❓埋設物ってなに？
👨💼ノダチ
「今日は“埋設物（まいせつぶつ）”についてお話しします。不動産売却で意外とトラブルになりやすいのがこの埋設物なんです。」
👨🦰お客様
「埋設物って、あまり聞き慣れない言葉ですね…。土地を売るときに関係するんですか？」
👨💼ノダチ
「はい。埋設物とは、地中に埋まっている不要なものの総称です。例えば古い建物の基礎コンクリート、昔の浄化槽や井戸、地中に残った杭やガラ、古い配管などですね。表面から見えないため、売却後に見つかって問題になるケースが多いんです。」
⚠️ なぜ埋設物が問題になるのか？
👨🦰お客様
「なるほど…。でも、残っていてもそこまで問題になるんですか？」
👨💼ノダチ
「実は大きな問題になるんです。理由は3つあります。
ひとつは撤去費用が高額になること。数十万から数百万円単位の費用がかかることもあります。
ふたつめは建築に支障が出ること。新しい基礎工事や杭打ちの際に障害物となり、工期や費用が増える原因になります。
そして3つめは契約不適合責任。売却時に『埋設物が残っている』と買主から指摘されると、売主が撤去費用を負担しなければならないケースがあるんです。」
💰 埋設物の具体例と費用感
👨🦰お客様
「具体的にはどんなものがあって、どれくらい費用がかかるんでしょう？」
👨💼ノダチ
「代表的な埋設物と費用の目安を挙げますね。
- 🧱コンクリート基礎やブロック塀の残骸 → 数十万円程度
- 🚰浄化槽 → 20〜50万円ほど
- 🪵地中杭（鉄骨・コンクリート杭） → 撤去に100万円以上かかることもあります
- 💧井戸や古い地下室 → 埋め戻し・撤去に数十万〜ケースによっては100万円単位
- 🛠️ガラ（コンクリート破片など） → 掘削時に発見され、処分費用が別途かかる
特に杭や大きな基礎は重機が必要で、費用が一気に膨らみます。買主としては“思わぬ追加負担”になってしまうので、事前に分かっていると安心なんです。」
📑 売買契約での扱い方
👨🦰お客様
「売買契約のときは、どう扱うんですか？」
👨💼ノダチ
「大きく3つの方法があります。
1つは“現況有姿”として引き渡す方法。この場合、埋設物があっても買主負担になります。
2つめは“契約不適合責任”で売主が撤去する方法。売主が責任を持って撤去するので買主は安心ですが、その分費用負担が大きくなります。
3つめは調査を行い、その結果をもとに契約条項を調整する方法です。『埋設物が発見された場合は売主の負担で撤去する』などの特約を入れることも可能です。」
👨🦰お客様
「なるほど、契約でどこまで責任を負うかをはっきりさせるのが大事なんですね。」
📍 明石・大久保エリアでよくあるケース
👨💼ノダチ
「実際に明石・大久保エリアでよくあるのは、古い戸建てを解体した土地に浄化槽が残っていたケースです。下水道が整備される前は浄化槽や汲み取り式トイレが多かったため、解体後に埋まったままになっていることがあります。
また、昔工場だった土地を売却する場合、地中に杭やコンクリートガラが大量に残っていることもあります。こうした場合、事前調査や契約内容の工夫がなければ、大きなトラブルに発展しかねません。」
👨🦰お客様
「確かに、土地の表面を見ただけじゃ分からないですね…。怖いです。」
🛠️ 埋設物への対応方法
👨💼ノダチ
「安心して取引するために、対応策もいくつかあります。
まずは解体時に立ち会って、埋設物が残っていないかを確認すること。浄化槽や井戸がある場合は、業者にしっかり撤去してもらうよう依頼します。
次に、売買契約書に“埋設物の取り扱い”を明記しておくことです。『売主は知らない埋設物について責任を負わない』と特約を入れることもありますし、逆に『発見された場合は売主が撤去する』と明記することもあります。
そして、可能であれば簡易調査を行って事前に把握しておくのもおすすめです。見えないリスクを減らすことが、安心できる取引につながります。」
👨🦰お客様
「なるほど…。やっぱり“分からない”ままにしておくのが一番危ないんですね。」
✅ まとめ：埋設物は“見えないリスク”をどう扱うかがカギ
👨💼ノダチ
「その通りです。埋設物は土地の表面からは分かりませんが、実は大きなリスクになることがあります。だからこそ、売却前に調査や確認をして、契約でしっかり線引きをすることが大切なんです。」
👨🦰お客様
「今日のお話でよく分かりました。もし相続した土地を売却するなら、まずは埋設物の有無も含めて相談した方がいいですね。」
👨💼ノダチ
「ありがとうございます。当社では、解体業者や調査業者と連携して、埋設物リスクも踏まえた売却プランをご提案しています。不動産は一生に一度の大きな取引ですから、見えない不安を一つずつ解消して進めていきましょう。」
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当社では、
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