【掘り出し物を探して】
お客様：「ノダチさん、こんにちは。実は最近、競売物件のサイトを見ていて……。大久保町周辺でも、驚くほど安い物件が出てくるじゃないですか。これって、私みたいな一般の人間が買っても大丈夫なんですかね？」
ノダチ：「こんにちは！よく見つけられましたね。確かに、競売物件の基準価格（最低入札価格）を見ると、相場の5割〜6割くらいからスタートしていることも珍しくありません。『お宝物件』に見えますよね 😊」
お客様：「そうなんです！でも、周りからは『素人は手を出すな』って止められるし、何がそんなに危ないのか分からなくて。やっぱり、怖い人が住んでたりするんですか？」
ノダチ：「昔はそういうイメージもありましたが、今は法律が整備されて随分クリーンになりました。でも、『リスクがない』わけではありません。競売が安いのは、『不動産屋が通常負うべき責任を、すべて買う人が負う』というルールだからなんです。今日はその裏側をじっくりお話ししましょう！」
【第一章：競売のバイブル「3点セット」を読み解く】
ノダチ：「競売物件を検討する際、唯一の頼りになるのが裁判所が公開する『3点セット』です。これを見ずに買うのは、目隠しをして車を運転するようなものです 🚗💨」
お客様：「3点セット……。具体的に何が書いてあるんですか？」
ノダチ：「まずは『現況調査報告書』。これは裁判所の執行官が実際に現地に行って、チャイムを鳴らし、中に入って調査した記録です。写真も載っていますよ。」
お客様：「あ、じゃあ中が見られるんですね！」
ノダチ：「いいえ、写真は数枚だけ。しかも執行官が行った時の状態ですから、今はもっと汚れているかもしれないし、設備が壊されているかもしれません。 次に『評価書』。不動産鑑定士さんが、その物件の適正価格を出した書類です。周辺相場との比較や、競売ならではのマイナス査定（競売修正）が細かく書かれています。」
お客様：「そして3つ目が……一番大事なやつですか？」
ノダチ：「そうです。『物件明細書』。これが一番の難関です。ここには、落札した後にあなたが引き継がなければならない『厄介な権利』が残っていないかが記されています。」
［実況：物件明細書のここを見ろ！］
ノダチ：「例えば、ここに『買い受けることにより消滅しない権利』という欄があります。ここに何か書いてあったら要注意です ⚠️」
お客様：「消滅しない権利……？買った後も、誰かが住み続ける権利があるってことですか？」
ノダチ：「その通りです。例えば、正当な賃借権がある場合、落札してもその人を追い出すことはできません。また、明細書に『占有者：所有者』とあっても安心はできません。 『3点セット』の写真をよく見てください。部屋の中にゴミが山積みになっていませんか？あるいは、玄関に『〇〇代行』といった怪しげなステッカーが貼られていませんか？」
お客様：「うわ、そこまで細かくチェックするんですか。」
ノダチ：「もちろんです！こうした細かい違和感を見逃さないことが重要です。写真の端に写ったカレンダーの日付が3年前で止まっていたら、『あ、ここは長く放置されていて、配管が死んでいるな』と推測したりするんですよ 🧐」
【第二章：立ちはだかる「住宅ローンの壁」】
お客様：「リスクは分かりました。でも、しっかり調査して安く落札できれば、月々のローンも楽になりますよね？」
ノダチ：「そこが競売最大の落とし穴なんです。実は、競売物件で住宅ローンを組むのは、非常にハードルが高いんです 🚧」
お客様：「えっ！そうなんですか？不動産を買うんだから、普通にローンが組めると思っていました……。」
ノダチ：「普通の仲介物件（nodachiでご紹介するような物件）なら、契約から引き渡しまで1〜2ヶ月かけて銀行とやり取りしますよね。でも、競売は違います。 落札が決まったら、裁判所が指定する期限（約1ヶ月後）までに、代金を一括で全額納付しなければなりません。」
お客様：「一括！数千万円を1ヶ月で用意するなんて……。」
ノダチ：「銀行にとっても競売はリスクが高いんです。
- 担保評価が難しい： 中が見られない物件に、銀行は大金を貸しにくい。
- 所有権移転のタイミング： 通常は『お金を払うのと同時に名義が変わる』のですが、競売は『お金を払った後に裁判所が名義を変える』という流れになります。このわずかなズレを銀行が嫌がるんです。」
お客様：「じゃあ、現金を持っているお金持ちしか買えないってことですか？」
ノダチ：「最近は『競売ローン』を扱う銀行も増えましたが、それでも事前審査を完璧に通しておき、落札した瞬間に銀行をフルスピードで動かす必要があります。 個人の方が一人でこれをやるのは至難の業です。結局、現金で動ける不動産業者が落札していくことが多いのは、このローンの壁があるからなんです 🏦」
【第三章：落札後の「隠れたコスト」の恐怖】
お客様：「もし、ローンが組めて安く落札できたとしても、まだ何かありますか？」
ノダチ：「ありますよ！競売物件には『瑕疵担保責任（契約不適合責任）』が一切ありません。 普通の家なら、住んでから雨漏りが見つかったら売主に修理を求められますが、競売は『雨漏りしてようが、シロアリがいようが、知ったことではない』というのが裁判所のスタンスです。」
お客様：「……となると、安く買ったつもりが、リフォームに500万円かかっちゃった、なんてことも？」
ノダチ：「十分あり得ます。さらに、前の住人が残していった家具やゴミ、これも勝手に捨てられません。『残置物』と言って、適切に処理しないと後で訴えられるリスクもあります。 また、もし住人が居座ってしまった場合、裁判所に申し立てて『強制執行』をする必要がありますが、これにも数十万円の費用と数ヶ月の時間がかかります 💸」
【第四章：それでも競売に挑みたい方へ】
お客様：「話を聞けば聞くほど、怖くなってきました……。ノダチさん、競売ってやめたほうがいいんですかね？」
ノダチ：「いえ、決して否定はしません。ただ、『ネットに載っている価格＝買える価格』ではないことを知ってほしいんです。 『落札価格 ＋ リフォーム代 ＋ 残置物撤去代 ＋ 立ち退き交渉費 ＋ 万が一のトラブル対応費』。 これらをすべて足して、ようやく普通の仲介物件と比較できる数字になります。」
お客様：「それを一人で計算するのは、やっぱり無理そうです。」
ノダチ：「だからこそ、私のような不動産屋を使ってください。 競売はどなたでも扱えますが、扱うのは簡単ではありません。そのため正しい知識を得るため、最近「競売不動産取扱主任者」という資格を取得いたしました。💪」
【競売物件での理想の住まい探し】
お客様：「ノダチさんのおかげで、目が覚めました。競売だけにこだわらず、まずは普通の中古物件も含めて、トータルで安くなる方法を一緒に考えてもらえませんか？」
ノダチ：「もちろんです！『明石大久保の小さな不動産 nodachi』では、お客様の意向を伺いながら通常物件と併せて競売物件も視野に入れ提案いたします。 競売物件で入札したい物件がありましたらその調査や入札のサポートもいたします。でも、まずは『損をしないこと』を一番に考えましょう 😊」
お客様：「ありがとうございます。頼りにしています！」
【まとめ：ノダチからのアドバイス】
競売物件は、確かに魅力的な選択肢の一つです。しかし、それは「知識という武器」を持って初めて戦える戦場でもあります。
- 3点セットは隅々まで読み込む（特に行間を読む！）
- 住宅ローンは落札前に銀行と握っておく
- 予備費として数百万円は確保しておく
これらが不安な方は、ぜひ一度、明石大久保の事務所へお立ち寄りください。あなたの理想の暮らしについてゆっくりお話ししましょう。
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会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
代表取締役：野田 紘史（のだ ひろふみ）
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