👨🦰「ノダチさん、この前ネットで“オーナーチェンジ物件”っていう言葉を見たんですけど、正直よく分からなくて…。どういう不動産のことなんですか？」
👨💼「はい！お任せください。オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が住んでいて、家賃収入が発生している状態のまま売買される物件のことを言います。つまり、“入居者（賃借人）付き”の不動産をそのまま新しいオーナーが引き継ぐイメージですね。」
👨🦰「なるほど！じゃあ買った瞬間から家賃が入るってことですか？」
👨💼「その通りです！これが最大のメリットで、購入直後から収益が発生する点が、一般的な空室の投資用物件との違いなんですよ。」
オーナーチェンジ物件のメリット💡
👨🦰「それって投資初心者にとっては安心材料ですよね？」
👨💼「はい。大きなメリットが3つあります。
1️⃣ すぐに家賃収入を得られる
入居者がいる状態なので、空室募集の手間がなく、安定した収益をスタートできます。
2️⃣ 収益シミュレーションが立てやすい
現在の賃料が分かるので、キャッシュフローの計画を立てやすいんです。
3️⃣ 金融機関の評価を受けやすいケースもある
実際に賃料収入があるので、融資審査時にプラスに働く場合があります。」
👨🦰「確かに、空室リスクを最初から気にしなくていいのは魅力ですね！」
デメリット⚠️
👨🦰「逆にデメリットはありますか？」
👨💼「もちろんあります。これも大事なポイントです。
1️⃣ 家賃が相場より高い可能性
前オーナーが高めに設定している場合、次の入居者募集の際に賃料を下げざるを得ないことがあります。
2️⃣ 入居者を選べない
すでに契約している入居者をそのまま引き継ぐので、滞納や生活態度などに注意が必要です。
3️⃣ 修繕リスク
築年数が古い物件だと、大規模修繕や設備交換で費用が発生します。
4️⃣ 住宅ローンが使えない
これは意外と知られていない落とし穴ですが、オーナーチェンジ物件は“投資用”扱いなので、マイホーム向けの住宅ローンは組めません。代わりに投資用ローンを利用することになりますが、金利は住宅ローンより高めで、融資条件も厳しくなります。
5️⃣ 税制優遇が受けられない
自宅購入なら使える住宅ローン控除や新築住宅の固定資産税軽減などは、オーナーチェンジ物件では適用外です。純粋に“投資の収益性”だけで判断する必要があります。」
👨🦰「あー、なるほど…。住宅ローンも控除も使えないんですね。知らなかったです。」
👨💼「そうなんです。だから“居住用の感覚”で購入すると失敗しやすいんですよ。」
購入時にチェックすべきポイント✅
👨🦰「じゃあ、買うときにはどんな点を確認すればいいですか？」
👨💼「大きく分けて次の5つです。
- 賃貸借契約の内容（家賃・契約期間・更新条件・敷金礼金の扱い）
- 入居者の属性（法人契約か、居住年数はどれくらいか）
- 滞納履歴の有無
- 建物の修繕履歴・管理状態
- 将来の賃料相場との乖離
これらをしっかり確認すれば、“収益が安定する投資”かどうかが見えてきます。」
👨🦰「つまり現状の家賃収入に惑わされず、長期的な視点でチェックすることが大切なんですね！」
👨💼「その通りです。特に明石や大久保エリアだと、新快速の停車駅で利便性が高い一方、築年数の古い物件も多いので、修繕リスクや家賃相場の動きを意識した投資判断が求められます。」
明石・大久保エリアの事例📍
👨🦰「実際に明石・大久保でオーナーチェンジ物件って出てるんですか？」
👨💼「はい、数は多くないですが売り出されております。例えば、明石駅周辺の分譲マンションで“月額7万円で賃貸中”というオーナーチェンジ物件が過去にありました。購入価格は1,500万円ほど。単純利回りで5.6％程度でしたね。
大久保駅近辺だとファミリータイプのマンションが多く、賃貸需要も安定しているので、空室リスクは比較的低めです。ただし購入価格が高い分、利回りは控えめになる傾向があります。」
👨🦰「なるほど、エリア特性も重要ですね！」
まとめ
👨💼「オーナーチェンジ物件は、“安定収益をすぐに得たい投資家”に向いている反面、住宅ローンや税制優遇が使えないという大きな制約があります。
だからこそ、キャッシュフローや利回りを正しく試算して、“投資として成り立つか”を冷静に判断することが重要なんです。」
👨🦰「勉強になりました！僕ももし投資を検討するときは、ノダチさんに相談しますね。」
👨💼「ぜひお気軽にどうぞ😊 明石・大久保での不動産投資は、地域密着でサポートするnodachiにお任せください！」
📍不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
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