👩🦰 お客様
ノダチさん、この前「市街化調整区域に土地を買いたい」って友だちが言ってたんですけど…
そもそも 市街化調整区域って何ができる土地なんですか？🤔
建築できるの？家建てられないの？
調べても専門用語ばかりでよく分からなくて…
👨💼 ノダチ（nodachi）
あぁ、その質問はめちゃくちゃ多いですね😊
市街化調整区域は “一般の住宅地とは全く違うルール” で動いている土地なんです。
一言でいうと…
👉 基本的には家を建てられない土地
👉 ただし例外・特例のオンパレードで、“使えるor使えない”が非常に複雑
👩🦰
えっ！？じゃあ買っても使えないってことですか？
👨💼
いや、それがまた“ややこしい”ところなんです。
使えないケースもあれば、しっかり建築できるケースもある。
だから調整区域は
「用途の見極めができる人が買う土地」 なんです。
今日は分かりやすく図解イメージで話しますね✨
① 市街化調整区域とは？
→ “市街化を抑制するためのエリア”
👩🦰
市街化を…抑える？どういうこと？
👨💼
行政は「どこでも好きに家を建てていいよ！」としてしまうと、
街全体のインフラ（道路・上下水道・学校など）がパンクしてしまいます。
そこで都市計画法でこんな区分がされてます👇
🟩 市街化区域
→ “どんどん街を作りましょう”
→ 家もマンションも商業施設も建てられる
🟫 市街化調整区域
→ “むやみに家を建てて街を広げるのはやめましょう”
→ 原則として建築NG
👩🦰
じゃあ本当に建てられないんだ…。
👨💼
原則はNGです。でも…
❗市街化調整区域は“例外だらけ”
行政がOKすれば建築できる。
これが難しいポイントです。
② 市街化調整区域で建築できる代表的なパターン
🔹１）線引き前から家が建っていた土地（既存宅地）
昔から家が建っていた土地で、
- 既存宅地
- 既存建築物
- 既存集落
- 既存の宅地利用者
などに該当する場合、
再建築が認められるケースがあります。
👉 “昔から住んでる人が家を建て替える” は許可が下りることが多いです。
🔹２）農家の方が農業を継続するために建てる家
農家住宅は 農業委員会の認定があれば建築可能。
👉 ただし一般の人は不可。
🔹３）都市計画法34条の「特例」
ここが超重要‼
市街化調整区域では 建築できるかどうかは34条に該当するかで決まる といっても過言ではありません。
代表例👇
✔ 第1号：開発許可不要の小規模建築
既存集落内の住宅など。
✔ 第9号：自己居住用住宅の特例
地元に住んでいる親族が建てられる場合など。
✔ 第10号：公益性ある建築物
保育園・福祉施設など。
✔ 34条12号区域（条例区域）
自治体が独自に建築を認めるエリア。
※兵庫県にもあります。
👩🦰
へぇ…許可が出る条件が細かくあるんですね！
調整区域＝絶対に建てられないわけじゃないんだ。
👨💼
そうなんです😊
ただし注意点があります。
③ 調整区域の土地は“同じように見えて全く違う”
👨💼
例えばこんなケース👇
● Aの土地：建築可能
・昔から家が建っていた
・建て替え実績がある
・34条の対象区域
・道が43条但し書き道路で認定済み
● Bの土地：建築不可
・見た目は更地
・生活道路に見えるが「道路として認定されていない」
・既存宅地ではない
・開発許可が下りない
👩🦰
見た目で判断できないってことですね…😨
👨💼
はい、調整区域は書類と法的条件がすべて。
素人判断は絶対に危険です。
④ 市街化調整区域の“メリットとデメリット”
🌟メリット
- 市街化区域より価格が安い
- 土地が広いケースが多い
- 周囲が自然豊か
- 特定条件に合う人にとっては資産価値◎
- 事業用途（資材置場、駐車場など）としては使いやすい
⚠️デメリット
- 一般住宅は原則建てられない
- インフラ（上下水）が整っていないことがある
- 住宅ローンが組みにくい
- 売却しにくい
- 条件が複雑で、許可判断が専門家レベル
👩🦰
なるほど…。
「安いから買ってみよう！」では危ないってことですね。
👨💼
そうなんです。
調整区域の土地は 値段だけ見て買うと“使えない土地”を買ってしまう 危険があります。
逆に、条件さえ合えば
広い土地を市街化区域の半額以下で買えて、家も建てられる
という“お宝土地”になる場合もあります。
⑤ 調整区域で購入を検討するときに必ず確認すべき5項目
① 過去に住宅が建っていた記録があるか
（公図・家屋調査台帳・登記簿・航空写真）
② 道路が建築基準法上の道路か
調整区域では4m道路に接していても、
道路認定されていないケースが頻発します。
③ 都市計画法34条に該当するか
ここで建築できるorできないが決まる。
④ 上下水道の整備状況
給水・排水の引込の有無で費用が変わる。
⑤ 行政との事前相談
市役所に「事前相談」を出して確認するのが確実。
👩🦰
行政に確認しないと分からないことも多いんですね。
👨💼
調整区域は本当に奥が深いです😊
不動産会社でも調整区域に詳しい人と詳しくない人で理解が分かれるレベル。
nodachi では調整区域の法規確認も得意なので、
気になる土地があればいつでもチェックしますよ✨
⑥ まとめ：市街化調整区域は「条件次第」で宝にも地雷にもなる土地
✔ 原則は家が建てられない
✔ ただし、34条や既存宅地などで建築可能なケースがある
✔ 価格は安いがリスクも高い
✔ 必ず“許可が下りる根拠”を確認してから購入すること
✔ プロによる法規チェックが必須
👩🦰
今日の話、とても分かりやすかったです✨
もし調整区域の土地を見つけたら、
ノダチさんに相談してもいいですか？
👨💼
もちろんです😊
市街化調整区域は“見た目が良い土地ほど危険”なこともありますので、
買う前に必ずご相談ください。
調整区域を味方につければ、
広い土地をお得に手に入れるチャンスにもなりますよ✨
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