👨🦰お客様
「ノダチさん、昨日は“準住居地域”の話が分かりやすくて、用途地域がだんだん好きになってきました😊
今日は“第一種中高層住居専用地域”を教えてもらえますか？」
👨💼ノダチ
「もちろんです！
第一種中高層住居専用地域（第一種中住居）は、住環境を守りつつ、ほどよく生活に便利な施設も建てられる人気の用途地域なんですよ✨」
🏡1. 第一種中高層住居専用地域とは？
👨💼ノダチ
「まずは概要から説明しますね👇」
🔍第一種中住居とは？
- 主に 中高層の住宅（マンション）や集合住宅 が建ちやすい住宅地
- 生活に必要な 一定規模の店舗（500㎡以下）や事務所 が建てられる
- ただし、騒音や混雑を伴う施設（パチンコ店・大型飲食店など）は不可
- “落ち着き”と“便利さ”をほどよく両立した地域
👨🦰お客様
「準住居地域より静かだけど、住居専用地域ほど硬くない、みたいな感じですね？」
👨💼ノダチ
「まさにその通りです😊
住居系の中では“中間的なポジション”で、利便性も保ちつつ住宅地としての品格も守られる、とてもバランスが良い地域です。」
🏢2. 建てられる建物
👨🦰お客様
「具体的にどんな建物が建てられるんです？」
👨💼ノダチ
「特にポイントとなるのが“店舗面積500㎡以下”という基準ですね👇」
🟩【建てられるもの（代表例）】
- 戸建住宅
- マンション・集合住宅
- 小規模～中規模の店舗（500㎡以下）
※例：コンビニ、カフェ、ドラッグストア、小規模スーパー - 事務所
- 診療所・歯科医院
- 保育所・学校
- 老人ホーム
- 社会福祉施設
🟥【建てられないもの】
- パチンコ店
- カラオケボックス（大規模）
- 風俗店
- 大規模飲食店（床面積が大きいもの）
- 工場関連
👨🦰お客様
「500㎡ってどれくらいの規模ですか？」
👨💼ノダチ
「コンビニでだいたい100㎡前後なので、
コンビニが5店舗分くらいのサイズ のイメージですね。
“生活の便利さは確保するけど、大規模商業は入れない”という明確な線引きがされています。」
📐3. 建ぺい率・容積率の特徴
👨🦰お客様
「建ぺい率とか容積率ってどうなんです？」
👨💼ノダチ
「第一種中住居は、中規模～高層住宅も想定しているため、容積率がゆったりしているのが特徴です。」
🧮代表的な数値
- 建ぺい率：30～60％
- 容積率：100～500％
※市街地の道路幅員や高度地区の規制で細かく変動します。
👨🦰お客様
「確かにマンションも戸建も混在してますね。」
👨💼ノダチ
「はい！
低層住居専用地域のように“高さ制限が厳しい”という印象もなく、街に立体感が出やすい地域です。」
🏡4. 住み心地のメリット
👨💼ノダチ
「第一種中住居は本当に“ちょうど良い”地域なんですよ😊
メリットをまとめるとこんな感じです👇」
✅① 静けさと利便性のバランスが最高
500㎡以下の店舗が建つため、
コンビニ、ドラッグストア、クリニックが徒歩圏に揃いやすい。
でも、パチンコ店や大型店は入らないため、
住宅として落ち着いた環境も保てる。
✅② マンション・戸建が共存する住みやすい街並み
低層地域ほど「戸建ばかり」でもなく、
住居地域ほど「商業寄り」でもない。
家族層の定住が多く、良好なコミュニティができやすい。
✅③ 子育て世帯に人気
- 公園
- 学校
- 医療施設
- 小規模店舗
などが揃いやすいことから、
定住率が高い地域 と言われます。
✅④ 資産価値の安定性が高い
“騒音施設が建たない”というメリットは、中古市場でも評価されます。
特に明石・大久保エリアの場合、
駅徒歩圏の住居は 需要が落ちにくい資産 として扱われます。
✅⑤ 将来的な利便向上のポテンシャル
小規模店舗が建つ余地があるため、
今後の街の発展にも期待できる地域です。
❗5. 注意点・デメリット
👨🦰お客様
「逆に注意点もありますよね？」
👨💼ノダチ
「もちろんです。デメリットも整理しておきます👇」
❌① 大規模商業施設は建てられない
徒歩圏に“なんでも揃う”という感じではない。
❌② 将来的に中層マンションが建つ可能性
良くも悪くも“住宅地としての成長余地がある”ため、
新築マンションが建つ可能性は一定ある。
❌③ 道路や高度地区で制限を受けることがある
容積率が500％であっても、
道路幅員により制限され、
実際にはもう少し小さくなるケースも多い。
🗺️6. 明石・大久保での第一種中住居の特徴
👨💼ノダチ
「明石市大久保周辺での第一種中住居のイメージはこんな感じです👇」
- マンションと戸建が混在するバランスの良い住宅地
- 駅まで徒歩圏のエリアにも多い
- オーズタウンのような整備された街区にも存在
- コンビニ・病院・ドラッグストアが入りやすい
- ファミリー層に人気で中古住宅市場も活発
👨🦰お客様
「住み心地の良さがイメージできますね！」
💰7. 売却・購入のポイント
👨🦰お客様
「売る側・買う側から見るとどう評価されます？」
🟩【購入者目線】
- 将来的にマンションが建つ土地が近くにないかチェック
- 日当たり・通風が変わりやすい地域でもある
- 店舗（500㎡以下）が建つ可能性も考慮する
🟥【売却者目線】
- 需要が安定しており売りやすい
- ファミリー層に強く訴求できる
- 生活利便の説明が重要（駅・学校・病院・スーパーなど）
nodachiでは、用途地域の特徴と資産価値の関係を説明しながら
根拠のある査定 を行なっています。
8.まとめ
👨🦰お客様
「ありがとうございます。すごい分かりやすかったです！」
👨💼ノダチ
「ありがとうございます😊
用途地域を知ることで、お家の価値や暮らし方が見えてきます。
住まいを選ぶ際は用地地域をみていくと好きな街の雰囲気が分かるかもしれませんね😊」
【用途地域】
・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・第一種住居地域 ・第二種住居地域
・準住居地域
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