お客様：「ノダチさん、こんにちは！実は今日、大久保の高台の方で気になる土地を見つけてきたんです。日当たりも良くて、海も見えそうで最高！…と思ったんですが、敷地の半分くらいが急な斜面になっていて。不動産屋さんは『のり面』って呼んでましたが、これってぶっちゃけどうなんですか？」
ノダチ：「こんにちは！それはまた、マニアックかつ重要なポイントに目をつけられましたね。北側に上がっていくと高低差がある場所が多いですから、のり面付きの物件は意外と多いんですよ。😊」
お客様：「やっぱりそうですか。見た目はカッコいいんですけど、崖崩れとか、家が建てられないとか、後からお金がかかるとか…不安が尽きなくて。じっくりメリットとデメリットを教えてもらえませんか？」
ノダチ：「お任せください！のり面は、知らないと損をする『地雷』にもなりますが、知っている人にとっては相場より安く理想の暮らしを手に入れる『魔法の杖』にもなります。今日は、のり面の正体から、お金の話、そして明石での実例まで、どこよりも詳しくお話ししましょう！💪」
1. そもそも「のり面（法面）」って何？
お客様：「そもそも、普通の『崖（がけ）』とのり面って何が違うんですか？」
ノダチ：「良い質問ですね！厳密に言うと、自然のままの急傾斜地を『がけ』と呼ぶことが多いのに対し、宅地造成などの工事によって人工的に作られた斜面のことを『のり面（法面）』と呼びます。」
- 切土（きりど）のり面： 山を削って平地を作った時にできる斜面。地盤が締まっていて比較的強い。
- 盛土（もりど）のり面： 土を盛って平地を作った時にできる斜面。しっかり固めないと沈下や崩落のリスクがある。
ノダチ：「不動産のチラシに『敷地面積150㎡（うち、のり面約40㎡含む）』なんて書いてあるのを見たことはありませんか？これは、『税金や購入代金を払う面積には入っているけれど、実際に建物が建つ平らな場所ではないですよ』という合図なんです。ここが最大のポイントですね。✨」
2. のり面物件のデメリット：覚悟しておくべき「3つの壁」
お客様：「まずは怖い話から聞かせてください。のり面があることで、どんな苦労があるんでしょう？」
ノダチ：「はい、正直に申し上げます。のり面物件には『お金・手間・制限』という3つの壁が立ちはだかります。😅」
① 有効面積の減少と「損」の感覚
「例えば2000万円で60坪の土地を買ったとします。でも、そのうち20坪がのり面だったら？実質的に使える平らな土地は40坪しかありません。坪単価で見ると、実は平坦地を買うより割高になってしまうケースがあるんです。ここを計算に入れずに『広い土地が安い！』と飛びつくと、後で『庭が全然取れない！』と後悔することになります。」
② 「がけ条例」による建築制限
「これが一番厄介です。兵庫県には『兵庫県建築基準条例（いわゆる、がけ条例）』があります。高さが2メートルを超えるがけ（のり面）に近接して家を建てる場合、『がけの高さの2倍』の距離を離さないといけない、というルールがあるんです。」
お客様：「えっ！2メートルののり面があったら、4メートルも離さないといけないんですか？それじゃ家が建たないですよ！」
ノダチ：「そうなんです。もし離せない場合は、強固な『擁壁（ようへき）』を作って崖崩れを防ぐか、建物の基礎を深くする（深基礎）などの対策が必要になり、建築コストが100万円、200万円と跳ね上がります。これが『のり面物件はハウスメーカーに嫌がられる』と言われる理由ですね。💦」
③ 終わりのないメンテナンス
「のり面がコンクリートで固められていない『土のまま』の場合、夏場の草刈りは地獄です…。斜面での作業は足腰にきますし、滑落の危険もあります。また、雨で土が流れないように常に気を配る必要があり、長い目で見ると管理コストがかさみます。」
3. のり面物件のメリット：だからこそ手に入る「至高の価値」
お客様：「うーん、デメリットを聞くと『やっぱりやめようかな』って思っちゃいますね。でも、ノダチさんはさっき『魔法の杖』って言いましたよね？」
ノダチ：「ふふふ、ここからが逆転劇です！のり面があるからこそ得られる、平坦地では絶対にお金で買えない価値があるんですよ。😊」
① 圧倒的な日当たりと「開放感」
「のり面があるということは、隣の家との間に段差があるということです。特に南側が下がっているのり面物件なら、一生日当たりが保証されます。カーテンを全開にしても、道ゆく人と目が合うことはありません。明石の空を独り占めできる解放感は、住宅密集地では絶対に味わえませんよ！☀️」
② 眺望という名の「資産」
「大久保町の高台などを想像してください。のり面のおかげで、リビングから明石海峡大橋や淡路島が見える…。この『景色』は、将来家を売る時にも強力な武器になります。景色はリフォームで後付けできませんからね。」
③ 相場より格段に安い「価格設定」
「のり面がある土地は、一般的な不動産仲介では『扱いにくい物件』として評価が低くなります。そのため、平坦地よりも2割〜3割安く売りに出されることがよくあります。浮いたお金を建物に回して、こだわりの注文住宅を建てる…という賢い選択ができるんです。💰」
④ 唯一無二の「外構デザイン」
「斜面を活かして、階段状の花壇（ロックガーデン）を作ったり、のり面にせり出すようなウッドデッキを組んだり。建築家さんとタッグを組めば、雑誌に載るようなおしゃれな家が完成します。趣味人にとっては、最高のキャンバスなんですよ！」
4. 「のり面物件」を見極めるプロのチェックポイント
お客様：「メリット・デメリットは分かりました。じゃあ、私が今日見てきた土地が『買い』なのか『避けるべき』なのか、どう判断すればいいですか？」
ノダチ：「よし、私ならここを見る！というチェックリストを伝授しますね。現地に行く時はこれを確認してください。👀」
① 擁壁（ようへき）は「既設」か「新設が必要」か？
「すでにコンクリートの壁（擁壁）がある場合、その壁がいつ作られたか、『検査済証』があるかが運命を分けます。古い大谷石の積み上げや、ひび割れだらけの壁だと、自治体から『作り直さないと家を建てちゃダメ』と言われることがあります。作り直しには数百万円〜一千万円単位かかることもあるので、ここが最大のチェック項目です！」
② 水抜き穴から水が出ているか？
「壁に小さなパイプの穴が開いていますよね？あそこから適切に水が抜けているかを確認します。穴が詰まっていたり、壁が湿っぽくなってカビが生えまくっていたりすると、土圧（土が押す力）で壁が崩れるサインかもしれません。要注意です！☔️」
③ ハザードマップと地質
「明石市のハザードマップを開いて、そこが『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』や『特別警戒区域（レッドゾーン）』に入っていないかを確認します。レッドゾーンだと、住宅を建てる際に非常に厳しい構造規制がかかります。」
5. ノダチが考える「のり面物件」との付き合い方
お客様：「ノダチさん、もしノダチさんが自分の家を建てるなら、のり面付きの土地を選びますか？」
ノダチ：「良い質問ですね！私なら…『条件が揃えば買います！』。実際お客様でも、あえてのり面物件を選んで、浮いた予算でガレージハウスを建てた方がいらっしゃいます。その方の満足度はものすごく高いですよ。😊」
ノダチ：「大事なのは、『目に見えないコスト』を最初に見積もれるかどうかです。
- 草刈りが嫌なら、最初から防草シートと砂利で対策する費用を予算に入れる。
- がけ条例があるなら、その対策に強い設計事務所を紹介してもらう。 これを事前にやっておけばのり面は決して怖くありません。」
6. 最後に：株式会社nodachiからのメッセージ
お客様：「なんだかワクワクしてきました。デメリットをちゃんと分かった上で対策すれば、のり面物件ってすごく面白いんですね！」
ノダチ：「明石市大久保町で、ちょっと変わった土地を見つけて『これ、どうかな？』と思ったら、いつでも連絡してくださいね✨」
