👨🦰お客様：
「中古マンションを探してるんですけど、やっぱり築浅で見た目がキレイな方が安心ですよね？」
👨💼ノダチ：
「もちろん見た目の印象も大事ですが…👀
実はマンション購入で本当に大事なのは“見た目”よりも“管理”なんです！
よく言われる『マンションは管理で買え』という言葉には、
長く安心して暮らすための大きな意味があるんですよ。」
🏠 管理がいいマンションとは？まず基本を押さえよう
👨💼ノダチ：
「“管理がいいマンション”というのは、
単に掃除が行き届いているだけではありません。
次のようなポイントがしっかりしているマンションを指します👇」
✅ 管理が良いマンションの特徴
1️⃣ 共用部分が清潔に保たれている
→ エントランス・エレベーター・駐輪場・ゴミ置場など。
“毎日暮らす空間”の快適さはここで決まります✨
2️⃣ 管理組合がしっかり機能している
→ 定期的に理事会・総会を開催し、修繕計画やルールを話し合っている。
3️⃣ 長期修繕計画がきちんと策定されている
→ 将来的な修繕積立金の増額や大規模修繕の予定が明確。
4️⃣ 管理会社の対応が迅速・誠実
→ エレベーターの故障・共用灯切れなどへの対応スピード。
👨🦰お客様：
「なるほど…。でも外観がキレイなら、管理もちゃんとしてるってことじゃないんですか？」
👨💼ノダチ：
「それが実は違うんです💦
外見がキレイでも、“一時的に修繕しただけ”のこともあります。
真の管理の良さは、日々の積み重ねと体制で決まるんですよ。」
🧾 管理状態を見極めるチェックポイント
👨💼ノダチ：
「では実際に内覧時や資料で確認できる“管理の良し悪し”のポイントを紹介します。」
🔍 現地でのチェック項目
- 掲示板に古いお知らせが貼られっぱなしになっていないか
- ゴミ置場や駐輪場が整理されているか
- 共用部の電球が切れていないか
- エントランスの清掃状態
- 館内で挨拶する住民の雰囲気
👨💼ノダチ：
「こういった“空気感”からも、管理の質は伝わってきます😊」
📚 書類でのチェック項目（重要！）
購入検討時には、仲介会社を通じて次の書類を確認できます👇
| 書類名 | 内容 | チェックポイント |
|---|---|---|
| 管理規約 | 管理組合のルール | ペット飼育・リフォーム・駐車場使用など |
| 長期修繕計画書 | 今後の修繕スケジュール | 更新時期・積立金の妥当性 |
| 管理費・修繕積立金の明細 | 月額コスト | 将来値上げの予定があるか |
| 管理会社委託契約書 | 委託内容・体制 | 管理方式（全部委託／自主管理） |
| 総会議事録 | 過去1〜2年分 | トラブル・修繕計画・滞納者の有無など |
👨🦰お客様：
「えっ、議事録まで見れるんですね？」
👨💼ノダチ：
「そうなんです！
議事録には“表には出ないリアルな情報”がたくさん書かれています。
たとえば、滞納者が多いとか、理事会が機能していないとか…。
そういったマンションは、将来“資産価値が下がりやすい”んです。」
💰 管理が悪いと、将来どうなる？
👨💼ノダチ：
「管理状態が悪いと、次のようなリスクが出てきます。」
1️⃣ 修繕積立金の不足 → 建物劣化が進む
→ 外壁・屋上・給排水管の修繕ができず、漏水やヒビのリスク⚠️
2️⃣ 居住環境の悪化 → 空室・売却難
→ 共用部が汚いと入居希望者が減り、売却価格も下がる📉
3️⃣ 滞納者の増加 → 管理組合が崩壊
→ 一部の住民だけで修繕を負担する事態にも😨
👨💼ノダチ：
「つまり、“管理が悪いマンションは資産価値を下げる”んです。
逆に、管理が行き届いたマンションは築年数が経っても価値を維持しやすい。
これは不動産取引のプロの間でも常識なんですよ。」
🏗️ 管理方式にも種類がある！
マンションの管理方式は主に3種類あります👇
| 管理方式 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 全部委託 | 管理会社に全て任せる | 一般的で安定性が高い |
| 一部委託 | 一部を住民が担当 | コスト抑制できるが負担あり |
| 自主管理 | 住民のみで運営 | 費用は安いがトラブルになりやすい |
👨💼ノダチ：
「明石・大久保エリアでは“全部委託”が多いですが、
一見安い管理費でも“自主管理”だとトラブルが起こりやすいので注意が必要です⚠️」
🧮 修繕積立金の妥当性もチェック！
👨💼ノダチ：
「中古マンションを購入する時は、“修繕積立金が安すぎないか”も重要です。
安いと得した気になりますが、将来的に一気に値上げされる可能性が💦」
👨🦰お客様：
「え、安いほうがいいと思ってました…」
👨💼ノダチ：
「実は“安い＝危険サイン”のこともあります。
10年後に大規模修繕できないと、建物の寿命が短くなり資産価値が下がります。
“今の負担が少し重くても、将来の安心につながるかどうか”が大事なんです。」
🧭 ノダチが伝えたい「本当に安心なマンション選び」
👨💼ノダチ：
「マンション購入は“今の暮らし”だけでなく、
“10年・20年後の資産価値”まで見据えることが大切です。
立地・間取り・価格ももちろん大事ですが、
『管理の良さ』こそが将来の資産を守る最大の要素です。」
👨🦰お客様：
「たしかに、建物は人の手で守っていくものですもんね。」
👨💼ノダチ：
「その通りです😊
“管理の良いマンション”は人の暮らしも穏やかで、資産価値も安定します。
購入前の段階で、私たち不動産会社がしっかりチェックしますのでご安心ください。」
🏢 まとめ：「マンションは管理で買え」
| チェック項目 | ポイント |
|---|---|
| 共用部の清掃・掲示物 | 日常の管理意識が見える |
| 管理組合・議事録 | トラブル・運営状況を確認 |
| 修繕積立金 | 妥当な金額か、計画性があるか |
| 管理方式 | 委託体制の安定性をチェック |
| 管理会社 | 対応スピードと信頼性 |
👨💼ノダチ：
「どんなに立地が良くても、管理が悪ければ価値は下がります。
逆に、管理が良ければ古くても“選ばれるマンション”になるんです✨」
👨🦰お客様：
「今日から“見た目”より“管理”を意識して探してみます！」
👨💼ノダチ：
「はい😊
明石・大久保エリアでマンション購入を検討される方は、
ぜひ“管理の中身”まで一緒に確認していきましょう！」
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会社名：株式会社nodachi（明石大久保の小さな不動産nodachi）
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