👨💼ノダチ
こんにちは！明石大久保の小さな不動産nodachi👨💼です。
賃貸経営を始めるオーナー様からご質問をいただきました。
👤お客様
「野田さん、賃貸に出そうか悩んでるんですが…
“原状回復”ってよく聞くけど、正直どこまで理解すればいいのか分からなくて…」
🧑💼野田（nodachi）
「原状回復は奥深いので難しいですよね。実は、賃貸トラブルの中で一番多いのが “原状回復トラブル” なんです。
そこで国土交通省が作ったのが、今日のテーマである
正式名称『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』 です。」
📘「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは？
👤お客様
「そのガイドラインって、法律なんですか？」
🧑💼野田
「法律ではありません。ただし…
全国の裁判所が判断基準として参考にする非常に重要な指針 なんです。」
つまりこのガイドラインに沿っていれば、
- トラブルが起きにくい
- 貸主・借主どちらの負担が明確
- 精算基準が全国共通でわかりやすい
という“大きな安心”につながります。
🔍【原状回復】とはなにか？ガイドラインの基本定義
ガイドラインでは、原状回復を次のように定義しています👇
✔原状回復とは
「借主の故意・過失、善管注意義務違反、または通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・毀損の回復」
つまり…
✖ 入居前の状態に100％戻すこと
→ ちがう
〇 借主の過失などで傷んだ部分を直すこと
→ 原状回復
これは賃貸を検討するオーナー様が必ず知っておくべき超重要ポイントです。
🧩【なぜトラブルになるの？】原状回復の境界線
👤お客様
「どうしてこんなにトラブルが多いんですか？」
🧑💼野田
「理由は単純で、
“どこまで貸主負担で、どこから借主負担か”
これが曖昧なケースが多いからなんです。」
ガイドラインでは、次のようにきれいに線引きされています。
🔸借主負担になるケース（過失・不注意など）
- タバコのヤニ汚れ
- 結露を放置して壁が腐った
- ペットによる傷
- 落書き
- 釘・ビス穴を大量に開けた
- 清掃を怠ったことによるカビ・匂い
- 設備の破損（誤操作など）
🔸貸主負担になるケース（通常使用による劣化）
- 家具跡のへこみ
- 日焼けによるクロスの色あせ
- 換気しても発生するカビ
- 建具や設備の経年劣化
- 壁紙の自然な黒ずみ
- フローリングの軽微な擦り傷
🕒【耐用年数】という“もう一つのルール”
👤お客様
「壁紙とか床って、全部借主負担ですか？」
🧑💼野田
「ここを知らないと損をします！
ガイドラインには 耐用年数 という考え方が入っています。」
🔸例：壁紙の耐用年数＝6年
6年以上経過した壁紙は 価値0円 と考えます。
だから…
✔10年経過した汚れたクロスは？
→ 借主負担は ほぼゼロ になる。
ただ注意点がございます！借主の故意につけた傷や汚れなどがあった場合は請求される可能性があるため、
6年経過しているからと言って好き勝手していいというものではありません。
ただ一般的には・・
経過年数＝オーナー負担の増加という構造になっています。
これは退去精算で揉める典型ポイントなので、絶対に理解しておくべき部分です。
🧼【退去時の精算】どんな流れで進むの？
👤お客様
「退去時はどういう手順で進むんですか？」
🧑💼野田
「大きく分けて5ステップです👇」
①退去立会いの日程調整
オーナー・借主・管理会社で日程を決定。
②室内のチェック
壁・床・設備・水回りなどを細かく確認。
この時に 写真記録 を残すことが重要。
③負担区分の判定
ガイドライン・耐用年数を元に
「貸主負担」「借主負担」を決定。
④見積もり作成
修繕費を算出。
⑤精算・修繕・次の募集準備
明朗な精算 → 工事 → 次の入居者募集へ。
📝【具体例】ケース別に見てみよう
ケース1：タバコのヤニでクロスが黄ばみ
→ 借主負担（故意・過失扱い）
ケース2：冷蔵庫の結露で床が腐った
→ 借主負担（放置による悪化）
ケース3：家具跡の凹み
→ 貸主負担（通常損耗）
ケース4：壁紙の日焼け
→ 貸主負担（自然現象）
🛠【賃貸に出す前に決めておくべきこと】
①「設備」か「残置物」かを必ず決める
- 設備：貸主修理義務あり
- 残置物：修理義務なし
ここを曖昧にすると“故障したときに揉める”典型パターン。
②契約書にガイドライン基準を採用するか
→ nodachiでは明確に管理
③退去立会いの方法
写真記録・立会者・費用負担の説明を事前に共有。
🧑💼野田
「ここまでを理解しておくと、賃貸経営は一気にラクになりますよ😊」
👤お客様
「確かに…！
知らないまま賃貸に出すのって、けっこう怖いですね。」
🧑💼野田
「だからこそ、“ガイドラインに基づく管理” が一番安全なんです。
私の管理では、
- 入居前チェック
- 設備の明確化
- 退去立会い
- ガイドラインに基づく負担区分
- 次の募集提案
ここまで全部一貫して行いますのでご安心ください。」
🏁【まとめ】
原状回復を知ることは、賃貸を成功させる“第一歩”
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は
全国の指針として扱われ、
オーナー様と借主双方にとって公平なルールです。
賃貸経営を始めるなら、
このガイドラインの理解は“必須”です。
📩賃貸に出すか迷っている方へ
どんなことでもご相談ください
- 賃貸と売却どちらが得？
- 今の状態で賃貸に出せる？
- 修繕はどこまで必要？
- 精算トラブルを避けたい
- 資産としての活用方法を知りたい
どんなご相談でも、ノダチが責任をもってお答えします！
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メール：info@nodachi.info
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