1. 敷地面積は「キャンバス」、建築面積は「描く絵」のサイズ
お客様：ノダチさん、こんにちは！今、大久保駅の北側で土地を探しているんですけど、物件資料を見ていると「面積」がいっぱい出てきて混乱しちゃって……。
ノダチ：こんにちは！わかります、その気持ち。不動産の資料って専門用語のオンパレードですもんね。😅 特に「敷地面積」と「建築面積」は、家づくりを始める上で一番最初に整理しておきたい言葉です。
お客様：そうなんです。「敷地面積」が大きいからって、その分大きな家が建てられるわけじゃないって本当ですか？
ノダチ：その通りです！一番わかりやすい例えでお話ししますね。
- 敷地面積 ＝ 「画用紙（キャンバス）」*の大きさ
- 建築面積 ＝ その上に描く「絵」の大きさ（真上から見たとき） だと思ってください。
お客様：画用紙と絵……なるほど！画用紙いっぱいに絵を描けるわけじゃない、ということですね？
ノダチ：正解です！🎨 日本の法律では、画用紙（土地）に対して「これくらいの余裕を持って絵（家）を描いてくださいね」というルールがあるんです。
2. 敷地面積とは？
ノダチ：まずは「敷地面積」から。これはズバリ、「その土地自体の広さ」のことです。
お客様：単純に、自分が買った土地の境界線に囲まれた内側の広さ、ということですね。
ノダチ：基本的にはそうです。ただ、一点だけ注意が必要なのが、明石でもたまにある「セットバック（私道負担）」です。
お客様：あ、それ聞いたことあります！道が狭いところですよね？
ノダチ：そうです。道路の幅が4メートルに満たない場合、道路の中心から2メートル下がったところまでを道路として扱わなければなりません。その部分は、自分の持ち物であっても「敷地面積」には含められないルールがあるんです。
お客様：えっ！じゃあ、100平方メートルの土地を買ったつもりでも、セットバックがあったら「敷地面積」としては95平方メートルになっちゃうこともあるんですか？
ノダチ：そうなんです。お家を建てる際の計算は、その「引いた後の数字」で行うので、古い町並みの土地を探すときは要注意ですよ。🔍
3. 建築面積とは？
お客様：じゃあ次に、「建築面積」について教えてください。これがいわゆる「1階の広さ」のことですか？
ノダチ：惜しいです！正確には、「建物を真上から見たときの投影面積（水平投影面積）」と言います。
お客様：トウエイメンセキ……？難しくなってきました。笑
ノダチ：失礼しました！笑 平たく言うと、「お昼の12時に太陽が真上にあるとき、地面に落ちる家の影の面積」のことです。☀️
お客様：影の面積！それならイメージしやすいです。
ノダチ：通常は1階の床面積と同じになることが多いですが、もし2階が1階よりも大きくせり出している「オーバーハング」という形なら、その2階の出っ張っている部分も含めた外周で計算します。
お客様：なるほど！じゃあ、ベランダとか軒（のき）はどうなるんですか？
ノダチ：いい質問ですね！実は、軒や庇（ひさし）は、「1メートル以内」の突き出しであれば建築面積には含まれません。でも、最近流行りの広いバルコニーや、柱がある大きなウッドデッキなんかは、建築面積に算入されるケースが多いんです。
お客様：えーっ！ウッドデッキを広くしすぎると、その分、家本体を小さくしなきゃいけないってことですか？
ノダチ：その可能性はあります。「建ぺい率」という制限が関わってくるからですね。
4. なぜ「敷地いっぱいに」建てられないの？
お客様：さっきの「建ぺい率」ってやつですね。
ノダチ：はい。例えば、100平方メートルの土地があって、建ぺい率が60%に指定されている地域なら、建築面積は60平方メートルまでしか認められません。
お客様：残りの40%は何のために空けておくんですか？もったいない気がしちゃいますが……。
ノダチ：もしみんなが敷地いっぱいに家を建ててしまったら、どうなると思います？
- 火災のとき：隣の火がすぐ燃え移って、町全体が火の海に……🔥
- 日当たり・風通し：窓を開けたらすぐ隣の壁。光も風も入りません……🌬️
- 防犯・避難：通路がなくて逃げられない……🏃
ノダチ：だから、ゆとりを持って建てましょうね、というルールがあるんです。明石市でも、住宅街のエリアによってこの数字は厳しく決められているんですよ。
5. 「床面積」や「延床面積」との違いは？
お客様：だんだん整理できてきました。でも、もう一つ「延床面積」っていうのもありますよね？
ノダチ：はい！これが実際に生活するスペースの広さです。
- 建築面積：建物の真上から見た広さ
- 延床面積：1階＋2階＋3階……の全ての床の広さを足したもの
お客様：総2階の家なら、延床面積は建築面積の2倍くらいになるってことですね。
ノダチ：その通り！逆に「平屋（ひらや）」なら、建築面積と延床面積はほぼ同じになります。
6. まとめ：ノダチからのアドバイス
お客様：今日でかなりスッキリしました！土地のチラシを見るときは、まず「敷地面積」を見て、そこから「建ぺい率」を掛けて、どれくらいの大きさの影（建築面積）が許されるかを確認すればいいんですね。
ノダチ：完璧です！✨ 最後に、私たち不動産屋が現地でチェックしているポイントをこっそり教えますね。
★ノダチのチェックポイント★
- セットバックの有無を確認！（有効な敷地面積を知るため）
- 建ぺい率を確認！（理想の広さの家が建つか判断するため）
- 角地緩和があるか確認！（角地なら建ぺい率が10%おまけされることがあります！）
お客様：えっ、おまけがあるんですか？！
ノダチ：そうなんです！そういった「ちょっとお得な情報」や「落とし穴」を見つけるのが、私の仕事です。💪
おわりに
いかがでしたでしょうか？ 「建築面積」と「敷地面積」。名前は似ていますが、その意味を知ると土地選びの視点がガラッと変わりますよね。
ゆったりした分譲地もあれば、趣のある古くからの町並みもあります。それぞれのエリアでルールが違いますので、「この土地に理想の家は建つのかな？」と不安になったら、いつでも「明石大久保の小さな不動産 nodachi」へご相談ください。
一歩一歩、一緒に理想の住まいを探していきましょう！
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