👨🦰「ノダチさん、建物の“コンクリート”って、どれくらい持つものなんですか？
鉄筋コンクリート造のマンションなんて、半永久的に大丈夫って聞いたことがあるんですけど…。」
👨💼ノダチ「確かに“コンクリートは半永久的”なんて言葉を耳にしますよね😊
でも実際には“半永久的に持つように設計されている”という意味であって、実際には寿命があります。」
🧱 コンクリートの寿命は“約50〜100年”が目安
👨💼ノダチ「建物の構造によっても違いますが、一般的に言われているのはこんな感じです👇」
| 構造 | 耐用年数（法定） | 実際の耐久性（メンテ次第） |
|---|---|---|
| 木造 | 約22年 | 約30〜50年 |
| 鉄骨造（軽量） | 約19年 | 約40〜60年 |
| 鉄骨造（重量） | 約34年 | 約60〜80年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 約47年 | 約80〜100年 |
👨💼「RC（鉄筋コンクリート）造のマンションなどは設計上100年近く持たせることも可能ですが、
これは“適切なメンテナンス”を前提にした話なんです。」
🔍 コンクリートが劣化する原因とは？
👨🦰「え？コンクリートって固いのに、劣化するんですか？」
👨💼「そうなんです。見た目は頑丈でも、内部では少しずつ化学的な変化が起きています。
主な原因は次の4つです👇」
1️⃣ 中性化（ちゅうせいか）
→ コンクリート内部が酸性化して、鉄筋を守る力が弱くなります。
→ 鉄筋が錆びると体積が膨張して、ひび割れが発生。
2️⃣ 塩害（えんがい）
→ 海沿いや凍結防止剤のある地域で発生。塩分が鉄筋を腐食。
→ 明石など沿岸地域では特に注意が必要ですね🌊
3️⃣ 凍害（とうがい）
→ 寒冷地で水分が凍結・膨張してコンクリート内部が破壊される現象。
→ 兵庫県南部では少ないですが、北部では発生することも。
4️⃣ アルカリ骨材反応
→ コンクリートの骨材と水酸化アルカリが反応して膨張し、ひび割れを引き起こす現象。
👨💼「これらは「表面だけでは判断できない“内部劣化”」を起こすため、
見た目がキレイでも内部では進行していることもあるんです💦」
🧰 劣化が進むとどうなる？
👨💼「例えばこんなサインが見られたら要注意です。」
- ひび割れ（特に鉄筋位置に沿って）
- コンクリートの剥がれ
- 錆びた鉄筋の露出
- 雨染みやエフロレッセンス（白華現象）
- バルコニーの裏側に小さな剥落跡
👨💼「これらを放置すると、鉄筋の腐食によって構造強度が低下し、
最悪の場合は“コンクリート片の落下”などの危険も⚠️」
🛠️ 寿命を延ばすためのメンテナンスとは？
👨🦰「じゃあ、どうすればコンクリートの寿命を延ばせるんですか？」
👨💼「大事なのは“定期的な点検と早めの補修”です。
マンションなどでは12年ごとの大規模修繕が目安になっていますが、
戸建てRCの場合も同様のサイクルでメンテするのが理想です。」
🔧具体的なメンテナンス例👇
- 外壁の再塗装（防水機能の維持）
- シーリング材の打ち替え（隙間からの水の侵入防止）
- ひび割れ補修（樹脂注入など）
- 防水シート・屋上防水の張り替え
- 鉄部の錆止め塗装
👨💼「これらを行うことで、“50年→80年”と寿命を延ばすことができます✨」
🏢 中古マンション購入時のチェックポイント
👨🦰「中古マンションを買う時も、こういう劣化って気をつけないとダメですか？」
👨💼「もちろんです！特に注目すべきは次の3点です👇」
1️⃣ 大規模修繕の履歴
→ 12年ごとにしっかり行われているか？予定や積立金は十分か？
2️⃣ 外壁やバルコニーの状態
→ ひび割れ・錆汁・白華などが出ていないか？
3️⃣ 管理状況
→ 管理組合の修繕積立金が足りているか？将来の修繕計画があるか？
👨💼「外見だけでなく、管理の良し悪しが建物の寿命を左右します。
明石・大久保エリアでも、築20〜30年でも管理状態が良ければ
資産価値を維持しているマンションも多いですよ😊」
🧮 「法定耐用年数」と「実際の寿命」は別物！
👨💼「ここも誤解されやすいポイントです。
“法定耐用年数”はあくまで税金計算上の基準で、
実際の構造寿命とは異なります。」
📘例：鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年
→ 47年経過しても解体が必要という意味ではありません。
→ 実際には80〜100年使えるケースも多いです。
👨💼「大事なのは、“築年数”よりも“状態”を見ることなんです👀」
🌤️ 明石・大久保エリアの環境とコンクリート寿命
👨💼「この地域は海に近いため、塩害リスクが少し高めです。
特に南側（明石市松江・林崎・大久保町谷八木など）は、
潮風による鉄筋腐食の進行が早い傾向があります。」
👨💼「ですので、外壁の防水塗装や鉄部のメンテを怠らないことが大切です。
また、オーズタウンのような大規模マンションでは、
管理組合が計画的に修繕しているかもチェックポイントですね💡」
💬 ノダチからひとこと
👨💼「コンクリートの寿命は“何年”という数字より、
“どう維持していくか”で大きく変わります。
そして、その状態をきちんと把握していくことが、
不動産価値を守る最大のポイントです。」
👨🦰「見た目がキレイでも、中身がボロボロじゃ意味ないですもんね💦」
👨💼「まさにその通りです😊
nodachiでは、明石・大久保エリアのマンションや戸建てを
“構造の視点”からもアドバイスしています。
売却時の価格査定だけでなく、
“どのタイミングでリフォーム・修繕すべきか”の相談もお気軽にどうぞ！」
📞【まとめ】
- コンクリートの寿命はおおむね50〜100年
- 劣化の主因は中性化・塩害・凍害・アルカリ骨材反応
- 12年ごとの点検・補修で寿命を大きく延ばせる
- “法定耐用年数”と“実際の寿命”は違う
- 海沿いエリアでは塩害対策が重要
- 管理の良いマンションは寿命も資産価値も長持ち✨
👨💼「建物も“人間の健康診断”と同じで、
定期的に状態をチェックすることが長寿命の秘訣です。
明石・大久保で不動産の売却・購入をお考えの方は、
ぜひ一度 nodachi へご相談くださいね😊」
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