👨🦰お客様
「ノダチさん、この前土地を見に行ったとき、不動産の資料に“建蔽率60％”って書いてあったんですけど…正直、何の数字なのか分からないんですよ🤔」
👨💼ノダチ
「いい質問ですね😊 “建蔽率（けんぺいりつ）”は、土地にどのくらいの割合で建物を建てられるかを示す数字なんです。」
👨🦰お客様
「割合って…面積のことですか？」
👨💼ノダチ
「そうです。具体的には、“敷地面積に対して建物を建てられる面積の上限”を表します。式にするとこうなります📐
建蔽率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100」
👨🦰お客様
「建築面積って延べ床面積じゃないんですか？」
👨💼ノダチ
「そこがポイントです💡 建築面積は“建物を真上から見たときの面積”なんです。つまり1階部分の外壁や柱の中心線で囲まれた面積。2階や3階の面積は含まれません。」
👨🦰お客様
「へぇ〜。じゃあ建蔽率60％っていうのは、土地の60％まで建物を建てられるってことですね。」
👨💼ノダチ
「その通りです👍 例えば100㎡の土地で建蔽率60％なら、建てられる建物の1階部分は最大60㎡です。」
👨🦰お客様
「なるほど…じゃあ残りの40㎡は庭とか駐車場になるんですか？」
👨💼ノダチ
「そうですね。基本的には建物以外のスペースとして使います。庭、駐車場、アプローチなどですね。」
👨🦰お客様
「でも、なんでわざわざそんな制限があるんですか？好きなように建てられたらいいのに。」
👨💼ノダチ
「実はこの制限は、“防火・採光・風通し・景観”を守るためなんです🏙️
もし土地いっぱいに建物を建ててしまうと、隣との距離がなくなって風通しや日当たりが悪くなり、火事のときの延焼リスクも高くなります。」
👨🦰お客様
「なるほど…安全や快適さのためなんですね。」
👨💼ノダチ
「そうです。そして建蔽率は、用途地域によって上限が決まっています。
住宅地ならだいたい40％〜60％、商業地域なら80％など、エリアによって違います。」
👨🦰お客様
「じゃあ、都市部だと高めの建蔽率になるんですか？」
👨💼ノダチ
「その傾向がありますね。都心や商業地では敷地を有効活用するために建蔽率を高く設定していることが多いです。」
👨🦰お客様
「逆に低い建蔽率のところは？」
👨💼ノダチ
「低い建蔽率は、ゆったりした街並みや緑を守るために設定されています。例えば第一種低層住居専用地域だと建蔽率50％が多いです🌳」
👨🦰お客様
「なるほど…じゃあ建蔽率って、建物の大きさだけじゃなく街並みも決めるんですね。」
👨💼ノダチ
「その通りです👍 さらに覚えておきたいのが“建蔽率が緩和されるケース”です。」
👨🦰お客様
「えっ、緩和されるんですか？」
👨💼ノダチ
「はい。代表的なのは“角地緩和”と呼ばれるものです。
例えば建蔽率60％の地域でも、角地だと10％上乗せして70％まで建てられる場合があります。これは角地は日当たりや風通しが良く、防火上も有利だからです。」
👨🦰お客様
「角地ってやっぱり得なんですね！」
👨💼ノダチ
「そうなんです。ただし角地緩和は自治体ごとにルールが違うので、事前確認が必要です。」
👨🦰お客様
「ほかにも緩和されるケースってありますか？」
👨💼ノダチ
「防火地域で耐火建築物を建てる場合や、都市計画で特例がある場合もあります。こういう情報は役所や不動産会社で調べられます。」
👨🦰お客様
「じゃあ、土地を買うときは建蔽率も必ずチェックしないとですね。」
👨💼ノダチ
「絶対チェックすべきです。建蔽率が低いと建てられる家の大きさが制限されますし、高いと駐車場や庭の広さが限られます。自分の希望の間取りや生活スタイルに合うか確認することが大切です。」
👨🦰お客様
「たしかに。知らないと“こんなに小さい家しか建てられないの？”ってなりますね。」
👨💼ノダチ
「そうなんです。逆に知っておけば、“この土地ならこれくらいの家が建てられる”とイメージしやすくなります。」
👨🦰お客様
「すごく分かりやすかったです！」
👨💼ノダチ
「よかったです😊 建蔽率は不動産購入の基本中の基本なので、覚えておくと役立ちますよ。」
まとめ
- 建蔽率＝敷地面積に対する建築面積の割合
- 防火・採光・通風・景観を守るために設定
- 用途地域によって上限が異なる
- 角地や防火地域などで緩和される場合もある
- 土地購入前に必ずチェックすべき重要項目
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