第1幕：運命の（？）物件との出会い
お客様： ノダチさん、こんにちは！ちょっと気になる物件を見つけてきたんですけど、見てもらえますか？
ノダチ： こんにちは！もちろんです。大久保町周辺ですか？
お客様： はい、この物件です。築年数は古いんですけど、広さのわりに価格が周辺の相場より500万円以上安いんです！ただ、概要欄に「再建築不可」って書いてあって……。これって、単に古いから建て直したほうがいいですよ、っていう意味ですか？
ノダチ： あぁ、なるほど……。実はそれ、慎重にならなきゃいけない言葉なんです。結論から言うと、「古いから建て直したほうがいい」ではなくて、「古くなっても二度と建て直せない」という意味なんですよ。😅
お客様： ええっ！？二度と建てられない！？
第2幕：なぜ「建てちゃダメ」と言われるのか？
お客様： でも、今そこに家が建っていますよね？今あるのに、次はダメっていうのはどういう理屈なんですか？
ノダチ： 理由はシンプルです。「今の法律の基準に合っていないから」です。これを専門用語で「既存不適格（きぞんふてきかく）」と呼びます。
ノダチ： 日本には「建築基準法」という法律があって、家を建てるには「幅4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければならない」というルールがあるんです。これを『接道義務』と言います。
お客様： 2メートル……。あ、あの物件、確かに細い路地の奥にありました。車も入れないくらいの。
ノダチ： それです！昔はそれでOKだったんですが、今は消防車や救急車がスムーズに入れないと危険だということで、ルールが厳しくなったんです。今の基準を満たしていない土地に建っている家を一度壊してしまうと、もう一度家を建てる許可（建築確認）が下りない……。これが「再建築不可」の正体です。🏠🚫
第3幕：知っておくべき「3つの特大リスク」
お客様： 安いのにはやっぱり理由があるんですね……。でも、家がまだしっかりしていれば、リフォームして住み続ける分には問題ないですよね？
ノダチ： そう仰るお客様は多いです。でも、不動産屋として正直にお伝えすると、目に見えない「3つの大きなリスク」があるんです。ここ、テストに出るくらい重要ですよ！（笑）
① 住宅ローンの壁
ノダチ： まず、銀行のローンがほぼ通りません。銀行は「返済が滞った時にその物件を売って回収できるか」を考えますが、再建築できない家は売りにくいので、担保価値をゼロとみなすんです。
お客様： ということは……。
ノダチ： 基本は「現金一括」での購入になります。これが最大のハードルですね。
② 災害時のリスク
ノダチ： 万が一、火災や大きな地震で家が倒壊してしまったら、その時点で終わりです。更地にして新しく建てることもできないので、残るのは「活用できない土地」と「もし残っていればローンの支払い」だけになってしまいます。
③ 資産価値と「出口戦略」
ノダチ： 安く買えるということは、売る時も安くなります。それどころか、買い手がつかずにずっと固定資産税だけ払い続ける「負動産」になるリスクもあります。明石大久保エリアでも、再建築不可の物件はなかなか次の方が決まらないことが多いんです。
第4幕：リフォームの「限界」
お客様： なるほど……。じゃあ、今の柱を残して中身だけ全部新しくする「フルリノベーション」なら大丈夫ですか？
ノダチ： 実はそこもグレーゾーンなんです。 屋根を直したり、キッチンを新しくしたりする「修繕」は自由です。でも、家の骨組みを大きく変えるような工事には、本当は「建築確認」が必要なんですよ。
お客様： あ、再建築不可だとその確認が下りないんでしたっけ。
ノダチ： その通りです。だから、大がかりな増改築をしようとすると、リフォーム会社から断られたり、無理に工事をして近隣から通報されたり……なんてトラブルもゼロではありません。
第5幕：ノダチが見る「逆転のチャンス」
お客様： うーん、聞けば聞くほど怖くなってきました……。もうあの物件は諦めたほうがいいでしょうか？
ノダチ： 100%ダメとは言いませんよ。実は、私のような不動産屋が「おっ、これは化けるかも」と思うポイントもいくつかあるんです。✨
- 隣の土地を少しだけ買う・借りる もし、隣接している土地を少しだけ分けてもらって、道路に2メートル接することができれば、その瞬間に「再建築可」に変わります。これで価値が数倍に跳ね上がることもあります。
- セットバックで解決 目の前の道が狭いだけなら、自分の敷地を少し下げて道路として提供（セットバック）すれば、建築が認められる場合があります。
- 43条の許可（但し書き許可など） 道路には接していないけれど、周囲に広い公園があったり、昔からの公道に準ずる通路だったりする場合、役所に申請して特別な許可をもらえれば建て替えられるケースがあります。
お客様： それって、自分たちでも調べられますか？
ノダチ： 正直、かなり専門的で根気がいります（笑）。法務局で図面を取って、市役所の建築指導課で「この道は法律上どういう扱いですか？」と交渉しなきゃいけない。でも、そういう泥臭い調査こそ、私の得意分野なんです。💪
第6幕：明石大久保で探すなら
お客様： ノダチさんなら、あの物件の背景まで調べてくれるんですか？
ノダチ： もちろんです！私は一人でやっている小さな会社ですから、大手さんのように「数をこなしてナンボ」というスタイルではありません。一軒一軒の物件とじっくり向き合って、「このリスクはお客様に背負わせられないな」と思ったら、正直に「やめておきましょう」と言います（笑）。
お客様： それは心強いです。
ノダチ： 大久保周辺も、昔ながらの雰囲気がある良い街ですが、古い住宅地には再建築不可の罠が潜んでいます。「安さ」に飛びつく前に、まずは私にその物件の住所を教えてください。徹底的に裏を取ってきますから！
結び：後悔しないための決断
お客様： 今日は本当に勉強になりました。再建築不可が、単に「古い」だけじゃないってことがよく分かりました。
ノダチ： 良かったです。リスクを正しく知った上で、それでも「この立地と庭が気に入ったから、リフォームして一生住み潰すんだ！」という覚悟があるなら、それはそれで一つの正解です。大事なのは、「知らないで買う」ことだけは避けることですね。
お客様： はい！また気になる物件があったら相談させてください。
ノダチ： 喜んで！いつでも明石大久保の「小さな不動産屋」へお立ち寄りくださいね。😊
不動産のお悩みは「株式会社nodachi」へ
会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
所在地：〒674-0058 兵庫県明石市大久保町大窪623番7号
電話番号：078-939-8527
営業時間：10:00～18:00（定休日：水曜）
メール：info@nodachi.info
ホームページ：https://nodachi.info
LINEからのご相談も大歓迎です→公式LINE
