👨🦰お客様
「野田さん、ちょっと相談なんですけど…今持ってる分譲マンションを賃貸に出そうと思ってて。そこで疑問なんですが、管理費とか修繕積立金って、結局誰が払うものなんですか？」
👨💼ノダチ
「お！いいご質問ですね。実はマンションを賃貸に出すときに一番多い相談内容のひとつなんです😊」
1. 管理費と修繕積立金の違い
👨💼ノダチ
「まずは管理費と修繕積立金の違いを整理しましょう。
- 管理費 👉 共用部分を維持管理するための費用。エントランスや廊下の清掃、エレベーターの保守、管理人さんのお給料などに使われます。
- 修繕積立金 👉 将来の大規模修繕工事のためにコツコツ積み立てていくお金です。例えば、外壁の塗り替え、屋上防水、給排水管の更新などが対象になります。」
👨🦰お客様
「なるほど！つまり管理費は“日常の維持費”、修繕積立金は“将来のための積立”って感じですね💡」
👨💼ノダチ
「その通りです！」
2. 誰が負担するの？基本の考え方
👨🦰お客様
「で、肝心なのは“誰が払うのか”ですよね。オーナー？それとも入居者？」
👨💼ノダチ
「はい、基本的なルールはこうです👇
- 修繕積立金 → オーナーが負担
- 管理費 → オーナー or 入居者、どちらもあり得る」
👨🦰お客様
「へぇ〜！修繕積立金はオーナー負担なんですね。」
👨💼ノダチ
「そうなんです。修繕積立金は将来の建物全体の維持のために積み立てるものですから、入居者さんの居住期間とは関係ないんです。だからオーナーが必ず負担することになります。
一方で、管理費は考え方次第。家賃に含める形でもいいですし、“共益費”として入居者に負担してもらう形でもOKです。」
3. 実務上のよくあるパターン
👨💼ノダチ
「実際の募集条件では、こんな形が多いですよ👇
- 家賃80,000円＋共益費5,000円（この5,000円が管理費相当）
- 修繕積立金はオーナーが毎月支払い続ける
つまり、入居者に共益費として請求できるのは管理費相当分まで。修繕積立金はオーナー持ちですね。」
👨🦰お客様
「じゃあ、管理費は入居者に請求できるけど、修繕積立金は自分で払い続けないといけないわけか😅」
👨💼ノダチ
「そういうことになります！」
4. 賃料設定で注意するポイント
👨💼ノダチ
「ここで大事なのが“募集条件の作り方”です。管理費をどう扱うかで、入居者の印象も変わります。
例えば👇
- 家賃85,000円（共益費なし）
- 家賃80,000円＋共益費5,000円
実は合計は同じ85,000円でも、入居者の受け取り方は違うんです。共益費がある方が『管理が行き届いているマンションなんだな』と感じる人もいますし、逆に“共益費なし”の方がシンプルで分かりやすいと感じる人もいるんですよ。」
👨🦰お客様
「なるほど！見せ方の違いで印象が変わるんですね👀」
👨💼ノダチ
「そうです。そして、もうひとつ大切なポイントがあります。
👉 現在分譲マンションでオーナーが支払っている管理費と同額を、そのまま入居者に“共益費”として請求しておく方が、将来的に管理費が値上がりした際にスムーズに借主へ転嫁しやすい んです。
例えば、管理組合から『来年から管理費が5,000円→6,000円に値上げします』と言われたとき、最初から“管理費6,000円”として請求していれば、そのまま借主に伝えるだけで済みます。
逆に“家賃に込み”で募集していると、家賃改定＝賃料増額交渉になってしまうので、非常にハードルが高いんですよね😅」
👨🦰お客様
「確かに！共益費として分けておいた方が、後々の調整がラクそうですね💡」
👨💼ノダチ
「はい。だから、私は管理費はなるべく共益費として請求する形をおすすめしています。」
「そうです。だからオーナーとしては“どちらで出すと反響が取りやすいか”を意識するのがポイントです。」
5. 修繕積立金は絶対にオーナー負担
👨🦰お客様
「修繕積立金はどうにか入居者に負担してもらう方法はないんですか？」
👨💼ノダチ
「残念ながらそれはできません🙅♂️
修繕積立金は区分所有者（つまりオーナー）が負担すべきものとマンション管理規約で定められているんです。だから、これは必ずオーナーが支払わないといけない。
ただし、その分を“家賃設定の中に織り込む”という考え方はできます。修繕積立金が高めのマンションなら、家賃を下げすぎないように注意する必要がありますね。」
6. 実例イメージ
👨💼ノダチ
「例えば、ある分譲マンションで…
- 管理費：月8,000円
- 修繕積立金：月12,000円
この場合、入居者には家賃＋共益費8,000円を請求できます。修繕積立金12,000円はオーナーが毎月払い続けます。
つまり、オーナーは“毎月12,000円は実質的に持ち出し”になるわけです。ここを考慮せずに家賃を決めてしまうと、収支が赤字になる可能性もあるんですよ。」
👨🦰お客様
「そうか！ただ単に家賃相場だけ見て決めるんじゃなくて、自分の持ち出しも含めて考えないとダメなんですね💦」
👨💼ノダチ
「はい、それが収支計算のポイントです。」
7. まとめ
👨💼ノダチ
「整理すると👇
- 管理費 → 入居者に共益費として請求することも可能
- 修繕積立金 → オーナーが必ず負担する
- 賃料設定の段階でこれらを織り込んで、収支計画を立てることが大切！
ということですね。」
👨🦰お客様
「よく分かりました！ありがとうございます🙏」
👨💼ノダチ
「どういたしまして😊 マンションを賃貸に出すときは、こうした費用の扱いで悩む方が多いんです。でも事前に知っておけば安心ですよ！」
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