🏠 資料に見つけた「謎の通路」
お客様：「ノダチさん、こんにちは！今日持ってきたこの物件、すごく場所もいいし間取りも気に入ったんですけど……備考欄に『道路：協定通路（持分あり）』って書いてあるんです。これって普通の道路と何が違うんですか？」
ノダチ：「おっ、実はこれ、明石市内の分譲地でもよく見かける形態なんですよ。結論から言うと、『道路っぽく見えるけど、実はみんなの敷地を出し合って通路として使おうね、と約束している場所』のことなんです。」
お客様：「えっ、みんなの敷地なんですか？じゃあ、自分の庭の一部ってこと？」
ノダチ：「半分正解で、半分は注意が必要です。今日はこの『協定通路』のメリット・デメリット、そして将来のトラブルを防ぐためのチェックポイントを徹底解説します！」
1. そもそも「協定通路」ってなに？
不動産の世界で「道路」と呼ぶには、建築基準法という厳しい法律をクリアしている必要があります。基本的には「幅員4m以上の公道（または指定された私道）」に、敷地が2m以上接していないと家は建てられません。
ところが、広い土地をいくつかに分けて家を建てる際、どうしても奥まった区画が出てきちゃいますよね。
協定通路の仕組み
そこで登場するのが「協定通路」です。
- 形: 旗竿地（敷地延長）が並んでいるイメージ。
- 内容: 隣り合う家同士が、自分の敷地の一部（通路部分）を差し出し合い、「お互いにここを通路として使いましょう」「ここには塀を立てたり荷物を置いたりしません」と契約（協定）を結んだ空間のことです。
【図解イメージ】
Aさんの敷地（2m幅の通路） ＋ Bさんの敷地（2m幅の通路）
＝ 合計4mのゆったりした通路！
ノダチ：「見た目は4mの広い道路に見えるけど、真ん中に見えない境界線があって、右側はAさんの土地、左側はBさんの土地……という状態なんです。お互いの『善意』と『契約』で成り立っている道、それが協定通路です。🤝」
2. 協定通路のメリット：実は「お買い得」なことも！
「なんだか面倒くさそう……」と思ったかもしれませんが、実はメリットもたくさんあるんです。
① 開放感があり、日当たりや通風が良くなる
もし協定を結ばず、それぞれが2mの通路の端に高いブロック塀を立てたらどうなるでしょう？
幅2mの閉塞感のある通路が2本並ぶだけですよね。車を停めたら人が通るのもやっとです。
でも、協定通路にして壁をなくせば、4m幅の広々とした空間になります。これだけで、奥の家への圧迫感が劇的に解消されます！✨
② 土地の価格が抑えられる
ここが重要！協定通路がある物件は、完全な公道に面した整形地に比べて、坪単価が安く設定される傾向があります。「通路部分は自分一人の自由にはできない」という制約がある分、お買い得にマイホームが手に入るチャンスでもあるんです。
③ 防犯面での安心感
協定通路は、その奥にある数軒の住人しか通りません。見知らぬ車が入ってくるとすぐにわかるため、お子様がいるご家庭には意外と安心な環境だったりします。
3. 協定通路のデメリットとリスク
お客様：「いいことばかりじゃないですよね……？何が一番怖いんですか？」
ノダチ：「鋭いですね。ここからは、私が一番伝えたかった『リアルなリスク』のお話です。正直に言いますね。😅」
① メンテナンス（補修・除雪など）は自分たちで
公道（市道）なら、穴が空いたら明石市が直してくれます。でも、協定通路はあくまで「私有地」。
舗装が剥がれてきたり、排水溝が詰まったりしたときの費用は、協定を結んでいる住人同士で出し合わなければなりません。
② 「お隣さん」との関係性がすべて
もしお隣さんと仲が悪くなったら……？
「ここに植木鉢を置かないで！」「車をはみ出させないで！」といったトラブルが起きやすいのが協定通路の宿命です。契約書（協定書）があっても、感情的なもつれは法律だけでは解決できないこともあります。
③ 住宅ローンの審査に影響することも
銀行によっては「協定通路」というだけで、少し評価を厳しく見ることがあります。特に、古い物件で「協定書」が紛失していたり、内容が曖昧だったりすると、融資が通らないなんてことも……。
4. 道路の種類と「協定通路」の違いを比較しよう
ここで一度、頭を整理するために表を作ってみました。
| 特徴 | 公道（市道など） | 私道（位置指定道路など） | 協定通路 |
| 所有者 | 国や自治体 | 個人や共有 | 隣接する各個人 |
| 管理・補修 | 自治体が行う | 所有者が行う | 協定者が共同で行う |
| 自由度 | 制限なし（公共） | 道路法規に従う | 協定内容に縛られる |
| トラブルリスク | 低い | 中程度 | 高い（隣人次第） |
| 固定資産税 | 非課税 | 条件により非課税 | 敷地として課税される |
ノダチ：「協定通路は、税金面でも自分の土地としてカウントされることが多いので、そこもチェックが必要ですね。💸」
5. 「協定通路」の物件を買う前に、絶対に確認すべき5項目
お客様：「だんだん分かってきました。じゃあ、もしこの物件を買うとしたら、具体的に何をチェックすればいいですか？」
ノダチ：「任せてください！私が現地調査で必ず確認する『5つの鉄則』を伝授します。🕵️♂️」
① 「協定書」の原本はあるか？
これが一番大事！
- 第三者（将来の購入者）に対しても効力があるか？
- 承継（引き継ぎ）に関する条項が入っているか？ここが抜けていると、将来売却するときに困ります。
② 車の出し入れはスムーズか？
図面上の4mと、実際の4mは違います。
「お隣さんの車が停まっていると、自分の車が入れにくい」なんてことがないか、実際に車で現地へ行って、バックで駐車を試してみるのがベストです。🚗
③ 塀や構造物の制限はどうなっているか？
「今は塀がないけど、お隣さんが突然『やっぱりプライバシーが欲しいから塀を立てる！』と言い出したら？」
そんな勝手な真似ができないように、協定書で内容が固められているか確認しましょう。
④ 補修費用の分担ルールは決まっているか？
「将来、アスファルトを直すときは、世帯数で等分する」といった明確なルールがあるかどうか。これが曖昧だと、将来の修繕時に揉めます。
⑤ 水道・ガスの配管はどこを通っているか？
これも盲点！協定通路の下に、お隣さんの水道管が通っていることがあります。
万が一、管が破裂したときに「他人の土地を掘り返して修理する」という承諾（掘削承諾）が協定に含まれているかが重要です。
6. ノダチの「ここだけの話」
ここからは少しローカルな話題を。
明石市周辺は、昔からの広い農地を宅地開発した場所が多いですよね。
ノダチ：「大久保の古い住宅街だと、たまに『口約束』だけの協定通路があったりします。これは本当に危ない！『昔からこうだったからいいんだ』と言われても、不動産取引では通用しません。🙅♂️」
私が仲介に入る場合は、必ず現状の確認とお隣さんへのヒアリングを行い、必要であれば改めて「合意書」を作り直す提案もいたしますが、契約までに時間がかかる場合があります💦
7. まとめ：協定通路は「正しく怖がり、賢く選ぶ」もの
お客様：「ノダチさん、ありがとうございます。なんだか霧が晴れた気分です。協定通路だからダメってわけじゃなくて、中身をちゃんと精査すれば、良い買い物になる可能性があるってことですね。」
ノダチ：「その通り！100点満点の土地なんて、そうそうありません。協定通路という『個性』を理解した上で、納得して選ぶのが成功の秘訣です。😊」
もし、その物件が気になるなら、次は私が一緒に現地に行って、「隣人さんの雰囲気」や「協定通路の管理状況」をチェックしてきますよ！
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
LINEからのご相談も大歓迎です→公式LINE
