はじめに💡
お客様👨🦰「ノダチさん、家を売ろうと思っているんですが…ローン特約って買主さんのための制度ですよね？売主にとってはリスクが大きいんじゃないかと不安です。」
ノダチ👨💼「おっしゃる通り、ローン特約は買主を守る制度ですが、売主にとっても正しく理解しておくことで安心して取引ができるんですよ。今日はそのポイントを解説しますね😊。」
ローン特約を売主が理解すべき理由📘
ノダチ👨💼「まず大前提として、住宅ローンを使う買主さんのほとんどの契約にはローン特約が付きます。売主として『そんな制度があるなんて知らなかった！』という状態では、後々トラブルになりかねません。」
お客様👨🦰「確かに…もし買主さんがローン通らなかったら、契約はなかったことになるんですよね？」
ノダチ👨💼「そうです。つまり売主にとっては『せっかく契約したのに解除されてしまうリスク』を理解しておく必要があるんです。」
売主にとってのリスク⚠️
① 契約解除による販売機会の損失
ノダチ👨💼「一番大きなリスクは、契約が解除になってしまうこと。例えば、人気物件なら買主が見つかるまでに時間がかからないですが、そうでない場合、再販売まで時間がかかる可能性があります。」
② 時間的ロス
お客様👨🦰「もし解除されたら、またイチから売却活動をやり直すんですか？」
ノダチ👨💼「はい。その間に市場の相場が下がっていたり、売却にかかる時間が延びることもあります。」
③ 売主側の予定が狂う
ノダチ👨💼「売却代金を次の購入や資金計画に充てている場合、解除によって資金繰りに影響が出るケースもあるんです。」
ローン特約の期限を意識する🗓️
ノダチ👨💼「売主にとって気をつけておく日にちがあります。それが『ローン承認期日』です。」
お客様👨🦰「ローン承認期日？」
ノダチ👨💼「契約書には『◯月◯日までに住宅ローンの承認が得られなければ契約を解除できる』といった期限が必ず書かれています。
この期日までに否認証明を提出しないと、買主さんはローン特約を使った解除ができなくなります。つまり、売主さんにとってはローン特約により解除される心配はありません」
売主が注意すべきポイント🔑
① 事前審査の有無を確認する
ノダチ👨💼「買主さんが契約前に事前審査を通しているかどうかは重要です。事前審査済みなら否認リスクは下がります。」
② 承認期日を短く設定しすぎない
お客様👨🦰「じゃあ、承認期日はできるだけ短くした方がいいんじゃないですか？」
ノダチ👨💼「確かにリスク回避にはなりますが、あまりに短すぎると買主にとって厳しく、契約自体が成立しにくくなります。一般的には2週間程度が目安です。」
③ 買主の金融機関選びも影響する
ノダチ👨💼「例えば、買主がフラット35で申し込むのか、メガバンクに申し込むのかで審査基準は変わります。売主側としても、買主の選択を見てある程度リスクを推測できます。」
実際の流れ（売主目線）🏠
- 売買契約を締結（ローン特約付き）
- 買主が住宅ローンを申込
- 承認 or 否認 → 否認なら契約解除
- 手付金を返還（解除の場合）
- 売主は再販売活動へ
お客様👨🦰「解除になったら手付金も戻さなきゃいけないんですね。」
ノダチ👨💼「そうです。ここは売主さんにとって『え、戻すの？』と驚かれることが多いんですが、ルール上は買主保護のため全額返還になります。」
解除リスクを減らすためにできること💡
- 事前審査承認の段階でどこの金融機関を利用するか確認しておく
- 承認期日を明確に設定する
- 契約前に買主の属性や資金計画をよく確認する
- 信頼できる不動産会社に相談する
ノダチ👨💼「特に、売主さんは『どんな買主さんか』をしっかり確認してから契約することが大切。当社でも、売主さんにリスクを最小化できるよう事前調査を行っています😊。」
売主にとっての心構え🧭
お客様👨🦰「なんだか売主って不利に見えますね…。」
ノダチ👨💼「一見そう感じますが、ローン特約があるからこそ買主が安心して契約できるとも言えます。結果的に契約成立のチャンスが増えるんです。
大事なのは『リスクを理解して準備すること』。これさえ押さえれば、安心して売却活動を進められます。」
まとめ📌
- ローン特約は買主保護の制度だが、売主も理解しておく必要がある
- 契約解除リスクはあるが、承認期日などで一定のコントロールが可能
- 事前審査や買主の資金計画を確認することで安心度が高まる
- 信頼できる不動産会社と連携し、スムーズな売却を目指すことが大切
ノダチ👨💼「明石・大久保エリアで不動産を売却予定の方は、ぜひローン特約の仕組みを知っておいてくださいね。売主編を読んで不安がある方は、僕に直接ご相談ください👍
「契約が白紙になるリスクが怖い…」「ローン特約って売主に不利なの？」
そんな不安を感じている方は、明石大久保の小さな不動産 nodachi にご相談ください。
売主目線で、最適な売却戦略をご提案します。
過去のローンに関する記事も併せてご覧ください😊
・🏠住宅ローン控除ってなに？ ・🏠住宅ローンを有利にする！「収入合算」ってなに？ ・団体信用生命保険・疾病保障ってなに？
・🏠住宅ローンって何から始める？ ・🏡 これだけは知っておきたい！住宅ローンの基本📚 ・💰ローン特約とは？買主編
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