、いつ、いくらかけて行うか――をまとめた“将来の工事予定表”です📄✨」
マンションは年月が経つと必ず劣化するため、
外壁、屋上防水、給排水管、エレベーター、共用廊下、鉄部塗装など、
定期的な修繕が必要になります。
その修繕工事を計画的に行うために、
マンション管理組合が20～30年先を見据えて作る計画こそが「長期修繕積立計画書」です。
📌 長期修繕積立計画書の主な内容
- 今後30年間の修繕工事のスケジュール
- 各工事にかかる予想費用
- 修繕積立金の現在の残高
- 将来の積立金不足の見込み
- 積立金改定の必要性
- 建物の劣化状況や特徴
これを見れば、
マンションが今後も安心して住める状態に保てるか、
将来お金が足りなくなるか、
一目で判断できます。
お客様👨🦰：「え！そんな大事なものなんだ…！」
ノダチ👨💼：「はい！中古マンション購入では、この計画書が“安心材料”にも“危険サイン”にもなります。」
🔷なぜ長期修繕積立計画書が重要なの？
① 将来の「追加徴収・一時金」を防げる
マンションでは、計画通り積み立てができていないと…
「大規模修繕の時に一戸あたり30万〜100万円の一時金を徴収」
というケースがよくあります。
お客様👨🦰：「そんな急に！？住宅ローンもあるのに困る…」
ノダチ👨💼：「だからこそ、計画書を見て“積立金が適正か”をチェックすることが大事なんです！」
② 修繕積立金が安すぎるマンションは危険
新築マンションでは「月額を安く見せるために修繕積立金が低く設定されている」ことがあります。
結果として、
築10～15年で一気に2倍、3倍へ改定されるケースも。
③ 将来の不動産価値にも影響
長期修繕計画がしっかりしているマンションは、
売却時にも有利で、資産価値が落ちにくいのが特徴です。
逆に計画がずさんなマンションは、
「管理が悪い＝資産性が低い」と見なされます。
お客様👨🦰：「なるほど！建物の寿命だけじゃなくて資産価値にも関係するんだね。」
ノダチ👨💼：「その通りです！」
🔷長期修繕積立計画書で必ずチェックすべき6つのポイント
ノダチ👨💼：「ここからは“マンション購入前に必ず見るべきポイント”を具体的に解説しますね！」
✅① 修繕積立金の残高
今の積立金がどれくらいあるか。
「全体で1億円ある」などマンション規模に応じて確認が必要。
✅② 今後30年の修繕費見込み
大規模修繕、配管更新、エレベーター工事などの費用総額。
一般的に、
延床1㎡あたり 10,000〜15,000円／年
が目安。
✅③ 計画と積立金のバランス
下記をチェック👇
- 将来の工事費 ＞ 積立金 … 不足している
- 積立金が毎年増えていく計画になっているか
- 赤字になるタイミングはあるか
✅④ 積立金の改定予定
「●年後に一気に倍にする」という計画は危険。
適正なのは、
5年ごとに段階的に増やしていく方式。
✅⑤ 給排水管の更新時期
配管工事は高額で、
「計画に入っていない」マンションは要注意。
✅⑥ 外壁・防水工事の周期
一般的には
- 外壁塗装：12年周期
- 屋上防水：12〜15年周期
- 鉄部塗装：3〜5年周期
これらがきちんと反映されているか。
お客様👨🦰：「見るポイント多いね…」
ノダチ👨💼：「はい。でもここを見るだけで“危険なマンション”を避けられます。」
🔷良いマンションの長期修繕計画とは？
「良いマンション」の特徴は以下👇
- 修繕積立金が適正に設定されている
- 修繕工事の内容が細かく記載されている
- 収支計画が赤字になっていない
- 過去の修繕履歴が充実している
- 給排水管の更新計画がある
- 改定履歴がある（定期的に見直している）
お客様👨🦰：「改定してるマンションは逆に安心なの？」
ノダチ👨💼：「はい。ずっと見直されていないマンションのほうが危険です。」
建物の劣化状況は時代によって変わるため、
計画もアップデートされていることが重要なんです。
🔷こんな長期修繕計画は要注意！
以下のようなマンションは特に注意が必要です。
❌ 積立金が極端に安い
→ 将来的に大幅値上げや一時金の可能性
❌ 大規模修繕の時期がズレている
12年周期のはずが
「20年何もしていない」など。
❌ 配管工事の計画がない
→ いざ工事すると1戸あたり100万を超えることも…
❌ 最終年度で赤字計画
→ その時点で確実に値上げ、追加徴収
❌ 修繕項目がざっくりしすぎ
「その他工事：1,000万円」など大雑把な記載は危険。
お客様👨🦰：「これ…素人では気づかないかも」
ノダチ👨💼：「だからこそ、不動産会社が丁寧に説明することが大事なんです😊」
🔷中古マンション購入時の“実務的なポイント”
中古マンション購入では、
長期修繕積立計画書と合わせて以下もチェックします👇
✔ 修繕積立金の滞納額
滞納が多いマンションは財務リスク大。
✔ 管理費・積立金の使用内訳
不透明な場合は注意。
✔ 過去の理事会議事録
トラブルの有無が分かる。
✔ 管理会社の評判
大手管理会社＝安心ではないものの、
一定の基準はあります。
✔ 直近の大規模修繕の実施状況
やっていなければ要注意。
🔷ノダチが最後に伝えたいこと
お客様👨🦰：「中古マンションって、建物自体の状態だけ見ると思ってたけど…計画書まで重要なんだね！」
ノダチ👨💼：「はい。建物の“未来の健康診断書”みたいなものです🏢✨」
マンションは、何十年と多くの人が暮らす大きな建物。
今の状態が良くても、
将来の修繕が計画的に行えないと、
住み心地にも資産価値にも大きく影響します。
長期修繕積立計画書を見ることで、
- このマンションは大丈夫？
- 将来お金は足りる？
- 管理はしっかりされている？
といった不安が解消されます。
ノダチ👨💼：「マンション購入の際は、ぜひこの計画書も一緒に確認してくださいね😊」
お客様👨🦰：「なるほど！これは見ないと危ないね！ありがとうノダチさん！」
🟦【まとめ】
✔ 長期修繕積立計画書＝今後30年の修繕計画をまとめた重要書類
✔ 将来の一時金・追加徴収を防ぐ
✔ 資産価値にも大きく影響
✔ 中古マンション購入では必ず確認
✔ 積立金残高・収支・工事周期・配管計画をチェック
✔ 計画の更新があるマンションは安心
✔ 管理状況の“見える化”ができる
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