👨🦰お客様：
「最近“事故物件”っていう言葉をよく聞きますけど…正直ちょっと怖い響きですよね😨。不動産を売ったり貸したりするときに、どんな影響があるんですか？」
👨💼ノダチ（不動産担当）：
「そうですね、多くの方が“怖い物件”というイメージを持たれます。でも実は、法律的・取引的にしっかりルールが決まっているんです。今日は“事故物件とは何か”“どんな場合に告知義務があるのか”“売却・賃貸するときのポイント”を順にお話ししましょう😊。」
1. 事故物件の定義とは？🤔
👨🦰お客様：
「そもそも事故物件って、どんな物件のことを指すんですか？」
👨💼ノダチ：
「事故物件とは、人が亡くなった状況に心理的な抵抗感が伴うため、市場価値に影響を与える物件を指します。具体的には、自殺・殺人・孤独死で長期間放置されたケースなどです。」
👨🦰お客様：
「なるほど…。じゃあ病死や自然死は違うんですね？」
👨💼ノダチ：
「その通りです。自然死や病死は原則として事故物件に含まれません。ただし“死後しばらく発見されなかった場合”は別です。臭いや体液の染み出しが発生すれば、心理的にも衛生的にも影響があるため“告知義務あり”と判断されやすいです⚖️。」
📌 事故物件に当たる例
- 自殺
- 殺人事件
- 孤独死（長期間放置）
📌 事故物件に当たらない例
- 病死・自然死（ただし早期発見が前提）
- 短期間で発見された孤独死
2. 告知義務の範囲とルール⏳
👨🦰お客様：
「もし事故物件にあたるなら、どこまで説明しなきゃいけないんですか？」
👨💼ノダチ：
「売買の場合は“時効なし”です。どれだけ前に事故があったとしても、買主には説明しなければなりません。一方、賃貸の場合は一般的に“3年”が目安とされています。ただし、事件性や内容によっては3年を過ぎても説明が必要と判断されるケースもあります⚠️。」
👨🦰お客様：
「じゃあ“言わなければ分からない”ってことではなく、法的なリスクもあるんですね。」
👨💼ノダチ：
「その通りです。告知を怠ると、契約解除や損害賠償につながる恐れがあります。特に売却は一生に一度の大きな取引なので、トラブルを避けるためにも必ず正直に伝えることが大切です。」
3. 事故物件の売却価格はどのくらい下がる？📉
👨🦰お客様：
「やっぱり一番気になるのは値段です…事故物件ってどれくらい安くなるんでしょうか？」
👨💼ノダチ：
「一般的には1～5割程度の下落が目安です。自殺なら相場の7割、殺人事件だと相場の半分くらいまで下がることもあります。」
👨🦰お客様：
「そんなに…😰。」
👨💼ノダチ：
「はい。ですが“売り方”次第で結果は変わります。例えば仲介を利用して一般消費者に売れば比較的高く売れますが、買い手が見つかるまでに時間がかかります。反対に“買取”を選べば早く売れますが、その分価格は下がりやすいんです。」
4. 仲介と買取の違い💡
👨🦰お客様：
「仲介と買取の違いをもっと詳しく知りたいです。」
👨💼ノダチ：
「仲介は、不動産会社が販売活動をして一般の買主を探す方法です。価格をできるだけ維持したい人に向いています。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法。すぐに現金化できるメリットは大きいですが、通常より2～3割安くなることもあります。」
👨🦰お客様：
「なるほど。スピードを優先するか、価格を優先するかで選ぶんですね。」
5. 賃貸で運用する場合🏠
👨🦰お客様：
「売らずに貸すという選択肢もありますか？」
👨💼ノダチ：
「もちろんです😊。ただし事故物件を賃貸に出す場合は、家賃が事故前より30～50％下がるケースが多いです。しかも最初の入居者には必ず告知が必要です。ただ、最初の入居者が了承すれば、その後の入居者には告知しなくてもよい場合もあります。」
👨🦰お客様：
「じゃあ運用できる可能性もあるんですね。」
6. 事故物件売却・活用の実践ポイント🔑
👨💼ノダチ：
「最後に、事故物件を売るときの実践的なアドバイスをまとめておきますね。」
- 事実は隠さず伝える → トラブル防止のため必須。
- 複数の査定を比較 → 事故物件は評価がバラつきやすい。
- 実績ある不動産会社に依頼 → 経験豊富な会社なら対応も安心。
- リフォーム・クリーニング → 印象を改善するだけでも交渉に有利。
- 出口戦略を考える → 売却か賃貸か、事前に方向性を決める。
👨🦰お客様：
「なるほど、ただ安く売るしかないと思ってましたが、工夫できる部分もあるんですね😊。」
7. 事故物件の情報サイトについて🌐
👨🦰お客様：
「そういえば“事故物件公示サイト”みたいなのもありますよね？『大島てる』とか…。」
👨💼ノダチ：
「はい、有名ですね。ただし注意点もあります。情報が正しい場合は削除できませんが、誤情報なら削除申請が可能です。万が一掲載されている場合は、不動産会社と相談して対応しましょう。」
8. まとめ🌸
👨💼ノダチ：
「事故物件は、“心理的瑕疵”があるかどうかで扱いが決まります。売却価格は下がる可能性が高いですが、仲介か買取か、あるいは賃貸運用か…戦略によって結果は変わります。大切なのは信頼できる不動産会社とタッグを組むことです💡。」
👨🦰お客様：
「すごくよく分かりました！事故物件って怖いだけじゃなく、正しく知ることで対応できるんですね✨。」
👨💼ノダチ：
「その通りです😊。もし“うちの物件は事故物件に当たるのかな？”と不安なときは、ぜひご相談ください。」
事故物件掲載サイト：【大島てる】はこちら
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