ノダチ 🧑💼 「こんにちは！ノダチです。 今日は、土地探しや家づくりで絶対に避けて通れない、けれど意外と勘違いされやすい『道』と『道路』の違いについてお話ししますね。🏠✨」
お客様 👩🏻💼 「道と道路の違い……？🤔 普段は同じ意味で使っていますけど、不動産の世界では違うものなんですか？」
ノダチ 🧑💼 「そうなんです！実は、目の前にアスファルトの道があって、車がビュンビュン通っていても、法律上の『道路』でなければ家が建てられないこともあるんですよ。 今日はそのあたりを、明石での実務経験を交えてじっくり解説していきます！😊」
① 「道」と「道路」の決定的な違いとは？
ノダチ 🧑💼 「まず、一番大切なポイントからお伝えします。 私たちが普段歩いているのが『道』だとすれば、建築基準法という法律のルールをクリアして、家を建てる許可が下りるのが『道路』なんです。🛣️」
お客様 👩🏻💼 「えっ、道があるのに家が建てられないことがあるんですか！？💦」
ノダチ 🧑💼 「残念ながら、あるんです。 不動産実務では、主に建築基準法第42条に定められた条件を満たすものを『道路』と呼びます。これに接していない土地は『再建築不可』といって、今の家を取り壊した後に新しい家を建てることができません。😱」
お客様 👩🏻💼 「それは怖いですね……。せっかく買った土地に家が建てられないなんて。具体的にどんな基準があるんですか？」
ノダチ 🧑💼 「基本的には、『幅員（道の幅）が4メートル以上あること』、そして『その道路に自分の土地が2メートル以上接していること』。これが接道義務の鉄則です。 なぜ4メートル必要だと思いますか？💡」
お客様 👩🏻💼 「うーん、車がすれ違うためでしょうか？」
ノダチ 🧑💼 「それもありますが、一番の理由は『命を守るため』です。 消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入り、火災の延焼を防ぐためのスペースを確保するという、地域の安全を守るためのルールなんですよ。🚒💨」
② 建築基準法上の道路の種類（1項1号〜5号）
お客様 👩🏻💼 「4メートルあれば何でもいい、というわけでもないんですよね？」
ノダチ 🧑💼 「その通りです！よく勉強されていますね。😊 法律では、いくつかの種類に分けられています。代表的なものを見てみましょう。」
1項1号道路（公道）
ノダチ 🧑💼 「市道や県道など、いわゆる『普通の道路』です。幅員が4メートル以上あり、自治体が管理しているので一番安心感がありますね。明石市内でも多くのメイン通りがこれにあたります。🛣️」
1項2号道路（開発道路）
ノダチ 🧑💼 「新興住宅地などで、開発業者が許可を得て作った道路です。大久保町内でも新しい分譲地はこれが多いですね。完成後に市に寄付されて公道になるケースが一般的で、歩道もしっかり整備されているのが特徴です。✨」
1項5号道路（位置指定道路）
ノダチ 🧑💼 「これが少し注意が必要です。土地を分譲する際などに、持ち主が『ここに道路を作ります』と役所に申請して、指定を受けた私道のことです。 私道ですが、法律上は『道路』として認められているので家は建てられますが、メンテナンス（補修）は持ち主同士で行う必要があります。⚒️」
お客様 👩🏻💼 「なるほど、見た目は同じアスファルトでも、公的なものから私的なものまで成り立ちがいろいろあるんですね。🧐」
③ 幅が4メートルなくても大丈夫？「2項道路」とセットバック
お客様 👩🏻💼 「でもノダチさん、大久保の古い町並みや入り組んだ場所だと、軽自動車が1台通るのがやっとの狭い道沿いにも家が建っていますよね？あれはどうなっているんですか？🤨」
ノダチ 🧑💼 「それが、いわゆる『2項道路（みなし道路）』です。 建築基準法ができる前から存在していた道で、幅が4メートル未満でも、特定行政庁（明石市など）が指定したものは、特例として『道路』とみなされます。✨」
お客様 👩🏻💼 「じゃあ、狭くてもそのまま家を建てられるんですね！安心しました。😊」
ノダチ 🧑💼 「ところが、条件があります。それが『セットバック（道路後退）』です。📐」
セットバックの「実務的な」落とし穴
ノダチ 🧑💼 「道路の真ん中から2メートルずつ下がった線を、将来の道路境界線にしましょうというルールです。 つまり、自分の土地の一部を『道路として空ける』必要があるんです。」
お客様 👩🏻💼 「えっ！自分の土地なのに、自由に使えなくなっちゃうんですか？😢」
ノダチ 🧑💼 「そうなんです。その部分は道路として扱うので、塀を立てたり、門扉を作ったり、駐車場として使うこともできません。 さらに、『建ぺい率・容積率』の計算からも除外されます。 例えば50坪の土地でも、セットバックで5坪取られたら、45坪の土地として計算しなきゃいけない。思っていたより小さな家しか建たない……なんてトラブルも起こり得るんです。⚠️」
お客様 👩🏻💼 「それは盲点でした！購入前に計算に入れないと大変なことになりますね。💦」
④ 「43条但し書き（43条2項2号許可）」という救済措置
お客様 👩🏻💼 「もし、4メートルもなくて、2項道路の指定も受けていない『ただの道』だったら、もう絶対に家は建てられないんですか？😭」
ノダチ 🧑💼 「諦めるのはまだ早いです！実は『建築基準法第43条但し書き（現在は43条2項2号）』という救済措置があります。 その道が一定の基準を満たしていて、役所の審査（建築審査会）を通れば、家を建てる許可が出る場合があります。許可が出れば『道路に接しているのと同じ』とみなしてくれるんです。🕊️」
お客様 👩🏻💼 「そんな裏技のような方法があるんですね！」
ノダチ 🧑💼 「ただし、あくまで『許可』であって、当然の『権利』ではないのが難しいところ。 申請には費用も時間もかかりますし、リフォームならともかく、新築の住宅ローンが通りにくくなるというデメリットもあります。 ノダチとしては、このパターンの土地は特に慎重に調査して、お客様にリスクを説明するようにしています。💪」
⑤ 「私道」の通行・掘削承諾はプロの腕の見せ所
お客様 👩🏻💼 「さっきの『位置指定道路』のような私道に接している場合、他に気をつけることはありますか？🤔」
ノダチ 🧑💼 「一番大切なのは、物理的な道よりも『人の権利』です。 チェックすべきは『通行承諾』と『掘削（くっさく）承諾』です！✍️」
お客様 👩🏻💼 「クッサク……？地面を掘る許可、ですか？」
ノダチ 🧑💼 「その通り！水道管が破裂したときや、新しくガス管を引きたいとき、道が自分のものでなければ、勝手に掘ることができません。 もし私道の持ち主とトラブルになっていて『お前の家のために道は掘らせない！』と言われたら、生活インフラが止まってしまいます。😱」
お客様 👩🏻💼 「うわあ……。ご近所トラブルがそのまま死活問題になるんですね。💦」
ノダチ 🧑💼 「だからこそ、私たち仲介業者が、事前に持ち主全員から承諾書をもらっているか、あるいは将来にわたっての権利が確保されているかを徹底的に調べます。 明石大久保の小さな不動産屋だからこそ、地域の顔なじみの地主様ともお話ししながら、こうした『見えないリスク』を一つずつ潰していくのが私の仕事なんです。😊✨」
⑥ 最後に：良い土地を見極める「ノダチの視点」
お客様 👩🏻💼 「今日は本当に勉強になりました。見た目が立派な道でも、中身（法律）を知らないと怖いですね。😲」
ノダチ 🧑💼 「そう言っていただけると嬉しいです！ 土地の価値は、接している道路で半分決まると言っても過言ではありません。 最後に、ノダチが現地を見る際のアドバイスを。 『側溝があるか』『マンホールの位置はどこか』『電柱が邪魔じゃないか』。 これらを道と一緒に見るだけで、その土地の使い勝手がぐんとイメージしやすくなりますよ。🧐🔎」
お客様 👩🏻💼 「なるほど！今度から散歩するときに道を見る目が変わりそうです。笑」
ノダチ 🧑💼 「それは素晴らしいですね！ 明石大久保エリアは、歴史のある旧道と、新しく整備された区画が混在している、不動産屋としては非常にやりがいのある地域です。 『この土地、本当に大丈夫かな？』と少しでも不安に思ったら、いつでもお気軽に株式会社nodachiへご相談ください。 一人で営んでいる小さな会社ですが、その分、最初から最後まで私が責任を持って調査します！📩」
お客様 👩🏻💼 「心強いです！今日は本当にありがとうございました！✨」
ノダチ 🧑💼 「こちらこそ！理想の住まいへの第一歩、一緒に踏み出しましょう！🏠🌱」
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
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