お客様「ノダチさん、ちょっと聞いていいですか？😊
よくニュースで“公示価格が上がった”“下がった”って言うじゃないですか？
あれっていつ決まって、何の意味があるんですか？」
ノダチ「多くの方が“名前は聞くけど詳しくは知らない”というものが、公示価格なんです。
今日は、売却する人も買う人も絶対役に立つ情報として、丁寧にお話ししますね！」
🟩 第1章：そもそも『公示価格』って何？
お客様「まず公示価格って、そもそも何の価格なんですか？」
ノダチ「簡単にいうと、
“国が毎年発表する土地の基準となる価格” のことです📘✨
もっと専門的に言うと、
- 国土交通省が
- 毎年1月1日時点の
- 全国の標準地（住宅地・商業地）
の価格を、不動産鑑定士が評価して発表したもの。
これをまとめて 『地価公示』の価格＝公示価格』 と呼びます。」
お客様「国が決めてるんですね😳」
ノダチ「はい。
楽天不動産とかスーモの価格とは全く別物で、“国が定める公式な基準価格”です。」
🟨 第2章：公示価格は『いつ決まる？』
お客様「その公示価格って、いつ決まるんですか？」
ノダチ「公示価格は 毎年3月下旬に発表されます。
ただし、評価基準日は 毎年1月1日。
だから、発表されるのは3月なんですが、『1月1日時点の価格』なんです。」
📌 まとめると
| 項目 | 時期 |
|---|---|
| 基準日 | 毎年1月1日 |
| 発表日 | 毎年3月下旬 |
お客様「つまり、今年の価格は“1月1日時点の価値”を3月に教えてくれるってことですね？」
ノダチ「その通りです😊」
🟧 第3章：公示価格は何の役に立つの？
お客様「ところで、公示価格って実際の取引で何か役に立つんですか？
“ふーん”で終わってしまいそうで…😅」
ノダチ「実はめちゃくちゃ重要なんです…！🔥
大きく5つの役割があります。」
① 不動産の売買価格の“基準”になる
実際の売買価格は 公示価格の1.1〜1.3倍程度 が多いです（エリアによる）
つまり、公示価格が上がれば売却価格も上昇傾向になるし、
下がれば下落しやすい。
公示価格は日本の“不動産相場の指標“なんです📈
② 相続税の計算の参考になる
相続税評価額は「路線価」ですが、
路線価は公示価格の 約80% を目安に設定されています。
つまり、
- 公示価格 → 路線価 → 相続税
という流れでつながっています。
③ 住宅ローンの担保評価の参考になる
銀行の融資では、
- 公示価格
- 路線価
- 固定資産税評価額
などを組み合わせて“担保価値”を判定します。
公示価格は“安全な価格”として採用されるケースが多いです。
④ 地価の変動を知り、不動産の投資判断に使える
公示価格は毎年発表されるので、
- 地価が上がっているのか
- 下がっているのか
- 周辺の再開発が影響しているのか
などを判断できます。
売り時・買い時の判断材料になります📊
⑤ 固定資産税の“裏側の参考材料”になる
固定資産税評価額と公示価格は別物ですが、
自治体は公示価格や取引事例を参考に評価を調整します。
🟥 第4章：公示価格と似ているけど違うもの一覧
お客様「公示価格って、ほかの“価格”と混ざりません？
路線価とか、基準地価とか…。」
ノダチ「確かに似ている指標が多いので、分かりやすく整理しますね！」
📌 公示価格
国が毎年3月に発表
→ “全国”の基準地価格
📌 基準地価
都道府県が毎年9月に発表
→ 公示価格の“補完”
📌 路線価
国税庁が毎年7月に発表
→ 相続税の基準
📌 固定資産税評価額
市区町村が3年に1度見直し
→ 固定資産税・都市計画税の基準
🟦 第5章：明石・大久保エリアでの“公示価格の見方”
ノダチ「明石市大久保周辺も、公示価格は毎年ゆるやかに上昇傾向にあります。」
例えば👇
- 駅近マンション
- 大型マンション群（オーズタウン など）
- 再開発が進んでいるエリア
こういう場所は公示価格の影響を受けやすいです。
🟪 第6章：公示価格は“売却時”“購入時”どっちに役立つ？
お客様「売る時？買う時？どっちに役立つんですか？」
ノダチ「実は、どちらにも使えます。」
▼ 売却する時
- 周辺相場の上昇／下落を判断
- 適切な売り出し価格の参考になる
- “適正価格”の説明材料として信頼性が高い
▼ 購入する時
- 割高・割安の判断材料
- 銀行融資（担保評価）の予測ができる
- 投資としての価値判断に使える
🟫 第7章：公示価格に振り回されないためには？
ノダチ「ただし、公示価格は“あくまで指標のひとつ”です。
実際の売買価格は、以下の要素で大きく変わります。」
- 人気のマンション
- リフォーム状況
- 眺望・方位
- 交通利便性
- 築年数
- 市場の競争状況（需給）
- 専有面積・間取り
- 管理状況
- 接道状況
- 地形
- 面積など
ノダチはいつも、
公示価格だけでなく「実際の成約価格」を重視します。
🟦 第8章：ノダチのまとめ（お客様へメッセージ）
ノダチ「公示価格って、難しそうに聞こえますが、
- 毎年1月1日時点の土地の基準となる価格を
- 毎年3月に国が発表するもの
という、とてもシンプルなものです。
そして、売却でも購入でも、相続でも、ローンでも
あらゆる不動産の判断材料になる“重要な指標”なんです📘✨」
お客様「なるほど！
ニュースで見たら“自分の暮らしに関係あるんだ”と思って見ますね😊」
ノダチ「それが大切です！
最新の公示価格も、必要であればいつでもお調べしますので、気軽にご相談くださいね✨」
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会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
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