お客様：「ノダチさん、こんにちは！実は最近、老後のために収益物件に興味が出てきたんですよ。ネットで見てたら『利回り10％！』なんて物件があって、これってすごいお宝物件じゃないですか！？」
ノダチ：「いらっしゃいませ！おお、投資物件ですね。利回り10％……確かに数字だけ見ると、魅力的に見えますよね。😊」
お客様：「ですよね！銀行に預けても0.何％の世界ですから、10％なら10年で元が取れる計算だし、これはもう即決かなと思って相談に来たんです！」
ノダチ：「ちょっと待ってください！その『10％』、おそらく『表面利回り』じゃないですか？ 不動産には、見た目の数字に隠された『実質利回り』という本当の姿があるんですよ。今日はここをしっかり整理しておかないと、後で後悔することになっちゃいます。💦」
1. 表面利回りはあくまで「入り口」の数字 🚪
ノダチ：「まず、ネット広告などでよく目にする『表面利回り』について説明しますね。計算式はとってもシンプルです。」
表面利回り（％） ＝ （ 年間の予定家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ） × 100
お客様：「あ、まさに私が計算したやつだ！3,000万円の物件で年間300万円の家賃が入れば、300÷3,000で10％ってことですよね。」
ノダチ：「その通りです。でも、この計算には大きな落とし穴が2つあります。一つは『空室リスク』。もう一つは『経費』です。」
お客様：「空室リスク……。まあ、ずっと満室なら問題ないですよね？」
ノダチ：「そうなんです。でも、この式には『予定』という言葉が入っている通り、1年中1日も欠かさず誰かが住んでいる前提なんです。退去があった後の募集期間や、その時のリフォーム期間は計算に入っていません。つまり、これは『最高のコンディションが続いた場合の理想論』なんですよ。😅」
2. 現実を突きつける「実質利回り」の怖さと大切さ 📉
ノダチ：「投資として本当に見なきゃいけないのは、手元にいくら残るか。それが『実質利回り』です。計算式は少し複雑になりますよ。」
実質利回り（％） ＝ （ 年間の家賃収入 － 運営の諸経費 ） ÷ （ 物件価格 ＋ 購入時の諸費用 ） × 100
お客様：「うわ、一気に引き算と足し算が増えた……。その『諸経費』って具体的に何があるんですか？」
ノダチ：「たくさんありますよ！例えば明石で物件を持つなら、こんな感じです。」
- 固定資産税・都市計画税（毎年4月頃にやってくる現実です……）
- 管理委託料（僕らみたいな不動産屋に管理を任せる場合の手数料です）
- 火災保険・地震保険料（これは絶対入っておかないと怖いですからね）
- 修繕積立金・管理費（マンションの場合は毎月引かれます）
- 共有部の電気代や清掃費（一棟持ちの場合ですね）
お客様：「……。それを全部引くと、10％だった物件はどうなっちゃうんですか？」
ノダチ：「一般的な中古物件なら、実質利回りは6〜7％くらいまで下がることが多いですね。もし、購入時に大規模なリフォームが必要なら、もっと下がるかもしれません。でも、この『引いた後の数字』こそが、お客様の通帳に残る本当の利益なんです。💪」
3. 「高利回り」が危険な理由 ⚠️
お客様：「なるほど……。じゃあ、ネットでたまに見かける『利回り20％！』みたいな物件は、もっとすごいお宝ってことですか？」
ノダチ：「正直に言いますね。20％なんて数字が出ていたら、僕はまず『怪しいな』と疑います（笑）。」
お客様：「えっ、どうしてですか！？」
ノダチ：「不動産の世界に『うまい話』はなかなか落ちていません。利回りが異常に高いということは、それだけリスクが高い証拠なんです。例えば……」
- 建物が倒壊寸前で、住むために数百万円の工事が必要。
- 「再建築不可」で、一度壊したら二度と建て替えられない。
- 周りの環境が特殊で、入居者がなかなか決まらない。
ノダチ：「表面上の数字だけ見て飛びつくと、後から修繕費で赤字になったり、誰も住んでくれなくてローンだけ払い続けたり……なんてことになりかねません🙇♂️」
4. ノダチが提案する「本当の価値」 🤝
お客様：「数字の裏側を聞くと、ちょっと怖くなってきました……。でも、どうやって見極めればいいんでしょう？」
ノダチ：「数字は嘘をつきませんが、数字だけでは見えないものがあります。それは『地域の需要』です。」
ノダチ：「明石大久保はファミリー層に人気のエリアですよね。学校が近いか、スーパーの品揃えはいいか、夜道は明るいか……。利回りが5％しかなくても、空室になってもすぐ次の人が決まる物件の方が、結局は安定してお金を生んでくれます。いわば『足腰の強い物件』ですね。✨」
お客様：「足腰の強い物件！いい表現ですね。ノダチさんは、そういう地域の細かい事情まで教えてくれるんですか？」
ノダチ：「もちろんです！『このマンションは管理がしっかりしてますよ』とか『この辺りは坂道がキツいから高齢者の方は敬遠されるかも』といった、ネットの数字には載らない生の情報をお伝えいたします💪」
まとめ：一緒に「手堅い」未来を作りましょう！
お客様：「ノダチさんに相談してよかったです。表面利回り10％に目がくらんで、ハンコを押すところでした（笑）。」
ノダチ：「そう言っていただけると嬉しいです！不動産投資は、買ってからがスタートですからね。まずは現実的な『実質利回り』のシミュレーションを、僕と一緒に作ってみましょう！ ☕️」
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