👨💼ノダチ
「今日は昨日の準工業地域に続いて、
『工業専用地域』について解説していきます😊
名前は似ていますが、内容はかなり違いますよ。」
👨🦰お客様
「工業専用ってことは……もう完全に工場だけのエリアってことですか？」
👨💼ノダチ
「はい、その理解はかなり正確です。
では、制度の根拠から順番に見ていきましょう📚」
1️⃣ 工業専用地域とは？【法律上の位置づけ】
👨💼ノダチ
「工業専用地域は、都市計画法第9条および
建築基準法第48条に基づいて定められた用途地域のひとつです。」
👨🦰お客様
「用途地域って、全部で13種類あるやつですよね？」
👨💼ノダチ
「その通りです👍
工業専用地域は、その中でも最も工業に特化した地域になります。」
🔹 工業専用地域の目的
- 大規模工場・危険物施設・重工業施設などを集約
- 住宅や生活施設を排除し、
騒音・振動・臭気・危険性の影響を回避 - 産業活動を優先する都市構造を形成
👨💼ノダチ
「つまり、
“住むための地域ではなく、産業のための地域”
これが工業専用地域の大原則です。」
2️⃣ 工業専用地域で「建てられる建物」🏗️
👨🦰お客様
「じゃあ、具体的に何が建てられるんですか？」
👨💼ノダチ
「ここは建築基準法48条に基づき、
建築可能な建物が明確に限定されています。」
✅ 建築可能な主な建物
- 工場
- 倉庫
- 研究所
- 事務所（工場・事業に付随するもの）
- 危険物の貯蔵・処理施設
- 発電所・変電所
- 浄水場・下水処理場 など
👨💼ノダチ
「“産業活動に直接関係する建物”が基本ですね。」
3️⃣ 工業専用地域で「建てられない建物」🚫
👨🦰お客様
「逆に、絶対にダメなものは？」
👨💼ノダチ
「ここが工業専用地域の一番重要なポイントです⚠️」
❌ 建築できない主な建物
- 住宅（戸建・共同住宅・長屋）
- 店舗
- 飲食店
- コンビニ
- ホテル・旅館
- 学校
- 病院・診療所
- 老人ホーム
- 神社・寺院
- 公衆浴場
👨💼ノダチ
「つまり、
“人が日常的に生活するための建物は一切NG”
という考え方です。」
👨🦰お客様
「じゃあ、住居兼事務所もダメなんですね？」
👨💼ノダチ
「はい。
住居用途が1㎡でも含まれれば不可です。」
4️⃣ 工業地域・準工業地域との違い📊
👨🦰お客様
「工業地域や準工業地域と、どう違うんですか？」
👨💼ノダチ
「ここは混同されやすいので、整理しましょう😊」
🟦 準工業地域
- 住宅：建築可能
- 店舗：建築可能
- 工場：危険性の低いものは可
🟦 工業地域
- 住宅：建築可能
- 店舗：建築可能
- 工場：ほぼ制限なし
🟥 工業専用地域
- 住宅：❌不可
- 店舗：❌不可
- 工場：⭕可能（制限最小）
👨💼ノダチ
「“専用”が付くのは工業専用地域だけです。」
5️⃣ 建ぺい率・容積率の考え方📐
👨🦰お客様
「建ぺい率や容積率は高いんですか？」
👨💼ノダチ
「数値は都市計画で個別に指定されますが、
工業専用地域は比較的高めに設定されることが多いです。」
一般的な指定例（※自治体ごとに異なる）
- 建ぺい率：60％・80％
- 容積率：100％〜400％
👨💼ノダチ
「ただし、
前面道路幅員による容積率制限は
他の用途地域と同様に適用されます。」
6️⃣ 不動産取引での注意点⚠️
👨🦰お客様
「土地として売買する時、注意点はありますか？」
👨💼ノダチ
「非常に重要なポイントがあります。」
🔍 主な注意点
- 住宅用地としては利用不可
- 将来的な用途変更は原則不可（都市計画変更が必要）
- 金融機関の融資対象が限定される場合あり
- 買主は事業者が中心
- 一般個人向け市場は極めて限定的
👨💼ノダチ
「“安いから買う”という判断は危険です。」
7️⃣ 工業専用地域はどんな人・会社向け？🏭
👨💼ノダチ
「工業専用地域は、次のようなケースに向いています。」
✔️ 向いているケース
- 製造業
- 物流倉庫
- 危険物取扱施設
- 大規模インフラ関連事業
- 工場用地の長期保有
👨💼ノダチ
「逆に、
居住・投資・店舗目的には基本不向きです。」
8️⃣ まとめ｜工業専用地域とは？
👨🦰お客様
「最後に、ポイントをまとめてもらえますか？」
👨💼ノダチ
「もちろんです😊」
📝 工業専用地域の要点まとめ
- 用途地域13種類の中で最も工業特化
- 住宅・店舗・生活施設は一切不可
- 工場・倉庫・事業施設のみ建築可能
- 建ぺい率・容積率は高めだが道路制限あり
- 売買・活用には明確な事業目的が必須
👨💼ノダチ
「用途地域は、
“土地の値段”ではなく“土地の役割”を決める制度です。
正しく理解することで、不動産選びの失敗は防げます。」
👨🦰お客様
「名前だけで判断しちゃダメですね…！」
👨💼ノダチ
「はい😊
用途地域の確認は、不動産購入・売却の第一歩です。」
【用途地域】
・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・第一種住居地域 ・第二種住居地域
・準住居地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・第二種中高層住居専用地域 ・近隣商業地域
・商業地域 ・準工業地域
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